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        淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理

        2015-10-21 17:02吳衛(wèi)芳
        房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2015年12期
        關(guān)鍵詞:稅收管理稅法稅務(wù)

        吳衛(wèi)芳

        【摘要】為了更好的維護(hù)市場發(fā)展,國家已經(jīng)從稅收方面進(jìn)行整改、監(jiān)管,也說明了房地產(chǎn)愈來愈受到大眾的關(guān)注。在這種大的壓力下,做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是每家房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨的問題。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀,對改善稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行了簡單的闡述。

        【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn);企業(yè);稅收;風(fēng)險(xiǎn)管理

        自進(jìn)入二十一世紀(jì)以來,商品房開始替代原有的住房體系,讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更加繁榮。當(dāng)前,房地產(chǎn)在國內(nèi)各大城市GDP中都持很大比重,同時(shí)這也標(biāo)志著各大城市的發(fā)展水平。2010年,國內(nèi)開始實(shí)施土地增值稅收入清算,從而細(xì)化房地產(chǎn)各種費(fèi)用扣除;2011年,“新國八條”對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范,如:第二套房的首付必須超過60%,貸款利率大于1.1倍,增強(qiáng)住房信貸政策略;2014年,稅務(wù)局把房地產(chǎn)納入項(xiàng)目檢查指令。這都說明了在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是必須實(shí)施的。

        1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理概述

        納稅人沒有正確利用法規(guī)或者規(guī)避失敗而造成的不良后果的可能性,即:稅收風(fēng)險(xiǎn),它是納稅人觀念滯后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境多樣性、復(fù)雜性以及錯(cuò)誤理解稅收法規(guī)的結(jié)果。

        1.1房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收管理的必要性

        稅收風(fēng)險(xiǎn)管控是在法律允許的范疇內(nèi),利用理財(cái)、投資、經(jīng)營等活動做好事前規(guī)劃、控制、設(shè)計(jì)、安排與審閱工作,以避免或者減小稅務(wù)罰款,盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),并且在不影響國家稅法的條件下,使用節(jié)稅的方式,減小企業(yè)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)大、稅務(wù)負(fù)擔(dān)重、利潤難以維持穩(wěn)定增長,都說明了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的緊迫性。

        1.1.1稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加

        當(dāng)前,國內(nèi)房地產(chǎn)得到土地時(shí),耕地占用稅、契稅都需要支付,另外需要支付開發(fā)土地等一系列費(fèi)用總計(jì)不超過房價(jià)的1/2。同時(shí)我們可以了解到:房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié),稅費(fèi)總數(shù)額并不大,稅費(fèi)以稅輕費(fèi)重的比例呈現(xiàn)。

        1.1.2涉稅風(fēng)險(xiǎn)大

        從國內(nèi)稅務(wù)總局反饋的信息來看:房地產(chǎn)是唯一持續(xù)5年被納為專項(xiàng)稅務(wù)審核的行業(yè),大眾普遍表示:房地產(chǎn)偷稅漏稅的方式越來越高明,而尋求公開保護(hù)的呼聲也越來越大,甚至部分地區(qū)超過90%的房地產(chǎn)企業(yè)都有涉稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)檢查的關(guān)鍵,由于其涉稅風(fēng)險(xiǎn)始終較大,現(xiàn)在已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重點(diǎn)。利用稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)耗費(fèi)降到最低,要求減小風(fēng)險(xiǎn)可能性,即使風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在,利用風(fēng)險(xiǎn)管控措施也能減小損失,做好安全保障工作。

        1.1.3企業(yè)無法得到快速增長的利潤

        在企業(yè)做重大決策時(shí),通常會考慮可能涉及到的稅收因素,調(diào)查優(yōu)惠政策與稅收法規(guī),以此策劃出稅收管理,讓企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)決策更加合理、科學(xué)。另外,受傳統(tǒng)經(jīng)營理念的影響,一旦企業(yè)稅收存在問題,相關(guān)單位會立馬想到送禮品、拉關(guān)系解決問題,而這些花費(fèi)正是政策資本。在其他條件不變的情況下,利用稅收管理能有效控制和減少政治成本。因此,有效的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理策略,對確保企業(yè)利潤穩(wěn)定增長,提高企業(yè)綜合能力,推動現(xiàn)代化房地產(chǎn)單位發(fā)展都具有重要作用。

        1.2當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

        1.2.1缺乏內(nèi)控

        從當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的矛盾來看:一是房地產(chǎn)組織構(gòu)造復(fù)、業(yè)務(wù)多樣、活動繁雜,項(xiàng)目開發(fā)商包含加工業(yè)、施工安裝、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建材商貿(mào)、銷售代理、物業(yè)管理與廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)部門,讓房地產(chǎn)單位的財(cái)務(wù)工作繁雜、核算混亂、管理系數(shù)大;其二,稅收風(fēng)險(xiǎn)比較薄弱、管理落后、資源缺乏,讓實(shí)際納稅始終存在差異。

        雖然當(dāng)前很多企業(yè)已經(jīng)建起了風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)控制度,但是并沒有有效的、系統(tǒng)的履行稅法規(guī)定。甚至很多企業(yè)根本沒有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)管控與內(nèi)控體系。即使有內(nèi)控制度,但是很多企業(yè)根本不愿意、無法實(shí)施稅收風(fēng)險(xiǎn)管控方法,或者沒有遵循稅收風(fēng)險(xiǎn)管理原則,依然會給企業(yè)造成嚴(yán)重的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

