張輝勇

【摘要】房屋建筑面積的測(cè)量工作是房地產(chǎn)測(cè)繪中的關(guān)鍵，本文結(jié)合多年實(shí)踐，從房屋面積測(cè)算的相關(guān)概念出發(fā)，在簡(jiǎn)要闡述房屋面積測(cè)算中容易發(fā)生爭(zhēng)議的部分的基礎(chǔ)上，從五大方面就如何提高房產(chǎn)面積的測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行粗淺探討。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；面積；質(zhì)量控制

房屋面積的測(cè)定是房地產(chǎn)測(cè)繪的重要任務(wù)之一，近年來，我國房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積的測(cè)定管理雖然得到了很大加強(qiáng)，但因建筑風(fēng)格及居住方式不同，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、規(guī)則不能面面俱到，加之房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)，稍有不慎就有可能產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)，因此，如何提高房產(chǎn)面積測(cè)量質(zhì)量，確保房屋銷售中建筑面積的準(zhǔn)確性，合法維護(hù)消費(fèi)者/業(yè)主合法權(quán)益，意義深遠(yuǎn)，現(xiàn)結(jié)合多年實(shí)踐進(jìn)行粗淺探討。

1房屋面積測(cè)算概述

房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算，其中，房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，含陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；房屋使用面積指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算；房屋的產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積；房屋共有建筑面積。指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

2 房屋面積測(cè)算易發(fā)生爭(zhēng)議的部分

房屋面積的測(cè)算步驟包括外業(yè)實(shí)地測(cè)量、內(nèi)業(yè)繪圖及面積計(jì)算及分?jǐn)偂⒊鼍邷y(cè)繪成果報(bào)告書、成果報(bào)告終審備案、繪制房屋分層分戶平面圖等，在測(cè)算過程中，易發(fā)生爭(zhēng)議的部分主要如下：1）伸縮縫面積量算?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）規(guī)定：對(duì)于那些有伸縮縫的房屋，而且與室內(nèi)相通的，房屋的伸縮縫計(jì)算建筑面積?；诖?，就產(chǎn)生了兩種不同觀點(diǎn)：一是認(rèn)為只要是與室內(nèi)相通的房屋伸縮縫都應(yīng)將其計(jì)算在內(nèi)，二是認(rèn)為只要是與室內(nèi)相通的房屋伸縮縫，只極端通行部分（即房屋門口一小部分）的面積，如此就容易造成問題：若只計(jì)算其通行的部分，則因該部分尺寸不詳計(jì)算起來麻煩且結(jié)果往往不是十分準(zhǔn)確。2）有柱走廊與有柱陽臺(tái)的計(jì)算?！兑?guī)范》規(guī)定：對(duì)于有柱走廊可以按柱外圍的水平投影面積計(jì)算；而房屋的陽臺(tái)是按是否封閉來確定其建筑面積，如果封閉陽臺(tái)按其外圍的水平投影面積計(jì)算，若未封閉陽臺(tái)按其外圍的水平投影面積的一半來進(jìn)行計(jì)算，即使遇到有柱陽臺(tái)不封閉，也應(yīng)該按其外圍的水平投影面積一半計(jì)算。而在實(shí)際操作中，有柱走廊及有柱陽臺(tái)的區(qū)分較難把握。3）復(fù)式建筑斜屋面的計(jì)算。《規(guī)范》規(guī)定：對(duì)于斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位，要按其外圍水平的投影面積計(jì)算；如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應(yīng)該直接切取 2.2米的高度計(jì)算；若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。在實(shí)際操作中，三角形“老虎窗”改結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，測(cè)算麻煩且最終界定也并不十分準(zhǔn)確。4）承重結(jié)構(gòu)柱和突出墻面的面積計(jì)算。高層建筑往往存在與建筑墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，當(dāng)前的測(cè)量中普遍認(rèn)為無論該承重結(jié)構(gòu)柱多大，都應(yīng)將其面積計(jì)入該柱平面位置所在的房屋套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），但因承重結(jié)構(gòu)柱并非為某一住戶專用而是因建筑結(jié)構(gòu)的需要而設(shè)計(jì)，如此計(jì)算方法顯然不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀實(shí)際利益。5） 住樓樓梯間分?jǐn)偯娣e測(cè)量。此問題常出現(xiàn)于商住樓中，設(shè)計(jì)中由于上下部分功能不同，結(jié)構(gòu)也往往不同，商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通，而與上部住宅相連通，主要上為上部住宅服務(wù)的，因此該部分樓梯面積到底是分?jǐn)偨o商業(yè)部位還是住宅部位往往是較大爭(zhēng)議。

