李水鳳

摘要：為了分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的可能性，文章從“房地產(chǎn)崩盤(pán)”的量化界定入手，分別從中短期和長(zhǎng)期及局部和整體的視角進(jìn)行考察。文章的結(jié)論是，根據(jù)“崩盤(pán)”的本義，在數(shù)量上，房地產(chǎn)崩盤(pán)可以采用以下界定標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)價(jià)格在整體上下跌50%以上且賣(mài)不出去，不知道要跌到何時(shí)。在中短期，相關(guān)因素的累積使房地產(chǎn)價(jià)格維持階段性的向下調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在整體下調(diào)、少數(shù)城市接近于崩盤(pán)的可能。但從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)整體上的房地產(chǎn)需求潛力依然很大，房地產(chǎn)崩盤(pán)屬于小概率事件。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)崩盤(pán);中短期視角;長(zhǎng)期視角

一、“房地產(chǎn)崩盤(pán)”的量化界定

關(guān)于房地產(chǎn)崩盤(pán)的界定標(biāo)準(zhǔn)，由于房地產(chǎn)交易的特殊性，顯然不能直接借鑒“單日或數(shù)日累計(jì)跌幅超過(guò)20%”的標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合中國(guó)股票指數(shù)（上海證券交易所）從6000多點(diǎn)逐漸下跌到2000多點(diǎn)，下跌幅度66%以上，依然沒(méi)有被一致性地公認(rèn)為“崩盤(pán)”的先例，中國(guó)的“房地產(chǎn)崩盤(pán)”，在數(shù)量上，可以采用以下標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)價(jià)格在整體上下跌50%以上且賣(mài)不出去，不知道要跌到何時(shí)。

依照此標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，在3～5年的中短期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部的少數(shù)城市有“崩盤(pán)”的可能，但在總體上、長(zhǎng)期中，房地產(chǎn)崩盤(pán)的可能性很小。

二、中短期視角：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在整體下調(diào)、少數(shù)城市接近于崩盤(pán)的可能

（一）房地產(chǎn)供給過(guò)量的自然結(jié)果

2012、2013年全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，提升了開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期，開(kāi)發(fā)商紛紛大舉拿地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)300個(gè)城市2013年的土地出讓金收入總額達(dá)3.13萬(wàn)億元，同比增加50%，其中，北上廣深4個(gè)一線城市2013年土地出讓金超過(guò)了5000億元。于是，房地產(chǎn)供給量在迅速增加，而在一些二三線城市，由于外來(lái)人口不足，且本地居民購(gòu)房需求逐漸減緩，房?jī)r(jià)自然出現(xiàn)滯漲，有的開(kāi)始下跌。

（二）房地產(chǎn)周期規(guī)律發(fā)生了作用

多年來(lái)，由于多種因素的綜合作用，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已到一個(gè)周期的高位，高價(jià)格擠出了有效需求，使需求萎縮，房?jī)r(jià)存在下跌的勢(shì)能。

（三）政府對(duì)購(gòu)房貸款的嚴(yán)格控制政策發(fā)生了作用

2013年6月30日之后，中國(guó)信貸增長(zhǎng)在減緩，購(gòu)房貸款額度全面緊張，使購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降。

（四）限購(gòu)政策排除了部分有效需求

2010年以來(lái)，政府一直實(shí)施限購(gòu)政策，能夠控制誰(shuí)可以買(mǎi)房，排除了一部分有效需求。

（五）利率水平的上升抑制了資產(chǎn)價(jià)格的上漲

當(dāng)前中國(guó)整體利率水平大幅提升，上海銀行間同業(yè)拆放利率6月期至1年期交易品種，自2013年底至今一直保持5%左右高位。當(dāng)前個(gè)人購(gòu)房已基本無(wú)法享受到利率優(yōu)惠，在個(gè)別地區(qū)個(gè)別銀行甚至將首套房貸利率上浮5%。利率水平的上升抑制了房地產(chǎn)需求。

（六）資金流出增加，減少了國(guó)內(nèi)需求

隨著歐美經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，部分資金流出，對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格造成了沖擊。特別是，中國(guó)居民投資購(gòu)買(mǎi)國(guó)外資產(chǎn)的現(xiàn)象呈上升趨勢(shì)，據(jù)邦瑞房地產(chǎn)公司（英國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）2012年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，該公司在倫敦新建住宅市場(chǎng)占有率約為60%，而該公司2012年全年賣(mài)給中國(guó)業(yè)主的住宅達(dá)到2250套，占公司年度銷(xiāo)售總量的15%。

