周思奇 徐驍 張偉榮

摘 要：隨著近年來人民幣匯率的不斷變動(dòng)，受此影響房地產(chǎn)價(jià)格也受到了一定的沖擊。綜合分析國內(nèi)外該領(lǐng)域的代表的觀點(diǎn)，以此為背景，從多個(gè)角度對(duì)該領(lǐng)域主要觀點(diǎn)的進(jìn)行歸納總結(jié)，并梳理了理論邏輯，為匯率影響房地產(chǎn)價(jià)格提供依據(jù)，以便發(fā)現(xiàn)研究中的新突破。

關(guān)鍵詞：匯率；人民幣；房地產(chǎn)價(jià)格

人民幣的匯率浮動(dòng)所帶來的沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的問題在近幾年來受到很多人的關(guān)注，由于從1994年起，人民幣升值為匯率浮動(dòng)的大趨勢(shì)，研究人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的占大多數(shù)，而人民幣貶值只是近期所發(fā)生的，而且浮動(dòng)趨勢(shì)并不算大，所以對(duì)其的研究還很少，還需要進(jìn)行深入研究。

一、國外研究綜述

從目前的研究中，我們可以看出，匯率的變動(dòng)與資產(chǎn)的價(jià)格之間有著必然聯(lián)系。H.Hau，H.Rey于1994年指出，引起國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的一大因素在于來自外部的沖擊。貨幣的升值會(huì)導(dǎo)致國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格上漲和外國資產(chǎn)價(jià)格的下跌[1]。而一般的資產(chǎn)價(jià)格主要以股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，能夠表明匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系的典型例子，要數(shù) 20 世紀(jì) 90 年代日元的升值所造成的房地產(chǎn)業(yè)泡沫化。在1985 年的“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日元價(jià)值得到迅速的提升，致使日本生產(chǎn)企業(yè)的成本提高，導(dǎo)致日本企業(yè)將投資方向轉(zhuǎn)為海外，以至于日本出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”的態(tài)勢(shì)。而且隨著日本國內(nèi)對(duì)日元的供應(yīng)量不斷擴(kuò)張，在二者的共同作用下，使日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。因此，日本不得不實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，以緩解日元升值對(duì)日本國內(nèi)造成的對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響和緩解房地產(chǎn)泡沫。而且就匯率與資產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系，2005年的“中國經(jīng)濟(jì)高峰會(huì)”上，羅伯特 · 蒙代爾（RobertA.Mundell）教授也表明，人民幣應(yīng)該使幣值穩(wěn)定保持一定的水平，形成固定匯率制度。蒙代爾認(rèn)為“人民幣升值可能會(huì)引起中國房地產(chǎn)業(yè)的蕭條”[2]。

二、國內(nèi)研究綜述

由于近年來人民幣一直處于升值趨勢(shì)，而貶值只是屬于短期現(xiàn)象，所以對(duì)“人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響”的研究比較多。大多數(shù)研究者們主要從人民幣升值的背景，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，以及應(yīng)對(duì)措施等幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。而將來的研究也應(yīng)以現(xiàn)有的研究現(xiàn)狀繼續(xù)深入發(fā)展，并且結(jié)合目前人民幣有所貶值的實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行研究，更加細(xì)致的體現(xiàn)人民幣的匯率浮動(dòng)所帶來的沖擊對(duì)房地產(chǎn)的影響。

從人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響的方面說，大多說學(xué)者都認(rèn)為人民幣升值會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。畢天嬌（2011）將人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的路徑分為三方面。首先人民幣升值，提供了良好的投資環(huán)境，大量的投機(jī)性資本涌入房地產(chǎn)，引起投資熱潮，從而使房?jī)r(jià)上升；其次人民幣升值，致使出口行業(yè)的生存陷入困境，很多游資紛紛由實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向投機(jī)，這些投機(jī)性經(jīng)濟(jì)為了獲得利潤(rùn)，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，最后導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升；最后，是人民幣升值引起通脹危機(jī)加劇，投機(jī)性的購房比例上升，最終引起房?jī)r(jià)上升。從以上幾點(diǎn)看來，可知，無論如何，人民幣升值都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

還有許多學(xué)者從人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的傳導(dǎo)機(jī)制方面進(jìn)行分析，以得出人民幣升值與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。如宋勃、陳海博（2006）、張建軍（2007）、王瓊（2010）、胡軍偉（2011）等學(xué)者，都從傳導(dǎo)機(jī)制方面為切入點(diǎn)來進(jìn)行分析?？偨Y(jié)起來有以下幾點(diǎn)：首先，為財(cái)富效應(yīng)。人民幣的升值，使貨幣更加值錢，市場(chǎng)中會(huì)產(chǎn)生許多的剩余購買力，這些剩余購買力就會(huì)流向流通性較好的股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)這些市場(chǎng)的價(jià)格上升。其次為預(yù)期效應(yīng)，資產(chǎn)都有其逐利性，當(dāng)人民幣預(yù)期升值時(shí)，就會(huì)吸引國內(nèi)外的許多投機(jī)性投資，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)的價(jià)格上升；最后為流動(dòng)性效應(yīng)，人民幣升值，所產(chǎn)生的多余購買力要尋找投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖，大量資金的流入，形成投資熱，拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。

而由于人民幣貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)比較晚，而且屬于短期現(xiàn)象，所以人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面的文獻(xiàn)較少，但還是有學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了研究。比如說楊賀（2013）和黃偉彪、蔡惠如（2009）就對(duì)“人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響”這一課題做了研究。楊賀主要從房地產(chǎn)公司角度來進(jìn)行論述，他認(rèn)為“人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響包括直接影響和間接影響兩個(gè)方面，但都將加大房企資金壓力。其中，直接影響是人民幣物業(yè)投資收益減少，需求下降，供給增加；間接影響是流動(dòng)性下降，房企融資難度和成本上升?！盵3]而黃偉彪和蔡惠如主要是從熱錢的流入為背景，來討論這一問題。他們認(rèn)為人民幣的貶值會(huì)引起熱錢從國內(nèi)市場(chǎng)大量流出，一旦熱錢“撤出會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格突然下降，或者資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅”[4]，好在，目前我國人民幣貶值的幅度較小，而且時(shí)間不長(zhǎng)，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊還不是十分嚴(yán)重。他們還提出了相應(yīng)的措施，如：保持人民幣匯率的穩(wěn)定，扭轉(zhuǎn)人民幣貶值預(yù)期；加強(qiáng)金融監(jiān)管，制定適當(dāng)措施加強(qiáng)跨境資本流動(dòng)管理等。

綜上所述，不管是國內(nèi)還是國外的研究，都表明，人民幣匯率沖擊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格都有或多或少的影響，兩者之間具有一定的必然聯(lián)系。為了房?jī)r(jià)穩(wěn)定，我們需要進(jìn)一步穩(wěn)定匯率，以達(dá)到二者的平衡。（作者單位：1.云南大學(xué)公共管理學(xué)院； 2.云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] Han and Rey.Exchange Rate，Equity Prices and Capital flows[J].NBER working papers，2002

[2] 袁文麟，呂萍，周滔.匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究[J].中國物價(jià)，2007（6）：46-51.

[3] 楊賀.人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響.經(jīng)濟(jì)論壇.2013（08）.第20頁.

[4] 黃偉彪、蔡惠如.人民幣貶值對(duì)我國房地產(chǎn)的影響及對(duì)策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2009.03（下）.85.