陸琰

【摘要】通過分析影響中國房地產(chǎn)價格的因素，結(jié)合歷史經(jīng)驗與現(xiàn)實限制因素，合理預(yù)測中國房地產(chǎn)價格未來態(tài)勢。并對此提出可行的政府調(diào)控措施，以期規(guī)范、穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場，并著力改善民生。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；未來走勢；調(diào)控措施

中國的房地產(chǎn)市場發(fā)端于20世紀末，于21世紀初趨于平穩(wěn)運行，繼而進入高速發(fā)展時期。從2003年起其價格就持續(xù)攀升[1]，雖因2008年全球金融危機短暫低迷，但隨著2008年政府出臺一系列刺激經(jīng)濟的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場又逐漸回暖。長期來看，中國房地產(chǎn)市場處于高位運行狀態(tài)。為應(yīng)對房價過快增長、房地產(chǎn)市場虛假泡沫，政府曾出臺過許多宏觀調(diào)控政策與行政法規(guī)，但收效甚微。長期居高不下的房價、持續(xù)擴張性增長的房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯著影響到了國計民生。因此，理性分析中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，合理預(yù)期中國房地產(chǎn)價格未來態(tài)勢，并據(jù)此出臺有效的政府調(diào)控措施，對于解決居民住房問題、維持國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行、促進國家經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。

2014年以來，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下滑趨勢，整體表現(xiàn)低迷。根據(jù)中國指數(shù)研究院2015年1月發(fā)布的《2014年中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，2014年樓市整體成交量較2013年下降10.36%，以930房貸新政為轉(zhuǎn)折點樓市成交量“先抑后揚”，不同城市分化加劇。表現(xiàn)在價格上，一線城市由于抗壓性較強，全年價格基本平穩(wěn)，同比微有上升；二三線城市則分化明顯，政策利好的城市房價上漲，而人口吸引力較弱的城市房價則持續(xù)走低[2]。為預(yù)測中國房地產(chǎn)價格未來態(tài)勢，則應(yīng)從分析影響房價的因素著手。

1.影響房地產(chǎn)價格的因素

1.1稀缺的土地資源

中國的房地產(chǎn)市場區(qū)別于國外市場的顯著特征是我國的土地制度——社會主義公有制，即城鎮(zhèn)土地為國家所有、農(nóng)村土地為集體所有，任何個人只能取得土地的使用權(quán)而不擁有土地所有權(quán)。由此，土地由地方政府通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式提供，而嚴格的耕地保護政策、耕地“占補平衡”原則以及限制性的土地利用總體規(guī)劃等，都使能被用于開發(fā)的土地數(shù)量有限且被地方政府嚴格控制。土地作為商品房開發(fā)的“原材料”，其稀缺性必將導(dǎo)致房屋供給的有限性。

1.2城鎮(zhèn)化的快速進程

改革開放以后，中國城鎮(zhèn)化加速發(fā)展。進入90年代以后，中國城鎮(zhèn)化進程從沿海向內(nèi)地全面展開，2006年中國城市化率為43.9%，2010年達到47.5%。根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測，我國的城市化率將在2050年達到72.9%。伴隨著快速的城市化進程，大量人口涌入城市，住房的巨大需求推動了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的狀況，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高。同時，城市化進程也在無形中提高了居民對住房的要求，房地產(chǎn)投資也因穩(wěn)健、技術(shù)含量低、回報可觀等特點獲得青睞，城市化進程帶來的改善性需求和投資性需求會進一步加劇房地產(chǎn)市場的供需失衡。

1.3地方政府財政的需求

自1994年稅制改革以來，財政不足的問題一直困擾著地方政府。對于地方政府而言，來自房地產(chǎn)開發(fā)的收入是解決財源不足的重要收入。地方政府從房地產(chǎn)開發(fā)中獲得收入的典型模式，是按接近傳統(tǒng)使用價值的價格征收農(nóng)民的土地，再高價轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或自行出資興辦的被稱作“融資平臺”的投融資企業(yè)[3]。

1.4宏觀貨幣政策

貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響是通過影響供需關(guān)系來實現(xiàn)的。在適度寬松的貨幣政策下，由于成本降低供給增加，出于消費目的需求也會增加，此時房地產(chǎn)價格取決于兩者間的博弈，即當(dāng)供給增加多于需求增加時價格下降，反之上升。但房地產(chǎn)市場的實際情況比這復(fù)雜的多，價格的漲跌并不僅僅是貨幣政策能左右的，還應(yīng)考慮諸多消費者預(yù)期、市場信息透明化程度等多種因素。

1.5市場信息透明化程度

信息真實、交易透明有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行，不對稱的信息交換常是房地產(chǎn)價格虛高的幕后推手。中國目前還沒有建立規(guī)范、統(tǒng)一、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，給了不法分子以可乘之機。中介機構(gòu)與開發(fā)商謊報商品房銷售程度，利用虛假消息推高房價；更有市場的“投機分子”、“炒房團”等囤積房源，制造房地產(chǎn)市場緊張氣氛，從而誘發(fā)房地產(chǎn)價格短期內(nèi)不正常增長[4]。