（七）匯率貶值對(duì)中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格形成沖擊

中國(guó)資本回報(bào)率的下降使得投資者對(duì)人民幣匯率貶值的預(yù)期增強(qiáng)。2014年初至今，人民幣兌美元匯率已從6.044貶值至6.2左右，貶值幅度達(dá)2.58%。新增外匯占款的大幅下降，對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格形成較大沖擊。

因此，在局部地區(qū)、少數(shù)城市，在3～5年的窗口期中，房?jī)r(jià)跌幅有可能超過(guò)30%，甚至50%。但這樣的城市所占比重較低，不可能全國(guó)所有地區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)大幅度調(diào)整。

三、長(zhǎng)期視角：中國(guó)在整體上的房地產(chǎn)需求潛力依然很大，房地產(chǎn)崩盤(pán)屬于小概率事件

有一些學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，與1989～1994年的日本“驚人的相似”，于是由此得出中國(guó)房?jī)r(jià)將像日本一樣持續(xù)20年下跌的結(jié)論。但這只是一種表面的比較，本文也結(jié)合日本的情況，從多方面進(jìn)行深入考察。

在長(zhǎng)期中，中國(guó)產(chǎn)生持續(xù)性的房地產(chǎn)需求的動(dòng)能依然存在，還有較大潛力。支撐長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求的因素主要有以下幾方面。

（一）中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然存在巨大空間

從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，與1989年的日本有著巨大的不同。1989年，日本人均GDP已經(jīng)接近于美國(guó)，當(dāng)時(shí)日本的人均GDP是美國(guó)的80%，增長(zhǎng)空間已很小，而中國(guó)目前人均GDP只占美國(guó)20%左右，中國(guó)有很大的增長(zhǎng)空間。雖然，中國(guó)的增長(zhǎng)率已從10%以上回歸到7.5%左右的“常態(tài)”，但依然是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率中的較高水平。持續(xù)的7%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，足以支撐對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求。

（二）居民可支配收入將不斷上升

居民的可支配收入，是家庭購(gòu)房、投資、消費(fèi)的主要來(lái)源。居民人均收入水平高低決定了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的大小，居民的可支配收入是影響房產(chǎn)需求的主要因素。對(duì)于房產(chǎn)地來(lái)說(shuō)，當(dāng)居民的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求;相反，就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員2013年平均工資51474元，同比名義增長(zhǎng)10.1%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)7.3%，雖然增速略低于GDP增長(zhǎng)水平，但保持了城鎮(zhèn)收入持續(xù)上升的趨勢(shì)。

在國(guó)家刺激內(nèi)需的政策環(huán)境下，長(zhǎng)期中，居民收入將繼續(xù)穩(wěn)步增加，這對(duì)房地產(chǎn)需求繼續(xù)產(chǎn)生正向影響。

（三）城市人口將繼續(xù)增加

人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量是衡量房地產(chǎn)需求的重要指標(biāo)，直接預(yù)示著房產(chǎn)需求的規(guī)模和增長(zhǎng)速度。

在總量方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第六次全國(guó)人口普查結(jié)果表明，2010年11月1日，中國(guó)大陸總?cè)丝诠?3.397億，與2000年第五次全國(guó)人口普查相比，十年增加7390萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.84%，年平均增長(zhǎng)0.57%。

同時(shí)，在結(jié)構(gòu)方面，城市的發(fā)展，繼續(xù)吸引農(nóng)村人口涌入城市?，F(xiàn)有的6.6億多城市人口中已有2.3億多農(nóng)村人口，開(kāi)始逐漸形成了一定的購(gòu)房需求。中國(guó)社科院2012年9月發(fā)布的《2012中國(guó)中小城市綠皮書(shū)》顯示，2011年中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51%，按照目前發(fā)達(dá)國(guó)家平均70%的城市化率（日本的城市化率達(dá)76.7%）計(jì)算，未來(lái)20年中國(guó)仍有發(fā)展的空間。因此中國(guó)城鎮(zhèn)人口還將增加2.7億人左右?，F(xiàn)在和未來(lái)，從農(nóng)村進(jìn)入城市的總?cè)丝诩s為5億人。按照房地產(chǎn)需求的粗略估算方式，假設(shè)這部分人所在家庭中，從現(xiàn)在到將來(lái)，只有30%的家庭逐步具有購(gòu)買(mǎi)力，每個(gè)家庭的平均人口是3人，每個(gè)三口之家平均住房需求量為100平方米，則可預(yù)期的對(duì)住宅（不包含對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪等房地產(chǎn)的需求）的需求量為：（5億人/3人）*30%*100平方米=50億平方米，而其他70%的人口（3.5億人）則存在對(duì)出租房的巨大需求;再保守一些，假設(shè)只有10%的家庭在現(xiàn)在和未來(lái)具有購(gòu)買(mǎi)能力，在長(zhǎng)期中，住宅需求量（不包含對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪等房地產(chǎn)的需求）也將為16.67億平方米。同時(shí)，90%的人口（4.5億人）將產(chǎn)生對(duì)出租房的巨大需求。這里還沒(méi)有考慮4.3億城市戶籍人口的改善性住房需求和無(wú)房戶的剛性需求?？梢?jiàn)，在城市化進(jìn)程中，中國(guó)還有巨大的房地產(chǎn)需求。