3 提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

房產(chǎn)面積測(cè)量是一項(xiàng)專業(yè)性工作，結(jié)合多年實(shí)踐，筆者認(rèn)為要提高測(cè)量質(zhì)量，應(yīng)抓好如下幾大重點(diǎn)：1）嚴(yán)格審查前期資料及圖紙質(zhì)量。做好前期資料的收集工作是控制好房產(chǎn)面積測(cè)算各環(huán)節(jié)質(zhì)量的基礎(chǔ)，測(cè)量時(shí)應(yīng)要求委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的完整的建筑圖紙；竣工圖若有變更還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單；所提供的圖紙含建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺(tái)及飄窗大樣圖等，且為了在測(cè)繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)，圖紙應(yīng)盡量詳細(xì)。此外，收件資料中必須包含如下內(nèi)容：土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號(hào)及幢號(hào)批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)部門出具的房屋配套設(shè)施用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說明及其他的有關(guān)資料。2）面積計(jì)算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體。計(jì)算部分一旦認(rèn)定不準(zhǔn)勢(shì)必造成總面積錯(cuò)誤，因此在測(cè)繪前應(yīng)參照《規(guī)范》，確認(rèn)好全面積、半面積以及不計(jì)算面積的部位。實(shí)踐中，建筑設(shè)計(jì)圖的注釋與《規(guī)范》規(guī)定不一致的情況較為常見，如設(shè)計(jì)圖上注有入戶陽臺(tái)、花園以及景觀窗等，但實(shí)際并沒有，對(duì)此類現(xiàn)象應(yīng)格外注意。在房產(chǎn)測(cè)量性質(zhì)界定時(shí)，比如入戶花園與《規(guī)范》中的外走道基本一致，實(shí)踐中，若該公用位置處于封閉狀態(tài)則應(yīng)計(jì)算其全面積，若處于敞開狀態(tài)下則按如下情況進(jìn)行：若該部位處于房屋建筑主體結(jié)構(gòu)之內(nèi)則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為柱走廊，進(jìn)行全面積計(jì)算，反之則認(rèn)定為無柱外走廊論，計(jì)算其一半的面積?？傊?，實(shí)踐中類似情況較多，因此在測(cè)算中應(yīng)結(jié)合該建筑結(jié)構(gòu)的具體情況進(jìn)行判定，必要時(shí)可要求委托方及設(shè)計(jì)方提供相關(guān)說明資料。3）房屋套型邊長數(shù)據(jù)的采取準(zhǔn)確。房屋預(yù)測(cè)套型邊長數(shù)據(jù)，有的可直接從設(shè)計(jì)圖上讀取，有的須經(jīng)過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求測(cè)繪人員熟悉設(shè)計(jì)圖（含平面圖、立面圖、剖面圖）中的各類符號(hào)及各類線段的含義，了解各層之間連接關(guān)系，如何換算至所需要地房屋邊長數(shù)據(jù)。在實(shí)測(cè)時(shí)，可比照預(yù)測(cè)成果圖上套型邊長數(shù)據(jù)并加以充分利用。首先調(diào)出預(yù)測(cè)資料，對(duì)預(yù)測(cè)施工圖與實(shí)測(cè)竣工圖進(jìn)行比較，查看施工過程是否存在設(shè)計(jì)變更，并記錄下所有變動(dòng)之處以便在實(shí)測(cè)中作為重點(diǎn)的量測(cè)。實(shí)測(cè)時(shí)要注意整體和局部相結(jié)合，測(cè)量原則為先整體后局部，測(cè)量之前先觀察好所要測(cè)量房屋的整體。由于一般住宅除底層房屋套型、門廳、樓梯、頂層復(fù)式房屋、機(jī)房或水箱以外，外墻立面基本一致，因此測(cè)繪人員可利用此點(diǎn)來保證在相同的房型有相同的套內(nèi)建筑面積，因此測(cè)量時(shí)可從各個(gè)外立面觀察哪些標(biāo)準(zhǔn)層次的層建筑面積是一樣的，哪些層次又是不一樣的，特別是陽臺(tái)部分。在對(duì)房屋每單元套型的檢測(cè)中，一般只要做好整套房屋的軸線總尺寸、與相鄰單元部分的尺寸、陽臺(tái)的尺寸等部分的測(cè)量即可，無需對(duì)所有內(nèi)部尺寸再做詳細(xì)測(cè)量。5）面積計(jì)算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理。房產(chǎn)面積直接關(guān)系到消費(fèi)者的切身利益，因此面積計(jì)算與共用面積的合理分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)測(cè)繪的核心所在。當(dāng)前，由于測(cè)繪軟件的不成熟且操作人員的業(yè)務(wù)問題等，有可能對(duì)某一戶室的面積計(jì)算存在著一定的錯(cuò)誤，導(dǎo)致后序分?jǐn)傆?jì)算出現(xiàn)誤差等連鎖反應(yīng)，基于此，房屋各層及總面積計(jì)算完成后，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及地方《實(shí)施細(xì)則》，對(duì)公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，若遇到分?jǐn)偳闆r不明確情況，應(yīng)組織質(zhì)檢、測(cè)繪以及技術(shù)和委托人進(jìn)行聯(lián)合討論，公用面積分?jǐn)偤螅瑧?yīng)當(dāng)將分?jǐn)傊暗奶變?nèi)面積、總面積以及分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)傊蟮母鲾?shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，確保分?jǐn)傆?jì)算準(zhǔn)確無誤。

總之，房屋建筑面積的測(cè)量精確與否，不僅涉及到產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的法律地位和權(quán)威性，更與消費(fèi)者/業(yè)主的切身利益休戚相關(guān)，這就要求我們要有高度的責(zé)任心，從現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》出發(fā)，依法做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作，確保房產(chǎn)測(cè)量成果的質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)我國房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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