林金順

【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場也得到了極大發(fā)展。在目前的經(jīng)濟(jì)形式下，房價(jià)的上漲掩蓋了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下降會(huì)產(chǎn)生負(fù)財(cái)富效應(yīng)，從而導(dǎo)致貸款違約率的上升和消費(fèi)的下降，并降低房地產(chǎn)抵押的估價(jià)，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)將達(dá)到歷史高點(diǎn)。本文試就房地產(chǎn)個(gè)貸金融風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及其成因進(jìn)行剖析，并對(duì)如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)個(gè)貸；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國近幾十年發(fā)展最快、對(duì)GDP增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的急速發(fā)展。以此同時(shí)，由于未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性，一旦經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)下滑趨勢或購房者自身等因素出現(xiàn)，其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)。因此，討論和分析房地產(chǎn)個(gè)貸金融業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素方法，防范可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，是擺在我們面前亟待解決的一個(gè)重要課題。

二、我國房地產(chǎn)個(gè)貸金融的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)個(gè)貸金融業(yè)務(wù)即個(gè)人住房貸款是指借款人以自己或第三人所購或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。我國的房地產(chǎn)個(gè)貸金融業(yè)務(wù)起步于是20世紀(jì)90年代，經(jīng)過了多年的發(fā)展，個(gè)人購房已成為社會(huì)發(fā)展的主要潮流。

自從1995年中國人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款擔(dān)保管理辦法》，允許四大國有商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)以來，近年來，居民住房消費(fèi)水平不斷提升，房地產(chǎn)信貸的規(guī)模不斷擴(kuò)大，在商業(yè)銀行金融業(yè)務(wù)的比重不斷提高。房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象加劇了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信 貸的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1997年全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億。2001年底，全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款達(dá)到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機(jī)構(gòu)上半年的個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。可是發(fā)展的同時(shí)問題也存在著。近幾年來，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。按照金融學(xué)中的有關(guān)理論，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)是不存在的。即使是被喻為"金邊債券"的政府債券，同樣存在這種預(yù)期收益與實(shí)際收益發(fā)生偏離的可能性，即風(fēng)險(xiǎn)。近幾年的中國，經(jīng)歷了房價(jià)漲幅的高峰，個(gè)人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢。如果缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的到來將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大的負(fù)面影響。

三、房地產(chǎn)個(gè)貸金融的風(fēng)險(xiǎn)成因

1.房地產(chǎn)個(gè)貸的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征

房地產(chǎn)個(gè)貸，亦稱個(gè)人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的購買自用普通住房的貸款，區(qū)別于企業(yè)經(jīng)營性貸款，具有貸款對(duì)象特殊、貸款用途專一、貸款數(shù)量較大、貸款貸款期限較長、償還方式特殊等特點(diǎn)，因此個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性、和滯后性等特征，在一定程度這種特征會(huì)妨礙該項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，所以很有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)隱患的分析研究。

2.房地產(chǎn)個(gè)貸的風(fēng)險(xiǎn)隱患分析

房地產(chǎn)個(gè)貸存在的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)都給銀行在收回貸款本息時(shí)添加了很大的不確定因素，乃至帶來嚴(yán)重的損失。

（1）房地產(chǎn)個(gè)貸系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：是指由于某種全局性的共同因素的影響，使所有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)遭受損失的可能性。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。此類風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不可控，無法通過購買保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，需要靠新的金融創(chuàng)新工具來解決。

①政策風(fēng)險(xiǎn)：指國家相關(guān)政策調(diào)整變化給貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)的可能性。由于相關(guān)政策調(diào)整使整個(gè)市場發(fā)生變化，進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使關(guān)聯(lián)的房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

②利率風(fēng)險(xiǎn)：指由于市場利率變動(dòng)的不確定性導(dǎo)致商業(yè)銀行的凈利息收入與預(yù)期值偏差的可能性。

③法律風(fēng)險(xiǎn)：指交易合同無法受到法律保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。目前而言法律風(fēng)險(xiǎn)是中國住房信貸的突出和普遍風(fēng)險(xiǎn)。如受法律制度等大因素所限，在借款人出現(xiàn)無法償還抵押貸款情況時(shí)， 對(duì)抵押房產(chǎn)的處置會(huì)因?yàn)樗痉ǖ确矫娴闹萍s，導(dǎo)致無法執(zhí)行而遭受損失。

④通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：是由于物價(jià)上漲，貨幣貶值而使投資者遭受損失的可能性。通貨膨脹對(duì)固定收益的優(yōu)秀投資影響很大，投資者的實(shí)際 購買力下降，還要承受資本價(jià)值降低的損失。

