（山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院 山西太原030031）

一、引言

20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著我國(guó)證券市場(chǎng)的興起與發(fā)展，股票市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，已經(jīng)滲透到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，證券市場(chǎng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大，已經(jīng)成為社會(huì)資源配置的重要渠道。資本市場(chǎng)發(fā)揮資源配置基礎(chǔ)作用的主要依據(jù)是上市公司披露的會(huì)計(jì)信息，其中，盈余信息又處于核心地位。因此，上市公司報(bào)告的會(huì)計(jì)盈余是投資者、債權(quán)人、管理者等各利益相關(guān)者關(guān)注的焦點(diǎn)，也是連接投資者與上市公司的重要紐帶。

2006年2月，財(cái)政部出臺(tái)了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，且從2007年1月1日開(kāi)始在上市公司率先實(shí)施。相對(duì)于舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則最大的變化之一便是重新引入了公允價(jià)值。公允價(jià)值應(yīng)用于金融工具、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、投資性房地產(chǎn)、股份支付等17項(xiàng)具體準(zhǔn)則。

本文主要研究現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公允價(jià)值的應(yīng)用及盈余管理，并根據(jù)研究，提出相應(yīng)的政策建議。

二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公允價(jià)值的應(yīng)用

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?！睖?zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，必須滿(mǎn)足兩個(gè)條件，一是房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的交易價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

準(zhǔn)則還規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式不得隨意變更，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在符合上述條件時(shí)可以改按公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，反之則不能。這一限制促使企業(yè)謹(jǐn)慎使用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

上述規(guī)定分別從投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量、計(jì)量模式的變更、房地產(chǎn)用途改變等幾個(gè)方面對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用進(jìn)行了規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理空間分析

（一）利用政策的可選擇性進(jìn)行盈余管理

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并把計(jì)量模式的變更作為會(huì)計(jì)政策變更來(lái)處理。雖然準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有限制性條件，但兩個(gè)條件都無(wú)法定量的衡量，需要專(zhuān)業(yè)人員的判斷，一旦涉及判斷，就會(huì)為企業(yè)的操縱留下一定的空間。當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況好，不需要利用其他方式來(lái)增加企業(yè)利潤(rùn)時(shí)，可以選擇采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，當(dāng)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)法盈利，需要通過(guò)其他方式來(lái)掩蓋虧損時(shí)，可能利用會(huì)計(jì)政策變更將采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式。這樣，一方面由于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊進(jìn)行攤銷(xiāo)，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，從而減少了當(dāng)期的費(fèi)用；另一方面，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一派繁榮，價(jià)格不斷上漲，因此改用公允價(jià)值計(jì)量模式后，不斷上漲的價(jià)格以公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。在費(fèi)用減少和利得增加的雙重作用下，使原本虧損的局面轉(zhuǎn)為盈利。此外，改用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，資產(chǎn)總額增加，負(fù)債沒(méi)有變化，因此資產(chǎn)負(fù)債率降低，表面上企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，從而在一定程度上提高了其融資能力。

（二）利用投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

改變用途時(shí)，自用房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，反之也可以。自用房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，需要計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo)，企業(yè)根據(jù)需要，利用關(guān)聯(lián)方交易將自用房地產(chǎn)出租給對(duì)方，從而轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。同上一種情況類(lèi)似，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后，不但減少了當(dāng)期費(fèi)用，而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，由于其公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，因此會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)。兩種效果雙重疊加將顯著地增加當(dāng)期利潤(rùn)。反之，為了隱瞞企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)，或采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降嚴(yán)重，企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方解除租賃協(xié)議，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的自用房地產(chǎn)，恢復(fù)折舊的提取或價(jià)格的攤銷(xiāo)，減少當(dāng)期利潤(rùn)，或者因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的價(jià)格下降程度遠(yuǎn)大于計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)，所以改用成本模式計(jì)量以防止當(dāng)期利潤(rùn)嚴(yán)重下滑。

四、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理案例分析

通過(guò)以上分析可知，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公司利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理的空間很多，本文以金融街控股股份有限公司為實(shí)例，具體分析實(shí)務(wù)中公司應(yīng)用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理的過(guò)程。

（一）公司基本情況

金融街控股股份有限公司由重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司發(fā)展而來(lái)，自2000年8月8日起，公司更名為金融街控股股份有限公司，公司股票簡(jiǎn)稱(chēng)“金融街”（股票代碼000402）。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng)目投資、銷(xiāo)售商品房、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)、承辦展覽展示、飯店管理、餐飲管理、企業(yè)形象策劃、組織文化交流活動(dòng)等。已建成國(guó)家金融管理中心金融街作為中國(guó)的金融管理中心，資金管理規(guī)模巨大。

（二）盈余管理分析

1.投資性房地產(chǎn)核算方式。金融街是自2007年1月1日上市公司執(zhí)行現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來(lái)，第一家發(fā)布公告使用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的上市公司，并按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求將該變更確認(rèn)為會(huì)計(jì)政策變更。2008年財(cái)務(wù)報(bào)表附注中顯示：從2008年1月1日起，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量。

