何丹

中山市金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東山東

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速的發(fā)展。在競爭激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)只有將成本降低至房產(chǎn)的行業(yè)平均水平之下，與其他房產(chǎn)公司拉開距離才可能具有競爭優(yōu)勢，從而進(jìn)行不降價競爭，提高單位利潤率并進(jìn)而提高整個企業(yè)的總利潤水平和投資回報率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；控制對策

引言

近幾年來，房地產(chǎn)市場一直處于火爆上揚(yáng)的趨勢，商品房不僅與人們的生活息息相關(guān)，并且成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。然而國家宏觀調(diào)控及保障房大規(guī)模建設(shè)時代的到來，引發(fā)房地產(chǎn)市場上的新一輪洗牌，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場上立足及發(fā)展，就要有足夠的利潤空間，企業(yè)利潤很大程度上取決于企業(yè)的成本控制水平。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是每一個開發(fā)企業(yè)值得研究的課題，因此，造價人員必須要摸索出一套持之有效的成本控制策略，以此來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要方面。做好房地產(chǎn)工程成本控制一般從以下幾方面進(jìn)行控制。

1.項(xiàng)目決策階段工程造價的控制

項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)比較選擇并作出判決和決定的過程。由此可見，項(xiàng)目決策蔣直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，關(guān)系到工程造價的高低及投資效果的好壞。因此在項(xiàng)目決策階段正確的選擇出最佳投資行動方案，資源的合理配置，這樣可以合理地估計(jì)和計(jì)算工程造價，選擇最優(yōu)化投資方案可以有效地控制工程造價。

再者就是決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對項(xiàng)目造價控制也有著重大影響，尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的高低確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評定、設(shè)備選用等，都會影響到工程造價的高低。

還有就是在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，即決策階段初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)及承發(fā)包階段、施工階段以及竣工驗(yàn)收階段，通過工程造價的確定與控制，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、承包合價、結(jié)算價及竣工決算。投資估算的精確與否，也是影響工程造價的控制的重要因素。因此加強(qiáng)項(xiàng)目決策的深度，采用科學(xué)的估算方法和可靠的數(shù)據(jù)資料，合理地計(jì)算投資估算，保證投資估算準(zhǔn)確性，才能保證其他階段的造價控制在合理范圍，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)，避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。

2.設(shè)計(jì)階段的造價控制對策

2.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

采用建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家運(yùn)用價值工程等有效手段對備選方案進(jìn)行優(yōu)化，并對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，這樣可以優(yōu)選出好的設(shè)方案，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的基本要求，控制工程造價。

2.2計(jì)方案優(yōu)化

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，是控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)的方案要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如某住宅小區(qū)的建筑方案設(shè)計(jì)時，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以很大限度地提高建筑使用率；對設(shè)備選型在保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，比如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，達(dá)到降低成本的效果。

2.3開展限額設(shè)計(jì)

有效控制造價積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)限額要求設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，設(shè)計(jì)公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng)，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設(shè)計(jì)價值前期控制。

控制好設(shè)計(jì)變更，保證投資限額不輕易突破。在工程中普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。如果設(shè)計(jì)頻繁變更，不利于造價的控制。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價。

3.施工階段的造價控制對策

工程項(xiàng)目實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長，材料設(shè)備市場供求波動大等等。要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強(qiáng)對工程項(xiàng)目的造價控制。施工階段成本控制的關(guān)鍵主要有以下幾方面：一是做好材料的管理；（1）材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。（2）組織材料合理進(jìn)出場。一個項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場時間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。二是合理控制工程簽證；由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主是進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更等等。控制變更的關(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。三是抓好合同管理；有效控制工程變更；針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。為防止在施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核時把關(guān)外，還應(yīng)在甲乙方的圖紙會審、設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢中消除，總之應(yīng)消滅在開工之前。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，尤其對影響工程造價的重大設(shè)計(jì)變更，更需要先算賬后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。

4.結(jié)算審核要細(xì)致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。從以下幾方面控制結(jié)算工程成本：1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等；2、檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，才可以列入結(jié)算；3、落實(shí)設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)變更要經(jīng)過建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；4、按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實(shí)際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算；5、嚴(yán)格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價定額與計(jì)價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價依據(jù)，編制補(bǔ)充單價；6、注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取，建安工程的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；7、要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計(jì)等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持，參與把關(guān)。

5.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價控制是一個動態(tài)進(jìn)行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價的控制上始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。因此，我們要加強(qiáng)責(zé)任心，做好成本控制，為了有效控制成本，采取各種成本控制措施，做到嚴(yán)控目標(biāo)成本，在過程中做到無規(guī)劃不合同、做到無計(jì)劃不付款，每月實(shí)行動態(tài)成本回顧，在項(xiàng)目公司實(shí)行月度成本報告與動態(tài)成本回顧會議制度，在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，及時總結(jié)，形成案例，有效控制成本。

參考文獻(xiàn)：

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