（四）地方政府推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的意愿和能力在長(zhǎng)期中依然存在

1994年中國(guó)分稅制改革有效解決了當(dāng)時(shí)中央財(cái)政困難問(wèn)題，但卻帶來(lái)了地方政府“財(cái)權(quán)”與“事權(quán)”不協(xié)調(diào)問(wèn)題。土地出讓金逐漸演變成為彌補(bǔ)地方財(cái)力不足的有力保障，但卻帶來(lái)地方政府的土地財(cái)政依賴(lài)。地方政府為保證財(cái)政收入，在抑制房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題上缺乏根本動(dòng)力，但在維持房?jī)r(jià)上漲方面卻不遺余力。這種機(jī)制的改變，要依賴(lài)于國(guó)家財(cái)政體系的改革。而國(guó)家財(cái)政體系的改革，有一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

（五）中國(guó)政府擁有刺激房地產(chǎn)需求的較大政策空間

日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，政府并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行采取有效措施，沒(méi)有進(jìn)行引導(dǎo)監(jiān)管，而中國(guó)政府對(duì)銀行和企業(yè)有較強(qiáng)的控制力，能夠引導(dǎo)資金流向，中央和地方政府一直出臺(tái)相關(guān)政策打壓房地產(chǎn)泡沫。

在客觀上，中國(guó)政府在調(diào)控房地產(chǎn)需求方面，掌握著多方面的政策工具。例如，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格全面下跌時(shí)，政府就可以暫緩實(shí)施房產(chǎn)稅政策和房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度;當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于下限時(shí)，政府可以適度增加基礎(chǔ)設(shè)施的投資，這對(duì)資產(chǎn)價(jià)格形成一定支撐;房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大時(shí)，中央和地方政府可以逐漸放松限購(gòu)政策，激活部分有效需求;如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足，中央政府將會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)貸款額度的限制，甚至對(duì)貸款給予優(yōu)惠。

因此，政府目前實(shí)施的一系列房地產(chǎn)控制政策，也給未來(lái)的關(guān)于激發(fā)房地產(chǎn)需求的政策留下了空間，只要放松一些方面的管制，就能夠激發(fā)巨大的房地產(chǎn)需求。

（六）大城市的優(yōu)質(zhì)資源聚合功能支撐著持續(xù)性的房地產(chǎn)需求

從全世界來(lái)看，由于現(xiàn)代科技特別是交通、通訊技術(shù)的發(fā)展，使大城市有利于聚集和分享各種優(yōu)質(zhì)資源，這就形成了城市發(fā)展的規(guī)律之一——大城市聚集的資源越多，年輕人的機(jī)會(huì)越多，年輕人更愿意到大城市工作，使得大城市的規(guī)模越來(lái)越大，擴(kuò)張速度甚至超過(guò)小城鎮(zhèn)。不斷增加的大城市人口，支撐著持續(xù)性的房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格維持在較高位置上。

四、結(jié)束語(yǔ)

根據(jù)“崩盤(pán)”的本義，在數(shù)量上，房地產(chǎn)崩盤(pán)可以采用以下界定標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)價(jià)格在整體上下跌50%以上且賣(mài)不出去，不知道要跌到何時(shí)。相關(guān)因素的累積使房地產(chǎn)價(jià)格維持階段性的向下調(diào)整。在中短期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在整體下調(diào)、少數(shù)城市接近于崩盤(pán)的可能。但在長(zhǎng)期中，中國(guó)在整體上的房地產(chǎn)需求潛力依然巨大，房地產(chǎn)崩盤(pán)屬于小概率事件。

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（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院）