2.財(cái)務(wù)狀況分析。投資性房地產(chǎn)核算方式變更后，公司對(duì)2008年1月1日財(cái)務(wù)報(bào)表追溯調(diào)整，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值約17.57億元，因此，調(diào)整增加投資性房地產(chǎn)約17.57億元，該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更，使公司2008年所有者權(quán)益增加約25.9億元，利潤(rùn)總額增加約1 196.3萬(wàn)元，其中因投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不計(jì)提折舊使得2008年度利潤(rùn)總額增加約5 080.7萬(wàn)元，因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)使得2008年度利潤(rùn)總額減少3 884.4萬(wàn)元。從以上分析可以得知，該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更將會(huì)大大降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，與采用成本模式的其他房地產(chǎn)類(lèi)上市公司相比在融資方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)。此外，采用公允價(jià)值計(jì)量不計(jì)提折舊會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，而公允價(jià)值的變動(dòng)可能增加也可能減少企業(yè)利潤(rùn)，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下，其減少的利潤(rùn)遠(yuǎn)不及不提折舊帶來(lái)的利潤(rùn)增加。因此，2008年該項(xiàng)變更為企業(yè)增加利潤(rùn)1 196.3萬(wàn)元。這也許是企業(yè)管理層將投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式的原因所在。

除此之外，該公司2007年按照成本法核算的投資性房地產(chǎn)約為15.12億元，占總資產(chǎn)的比重為10.90%，如此大比重的投資性房地產(chǎn)是否都能及時(shí)取得公允價(jià)值，符合公允價(jià)值的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)值得考慮。企業(yè)可能利用投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理。表1是該公司近三年間對(duì)不同建筑的處理情況。

從表1可以看出，該上市公司對(duì)同一建筑的分類(lèi)不斷變化，尤其是德勝?lài)?guó)際B座部分，2011年3月份才將9、10層確定為投資性房地產(chǎn)，12月就出售，并立即將12、13層從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，讓人懷疑其初始時(shí)是否符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件。再進(jìn)一步分析，2009年末投資性房地產(chǎn)比期初增加82.80%，具體原因也是表1中顯示的不斷的確認(rèn)和出售。

從表2可以看出，2012年該上市公司扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)僅是原凈利潤(rùn)的43.12%，而非經(jīng)常性損益中，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益達(dá)到其總額的100.26%，這顯然偏離了正常的數(shù)值。

對(duì)于公允價(jià)值的估計(jì)，公司在報(bào)表中注明：“公司投資性房地產(chǎn)均位于商業(yè)繁華地段，存在著較為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，公司能夠取得同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)交易價(jià)格?！庇墒袌?chǎng)部門(mén)采用市場(chǎng)成交價(jià)格法進(jìn)行價(jià)值估測(cè)，選取了北京主要城區(qū)內(nèi)與估價(jià)標(biāo)的物可比項(xiàng)目進(jìn)行了綜合調(diào)研，形成自持物業(yè)公允價(jià)值估測(cè)的基礎(chǔ)資料，并結(jié)合各可比項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行進(jìn)一步的分析和修正，從而得到估測(cè)結(jié)果。嚴(yán)格按照此種方法估計(jì)的公允價(jià)值大體是公允的，但不排除主觀因素的干擾，企業(yè)出于融資的需要，有粉飾自身盈利能力和償債能力的動(dòng)機(jī)，又由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)很難取得，因此，利用公允價(jià)值的估計(jì)來(lái)滿(mǎn)足這一需要不易被察覺(jué)。

表1 金融街近三年對(duì)房地產(chǎn)的分類(lèi)變動(dòng)

表2 金融街2012年財(cái)務(wù)狀況 單位：元

由此可見(jiàn)，金融街利用政策的可選擇性，對(duì)投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行了盈余管理。

五、防止應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理的建議

2014年公允價(jià)值準(zhǔn)則的出臺(tái)在理論上進(jìn)行了完善，準(zhǔn)則的實(shí)施是更加重要的部分。如果準(zhǔn)則實(shí)施中忽略監(jiān)管，忽略會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)及道德素質(zhì)仍然會(huì)導(dǎo)致低下的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

首先，要提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)，會(huì)計(jì)人員是應(yīng)用公允價(jià)值的主體，應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理也離不開(kāi)會(huì)計(jì)人員的操作，因此，提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德至關(guān)重要，要完善會(huì)計(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)。

其次，要加強(qiáng)監(jiān)管，準(zhǔn)則制訂的不斷完善，還要同時(shí)結(jié)合強(qiáng)有力的監(jiān)管，包括：完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)外部審計(jì)監(jiān)督、完善證券市場(chǎng)的監(jiān)管等各個(gè)方面。

最后，合理應(yīng)用中介服務(wù)。要健全資產(chǎn)評(píng)估行為，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)制定和發(fā)布與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)，以指導(dǎo)實(shí)踐活動(dòng)。要建立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，為企業(yè)查詢(xún)提供便利是必要的，同時(shí)也能為信息使用者提供判斷的依據(jù)。還要加強(qiáng)媒體的監(jiān)督，媒體的監(jiān)督作用對(duì)盈余管理等行為逐漸構(gòu)成了威脅，網(wǎng)絡(luò)或新聞媒體對(duì)企業(yè)負(fù)面信息的報(bào)道會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)許多無(wú)形的毀損。所以，為了避免負(fù)面信息的影響，企業(yè)的盈余管理行為會(huì)受到一定的限制。因此，要增加企業(yè)強(qiáng)制性披露的信息，為媒體的監(jiān)督提供依據(jù)。