吳端涌

摘 要：隨著經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展，我國城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)也在快速的發(fā)展。通過對城市舊建筑進行有效的設(shè)計和改動，實現(xiàn)合理的資源配置，可以實現(xiàn)以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)的城市發(fā)展理念。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；城市建設(shè)；舊建筑改造；問題及措施

一、城市規(guī)劃改造的理念

在全球范圍內(nèi)，對于城市舊建筑的改造再利用都是一個熱點的話題。在90年代中期，西方發(fā)達國家已經(jīng)經(jīng)歷了城市建設(shè)的改革過程，實現(xiàn)了從盲目推倒重建到理性注重可持續(xù)發(fā)展的改變。西方城市更新的理論基本上是從清除貧民窟到重建鄰里單位，再到社區(qū)更新的思路來發(fā)展的，對舊城更新的指導(dǎo)理念也是從主張目標單一、內(nèi)容狹窄的大規(guī)模改造開始，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲝埬繕藦V泛、內(nèi)容豐富、更有人文關(guān)懷的城市更新理論，城市規(guī)劃改革的理論在實踐的發(fā)展中，逐漸形成了以可持續(xù)發(fā)展思想為指導(dǎo)核心的理論。

我國城市現(xiàn)代化建設(shè)與改革較國外略晚，在改造理論上可以向發(fā)達國家進行借鑒。應(yīng)當注重對舊建筑和舊地段的改造再利用，以合理的更新、改建過程替代傳統(tǒng)大拆大建的方式，理性選擇能夠促進資源可持續(xù)利用的方式。在城市規(guī)劃改造進程中，應(yīng)當把這些舊建筑同樣看作是社會生產(chǎn)生活和歷史發(fā)展的載體，重視這些舊建筑在經(jīng)濟、文化層面的價值，合理地改造并充分的挖掘舊建筑的潛能，避免應(yīng)城市建設(shè)導(dǎo)致的經(jīng)濟資源和文化資源的浪費，使舊建筑及其所在的城市區(qū)域再現(xiàn)生機。

二、基本原則

1、政府引導(dǎo)，市場運作

政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo)，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。

2、明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益

調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經(jīng)濟、法律關(guān)系，切實保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進

統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率

通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執(zhí)行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。

三、城市更新改造中存在的問題

1、大拆大建，城市資源嚴重浪費

不少城市的領(lǐng)導(dǎo)以追求任期業(yè)績短期行為的現(xiàn)象非常普遍。既不尊重投入產(chǎn)出規(guī)律，也不考慮經(jīng)濟效果和創(chuàng)新，更不考慮投入資金的回收問題。對老城區(qū)不分青紅皂白一律推倒重建，這是一種最原始、最簡單、最不科學、最粗野的城市更新方式，造成一些有保留價值的建筑、設(shè)施、古木、風貌等隨之破壞，城市的有形和無形資產(chǎn)嚴重浪費，甚至完全消失。

2、各類保護建筑遭到破壞

在城市更新改造中，將保護建筑視為獲得眼前利益的捷徑，千方百計的恣意蠶食、侵占、破壞和拆毀，情況相當嚴重，且屢禁不止，層出不窮。

3、城市的特有風貌正在消失

技術(shù)和生產(chǎn)方式的全球化，使地域文化的特色漸趨衰微，建筑文化的多樣性遭到扼殺。在城市的更新改造中由于不注重傳統(tǒng)街區(qū)、傳統(tǒng)風貌的保護和繼承，使城市原有的特色風貌遭到破壞，并被一些低級和趕時髦的東西所替代，使人們對所居住的城市和環(huán)境產(chǎn)生了一種陌生感，喪失了認同感和歸屬感。城市在爆炸式的發(fā)展中，正在喪失它的形態(tài)、地標、識別性、特征。