（2）房地產(chǎn)個(gè)貸非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：是指只對(duì)單筆或部分個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)造成損失的可能性，包括信用風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)可控的，是由某一市場局部因素所引發(fā)的，與整個(gè)大市場沒有關(guān)聯(lián)的，可以通過購買保險(xiǎn)等方式來規(guī)避。

①信用風(fēng)險(xiǎn)：亦稱違約風(fēng)險(xiǎn)，指的是借款人由于各種原因不能按期或無力償還個(gè)貸本息，從而造成銀行信貸資金無法回收的可能性。應(yīng)該說信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)，首先信用風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性，是其他各種風(fēng)險(xiǎn)最終體現(xiàn)形式。 其次，信用風(fēng)險(xiǎn)具有積累性，其傳遞性會(huì)引起總風(fēng)險(xiǎn)增大。另外，信用風(fēng)險(xiǎn)還具用隱蔽性和突發(fā)性。跟美國等發(fā)達(dá)國家相比，目前我國個(gè)人信用制度還很不健全， 對(duì)個(gè)人的信用評(píng)估也無法有效進(jìn)行。由于銀行與客戶及銀行與銀行之間的信息不對(duì)稱， 導(dǎo)致銀行較難把握借款人的還貸能力。房地產(chǎn)個(gè)貸最長達(dá)幾十年，銀行對(duì)借款人未來的經(jīng)濟(jì)狀況很難全部掌握清楚，因此產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的，既有主觀的，也有客觀的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。

②開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：指的是由于開發(fā)商原因?qū)е滤_發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目出現(xiàn)狀況引發(fā)按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況，一是所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題， 包括規(guī)劃報(bào)建手續(xù)不完整等， 容易造成購房糾紛，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)工前沒有作好充分市場調(diào)查， 項(xiàng)目定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目沒有銷售潛力，市場前途黯淡；三是開發(fā)商自有經(jīng)營資金不足，或者開發(fā)商本身沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，管理人員素質(zhì)不高，管理運(yùn)營上出現(xiàn)問題。上述情況都有可能造成樓盤項(xiàng)目能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)就面臨成為呆壞帳的可能。

③操作性風(fēng)險(xiǎn)：是指銀行在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)由于決策不當(dāng)或人為操作失誤造成貸款損失的可能性，是風(fēng)險(xiǎn)管理措施難以奏效的主要原因之一。與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)不相適應(yīng)的是銀行的內(nèi)控機(jī)制還不完善、風(fēng)險(xiǎn)控制能力不足等情形，這直接導(dǎo)致銀行操作風(fēng)險(xiǎn)上升。此外在操作性風(fēng)險(xiǎn)中還包含道德風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：銀行從業(yè)人員發(fā)放人情貸款或?yàn)殛P(guān)系人貸款甚至內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)放款、合謀騙取銀行貸款等。

④流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：是指金融機(jī)構(gòu)無力為負(fù)債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資，在流動(dòng)性不足時(shí)，無法以合理的成本迅速增加負(fù)債或變現(xiàn)資產(chǎn)獲得 足夠的資金，引起自身信用的不穩(wěn)定，從而形成的風(fēng)險(xiǎn)。資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來源有限的矛盾。由于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的存在，使得銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，商業(yè)銀行資金短缺的壓力驅(qū)之不去，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開展下去。

⑤抵押物風(fēng)險(xiǎn)：抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人違約后，銀行無法處置抵押物或處置后導(dǎo)致利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作過程中， 以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押會(huì)因?yàn)槟承┣樾螌?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，一是抵押物法律產(chǎn)權(quán)不清晰，或者發(fā)現(xiàn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的問題，無法確定抵押物的歸屬 ；二是抵押物價(jià)值失真，實(shí)際價(jià)值往往遠(yuǎn)低于房產(chǎn)權(quán)的評(píng)估價(jià)值，使得銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無法完全收回債權(quán)；三是抵押物的處置難，抵押物的住房存在難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 由于不可預(yù)期的因素存在，抵押住房本身也可能存在風(fēng)險(xiǎn)，如可能因各種災(zāi)害或者因周邊經(jīng)濟(jì)、交通環(huán)境、城市規(guī)劃等因素的變化而貶值，使貸款銀行債權(quán)利益受損。