        1.2.2稅收策劃進(jìn)入誤區(qū)

        策劃稅收的根本目的是減少繳稅,因稅收活動策劃失敗造成的后果稱為稅收風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)適時(shí)調(diào)整稅基,就能達(dá)到少繳稅的目的;而降低適用稅率,則將收到雙贏的效果。例如:土地增值稅,其收稅對象是增值的土地范圍,交稅數(shù)額由稅基大小與適用稅率決定;具體如:一塊地由開發(fā)商賣出,比開發(fā)前增值1500萬元,那么該地的稅基也就是1500萬元,如果將其調(diào)整到900萬元,不僅稅基會減小,適用稅率也會下降。當(dāng)然,企業(yè)在確定稅收選用方案、項(xiàng)目策劃、實(shí)施組織等方面沒有整合納稅要求進(jìn)行,或者沒有完全把好稅收政策的優(yōu)勢,最后不能科學(xué)執(zhí)行和運(yùn)用稅收政策,從而出現(xiàn)策劃風(fēng)險(xiǎn)。

        1.2.3企業(yè)辦稅人員自身素養(yǎng)不高

        從日常經(jīng)營來看:受納稅人自身素養(yǎng)影響,很難全面、及時(shí)的掌握稅收法規(guī),或者把握法規(guī)稅法的精神不夠,雖然能夠滿足稅法的主觀愿望,但是在行為上根本不能依照稅收規(guī)定實(shí)施,或者局部、表層滿足規(guī)定,整體和實(shí)質(zhì)上不能依照稅收要求進(jìn)行,最后出現(xiàn)逃稅、漏稅,面臨補(bǔ)稅與聲譽(yù)影響等危害。

        2.提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

        2.1完善稅收內(nèi)部控制體系

        內(nèi)控體系包含從經(jīng)營到整個(gè)財(cái)務(wù)控制等多個(gè)方面,健全稅收內(nèi)控體系也是增強(qiáng)企業(yè)稅收管理的有效方法之一。房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)稅收內(nèi)控需要根據(jù)成本適用性、權(quán)益和權(quán)威等方面不斷完善。實(shí)施與健全稅務(wù)內(nèi)控,不僅有助于改善涉稅資料可靠性,對提高納稅審計(jì)、流程優(yōu)化與稅法貫徹都有很大影響。稅收內(nèi)控作為企業(yè)內(nèi)控的重要方面,它的實(shí)施需要企業(yè)稅務(wù)、審計(jì)、會計(jì)、信息等多個(gè)部門共同實(shí)施,必要時(shí)結(jié)合專業(yè)的審計(jì)、咨詢企業(yè)共同完成。

        2.2增強(qiáng)稅收策劃效果

        在企業(yè)決策與經(jīng)營中,為了達(dá)到提高風(fēng)險(xiǎn)管理的效果,必須堅(jiān)持依法納稅原則,科學(xué)策劃,提高經(jīng)營業(yè)績,同時(shí)這也是提高財(cái)務(wù)管理能力的重要方法。 由于經(jīng)營業(yè)績和商品價(jià)格、市場狀況、經(jīng)營理念等諸多因素有著密切關(guān)系,所以必須依法設(shè)立規(guī)范、完整的財(cái)務(wù)會計(jì)憑證、賬冊與報(bào)表,這樣才能確保稅收籌劃的合法性。

        首先,是做好納稅檢查,然后將檢查結(jié)果作為企業(yè)會計(jì)記錄的憑證。其次,企業(yè)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求,在取得企業(yè)會計(jì)憑證與基礎(chǔ)記錄工作后,從源頭上提高納稅設(shè)計(jì)效果。

        2.3對涉稅人員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)

        提高納稅人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)作為做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要途徑,對交易復(fù)雜、業(yè)務(wù)量大的房地產(chǎn)單位來說,為了增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控,管理人員必須具備良好的管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)素養(yǎng),通過明確稅收知識,更好的掌握稅收法規(guī)與相關(guān)政策要求。因此,在實(shí)際工作中,房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合稅收要求,使用行之有效的方案,在多個(gè)渠道中進(jìn)行新知識、管理技能和信息化培訓(xùn),讓管理人員主動利用稅法武器維護(hù)企業(yè)效益,抵御稅收風(fēng)險(xiǎn)。

        另外,針對國內(nèi)稅法體系不健全等問題,為了確保納稅人權(quán)益,必須從稅務(wù)管理上,完善稅收風(fēng)險(xiǎn)管理與交流機(jī)制,從而最大程度的減小對企業(yè)造成的風(fēng)險(xiǎn)與損失。

        3.結(jié)語

        房地產(chǎn)企業(yè)以其平均利率高、稅費(fèi)廣、經(jīng)營復(fù)雜等特征決定了其帶有較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。因此,在實(shí)際工作中,相關(guān)單位必須從自身情況出發(fā),通過健全風(fēng)險(xiǎn)管理策略,及時(shí)找出問題,將損失降到最低,這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

        參考文獻(xiàn)

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