4、城市正在走向雷同

隨著世界經(jīng)濟一體化進程的加快和信息、文化、科技各領(lǐng)域交流的擴大，城市更新改造中大量地應(yīng)用了新技術(shù)、新工藝、新材料、新的設(shè)計理念，大大促進了城市更新的進程和步伐。但是由于各地“追風”現(xiàn)象十分嚴重，效仿和追大潮成為時尚，使城市更新中出現(xiàn)了雷同，城市正在被克隆，正在失去地域的、文化的、傳統(tǒng)的、多樣化的特色，建筑正在失去個性和靈魂。

四、城市規(guī)劃和建設(shè)的方法和措施

1、科學論證，理性分析，合理定位

城市規(guī)劃編制過程中，克服“想當然”和“追風”思想，采用先進的理論和系統(tǒng)的方法來研究城市規(guī)劃和建設(shè)，要依據(jù)本地經(jīng)濟社會發(fā)展水平和城市在更大區(qū)域內(nèi)所起的作用和所處地位，做好城市的合理定位，制定科學的發(fā)展目標，保證城市可持續(xù)發(fā)展。

2、注意“三舊”改造過程中的可操作性

可操作性規(guī)劃是指根據(jù)批準的控制性詳細規(guī)劃內(nèi)容，對具體的地塊建設(shè)提出設(shè)計和安排。在《城市規(guī)劃 編制辦法》里，對可操作性規(guī)劃有明確的規(guī)定。比如，根據(jù)交通影響的分析，提出具體的交通組織方案和設(shè)計；對住宅建設(shè)、醫(yī)院建設(shè)、學校和托幼建設(shè)等建筑進行日照的分析；對建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃、布置總的平面圖；詳細估算工程量、拆遷量和總造價，進行投資效益的分析；以及分析建設(shè)的條件和綜合技術(shù)方面的經(jīng)濟論證等。

“三舊”改造和可操作性規(guī)劃的工作內(nèi)容，從分工的粗細來看，“三舊”改造側(cè)重的內(nèi)容是思想構(gòu)建層次，而可操作性規(guī)劃側(cè)重的則是工程實施界面；若從法定立場來看，“三舊”改造的內(nèi)容，還沒有法定的規(guī)定，而可操作性規(guī)劃則是屬于法定規(guī)劃內(nèi)容。因而在此基礎(chǔ)上，“三舊”改造的工程中，應(yīng)該注意工程的質(zhì)量、可銜接操作性，不要為了過度追求改建的過程，而忽視建設(shè)的可操作性。因此在“三舊”改造過程中，不可盲目追求工程的高效，從而忽視技術(shù)之間的、部門之間的可操作銜接性，確保廣州“三舊”改造的質(zhì)量。

3、確保改造資金的投入

在“三舊”改造過程中，由于對其缺乏清晰的認識，很多投資者沒有長遠的計劃，因此改造過程中缺乏一定的資金投入，這就需要各方對“三舊”改造進行資金支持。例如，在“三舊“改造中，鼓勵、支持城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)進行搬遷或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，同時將土地的出讓收益用于支持企業(yè)或原村鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。對于涉及公共設(shè)施建設(shè)的改造，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的資金予以支持。同時提高土地利用率和增加容積率，引入企業(yè)承包拆遷，建設(shè)，減少收取土地價款。

除此之外，還可以設(shè)立專項支持城鄉(xiāng)改造的基金，例如對于構(gòu)建公益性項目的改造，可以通過網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體進行宣傳，以便吸引愛心人士對項目的支持，從而投入一定的資金；還可以廣泛宣傳投資商機、實施優(yōu)惠政策以及通過科學規(guī)劃、估算投資利潤等措施，保證投資商利益，從而吸引資金投入“三舊”改造中；成立“三舊”改造專項小組，設(shè)立“三舊”改造專項資金，保障項目推進；對有利于土地高效利用的改造項目可免交新增的土地價款；對改造項目土地的出讓金給予一定比例返還用作支持發(fā)展的專項基金。

結(jié) 語：只有通過不斷地研究學習，對城市舊建筑進行有效的設(shè)計和改造，實現(xiàn)合理的資源配置，才能使其能夠符合城市的規(guī)劃，實現(xiàn)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

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