⑥檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案包括借款人的基本材料、催討記錄、收回憑證等等重要信息，其保管工作繁瑣但相當(dāng)重要，由于借款周期相對(duì)較長， 銀行經(jīng)辦人員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)肯定會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)，一定要防范因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，做好相關(guān)交接工作，防止個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，避免出現(xiàn)銀行的貸款由于檔案丟失所帶來的極大風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)個(gè)貸金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

通過以上的分析可以看出，房地產(chǎn)個(gè)貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素特別是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的，可以通過完善內(nèi)控制度建設(shè)、加強(qiáng)信貸管理工作防范來進(jìn)一步防范的。加強(qiáng)防范房地產(chǎn)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)可以采取如下措施：

1.建立和完善個(gè)人住房信用制度。個(gè)人信用制度是指為掌握個(gè)人資信，約束個(gè)人信用行為而建立的登記、評(píng)估以及管理利用等方面的總稱。只有建立起公開、 透明的個(gè)人信用制度，才能在商業(yè)銀行、 開發(fā)商和購房者之間形成互惠、 互利、 互相制約的機(jī)制，才能有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。有了完善的個(gè)人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請(qǐng)者的信用資料；另一方面，個(gè)人信用體系的建立能引起大家重視自身資信狀況，能使違約者及時(shí)曝光，降低個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。 采取的具體措施有包括建立個(gè)人信用檔案制度、建立多層次個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度、建立和擴(kuò)展個(gè)人基本賬戶制度、建立個(gè)人信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)、建立個(gè)人信用監(jiān)控體系等等。

2.加強(qiáng)貸款前期調(diào)查。指的是針對(duì)開放商的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，要重視個(gè)人住房貸款的前期調(diào)查工作，通過調(diào)查分析選定看好的項(xiàng)目放款，以有效避免后期出現(xiàn)的項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)等等。個(gè)人住房貸款前期調(diào)查評(píng)估工作主要有：⑴貸款項(xiàng)目評(píng)估；⑵對(duì)期房價(jià)格進(jìn)行市場評(píng)估，確定合理的貸款成數(shù)。

3.要加快建章立制，建立長效內(nèi)控機(jī)制，對(duì)現(xiàn)行不相適應(yīng)容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的經(jīng)營管理體制進(jìn)行相應(yīng)的改革。同時(shí)要通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律相關(guān)法律制度，確保個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完備、簡明， 保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.加強(qiáng)個(gè)貸業(yè)務(wù)檔案的管理。要加強(qiáng)宣傳，對(duì)加強(qiáng)個(gè)貸檔案管理一起足夠的重視。要專人負(fù)責(zé)管理個(gè)貸業(yè)務(wù)檔案，同時(shí)實(shí)現(xiàn)紙質(zhì)材料原件和電子文檔的雙重管理，完善內(nèi)部監(jiān)督和牽制，以確保業(yè)務(wù)檔案真實(shí)性和安全性。

5.完善住房貸款擔(dān)保制度。應(yīng)制定和完善相關(guān)的住房貸款擔(dān)保制度包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，以確保抵押貸款在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠得到補(bǔ)償，以分擔(dān)和轉(zhuǎn)移個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行擔(dān)保方式的創(chuàng)新，包括建立政府支持的國家專業(yè)擔(dān)保公司，以國家信用作為擔(dān)保的支撐力量，同時(shí)降低門檻支持社會(huì)力量成立典當(dāng)擔(dān)保公司，其中成立專業(yè)的住房抵押貸款擔(dān)保公司尤為必要。

6.加快房地產(chǎn)個(gè)貸金融產(chǎn)品證券化速度。住房抵押貸款證券化，可以整合社會(huì)上的游資，從而解決了個(gè)貸資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，保證了銀行的經(jīng)營資金安全。同時(shí)還解決了貸款銀行資金不足的問題，使個(gè)人住房貨款的潛力得以釋放，創(chuàng)新投資品種從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)金融市場的活力，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

五、結(jié)論

本文從我國房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場的現(xiàn)狀入手，分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場發(fā)展中存在的種種風(fēng)險(xiǎn)問題，并針對(duì)這些問題的成因從各個(gè)方面提出了相應(yīng)的防范對(duì)策。形成風(fēng)險(xiǎn)問題的原因是多方面的，解決的策略也是多方面的，而且各種因素也并不是孤立存在的，而是相互聯(lián)系、相互影響的。因此，在實(shí)際工作中我們必須綜合考慮各種因素來看待問題、分析問題和解決問題，切實(shí)防范房地產(chǎn)個(gè)貸金融風(fēng)險(xiǎn)。

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