2.中國房地產(chǎn)價格未來態(tài)勢

我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格仍處于高位狀態(tài)，尤其是相對于居民收入水平，國際公認的合理房地產(chǎn)價格應(yīng)是一家庭6—8年收入可購買一套住房，但我國現(xiàn)有房價卻相當(dāng)于居民家庭年收入的15倍甚至更高。但即使如此，中國的房地產(chǎn)價格也不會立即“跳水”，無論從我國現(xiàn)行房價調(diào)控政策或是客觀限制因素出發(fā)，房地產(chǎn)價格未來態(tài)勢都應(yīng)該是一個“軟著陸”的過程，即小幅度穩(wěn)步增長從而與居民收入水平平衡。原因如下：

2.1建設(shè)用地供應(yīng)控制嚴格

城市土地有限，而我國一直實行最為嚴格的耕地保護、用途管制等政策，使得能提供于商品房開發(fā)的建設(shè)用地十分有限。這不僅使地價持續(xù)走高房地產(chǎn)成本增加，也導(dǎo)致了商品房供給有限從而推高房價。

2.2潛在的商品房需求增長

快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化加劇了農(nóng)村向城市的人口遷移，住房需求量自然會增加。且隨著國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高，居民對商品房的改善性需求和投資性需求有增無減。結(jié)合對商品房供給有限的分析，不平衡的供需關(guān)系仍然是房地產(chǎn)價格上升的一大因素。

2.3地方政府的助推作用

土地財政是支撐地方政府的重要財源，房地產(chǎn)交易過程產(chǎn)生的稅費也間接成為地方政府的財政收入。地方政府往往通過寬松執(zhí)行中央調(diào)控政策、提供利好的貨幣政策、財政政策等手段來維持房地產(chǎn)市場增長與繁榮，以期維持一定的財政收入以及拉動地方經(jīng)濟發(fā)展。

2.4“住房文化”與大眾消費心理

中國人一向認為有否住房和品質(zhì)高低是顯示身份地位的象征，會不斷追求更高更多的住房，而房地產(chǎn)市場“買漲不買跌”的消費心理也會助推房價的升高。

2.5住房民生工程平抑市場

國家在不斷建設(shè)、推廣經(jīng)濟適用房、廉租房、兩限房等住房民生工程。住房政策的人性化會分流一部分購房剛性需求的消費者，明顯對房價上升產(chǎn)生抑制的效果。

2.6房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范

政府正逐步建立信息透明、交流對稱的房地產(chǎn)市場信息平臺，輔以房產(chǎn)稅等政策，使房地產(chǎn)市場漸趨完善、規(guī)范，這會有效抑制房地產(chǎn)投機的存在，從而保證房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)。

同時，政府已著手治理房地產(chǎn)亂收費及稅負較重的現(xiàn)象，并且很有可能改變現(xiàn)有房地產(chǎn)土地出讓金政策，而使用年限繳納土地使用稅的政策。

3.房地產(chǎn)市場政府調(diào)控措施

首先，要建立一個規(guī)范、完善、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息平臺，將房地產(chǎn)市場透明化。嚴厲打擊中介機構(gòu)與開發(fā)商聯(lián)手謊報商品房銷售程度、公布各種虛假消息、囤積房源、囤積土地等人為抬高房屋價格的行為，擠出房地產(chǎn)市場中的虛假需求。

同時，大力推廣經(jīng)濟適用房、廉租房等，將房地產(chǎn)從完全的商品一部分轉(zhuǎn)化為民生工程，從而分流出一部分購房消費者。抑制對住宅過度的投資需求，對投資第二套及以上住房的家庭，其資本利得應(yīng)按照遞增式稅率征收個人所得稅。

此外，應(yīng)通過出臺宏觀貨幣政策與財政政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。嚴格控制貨幣發(fā)行量及貨幣信用的過度擴張，弱化居民對通貨膨脹的預(yù)期，減少投資和投機行為引起的房價走高。穩(wěn)定人民幣匯率，加強對外匯的管理力度。采取居民收入穩(wěn)定增長及支出穩(wěn)定增加的政策措施，以保證居民的收入與支出和房價上漲的合理比例，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

最后，對于房地產(chǎn)業(yè)過高的利潤率，應(yīng)按照一定標(biāo)準(zhǔn)征收暴利稅，以完善住房保障體系。

參考文獻：

[1] 王世杰.未來我國房地產(chǎn)價格變動的趨勢分析[J].中國市場，2005（35）

[2] 中國指數(shù)研究院.2014年中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報

[3] 方平.中國房地產(chǎn)價格趨勢研究——基于日本20世紀70年代以來房地產(chǎn)價格調(diào)整的對比分析.國際金融，2010（5）

[4] 吳立剛.房地產(chǎn)價格形成機制與未來價格預(yù)測.物流工程與技術(shù)，2012