陸寧，張詩青，張旭，于玲玲

（1.長安大學建筑工程學院，陜西西安 710061；2.長安大學經濟與管理學院，陜西西安 710064）

中國省會城市房地產投資環(huán)境綜合評價

陸寧1，張詩青2，張旭1，于玲玲1

（1.長安大學建筑工程學院，陜西西安 710061；2.長安大學經濟與管理學院，陜西西安 710064）

基于近年來國內的相關研究文獻，構建包括6方面分類指標和22項分類細化指標的房地產投資環(huán)境評價指標體系，通過數(shù)據運算得到2010～2012年中國30個省會城市房地產投資環(huán)境的綜合得分及其排序，依據投資環(huán)境的相似程度對省會城市進行聚類分析，指出各省會城市的房地產投資環(huán)境狀況，明晰房地產投資環(huán)境建設的薄弱環(huán)節(jié)，以期為全國各省會城市政府改善房地產投資環(huán)境提供幫助。

省會城市；房地產；投資環(huán)境；因子分析

隨著中國城市化進程的加速和人們社會需求的日益增長，房地產業(yè)蓬勃發(fā)展。截至2013年底，中國房地產開發(fā)企業(yè)達89 859家［1］。但由于房地產投資具有資金量大、投資回收期長、不確定因素多、風險大等特點，一旦投資失敗必將損失慘重，因而房地產投資者對房地產投資環(huán)境的要求越來越高。良好的房地產投資環(huán)境有助于吸引和利用國內外投資，促進經濟社會的健康、持續(xù)發(fā)展。目前，中國房地產投資向省會城市集中的傾向愈加明顯，因此，分析各省會城市房地產投資環(huán)境的品質，對于促進省會城市政府改善房地產投資環(huán)境、吸引更多的投資者并降低房地產投資企業(yè)的運營風險具有積極的現(xiàn)實意義。

一、中國30個省會城市房地產投資環(huán)境評價

（一）指標指系

為了全面反映城市房地產投資環(huán)境各方面的信息，依據科學性與實用性相結合、穩(wěn)定性與動態(tài)性相結合、效率性與效益性相結合的原則，考慮指標數(shù)據的可測度、可獲取性，參考當前學者關于房地產投資環(huán)境方面的相關研究成果［2-7］，系統(tǒng)分析房地產投資環(huán)境的影響因素，篩選確定出典型指標，審慎歸納類別，建立中國省會城市房地產投資環(huán)境評價指標體系，如表1所示。

（二）數(shù)據的獲取及其標準化處理

2010～2012年，中國先后出臺了“國十一條”、“國十條”和“國八條”等房地產調控政策，影響了房地產投資環(huán)境。因此，對2010～2012年間中國省會城市房地產投資環(huán)境進行評價具有很強的現(xiàn)實意義。以前文建立的中國省會城市房地產投資環(huán)境評價指標體系為依據，將歷年《中國城市統(tǒng)計年鑒》［8-10］以及各省會城市的地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計部門網站和統(tǒng)計公報作為數(shù)據來源，選取2010～2012年中國30個省會城市（由于數(shù)據收集的原因，不包括臺北、香港、澳門、拉薩），在社會文化環(huán)境、市場環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境和基礎設施環(huán)境等6個方面的原始數(shù)據展開分析。

表1 中國省會城市房地產投資環(huán)境評價指標體系

由于原始數(shù)據指標的量綱不同，為了消除量綱的影響，對原始數(shù)據進行標準化處理。標準化處理的計算式如式（1）所示：

（三）確定公共因子

基于標準化處理后的數(shù)據，運用SPSS 20.0軟件［11］，根據特征值大于1和公共因子方差貢獻率至少大于80％的原則［12］，確定公共因子的個數(shù)。由表2可知，當選取公共因子的個數(shù)為4時，2010～2012年中國30個省會城市樣本數(shù)據的特征值分別為1.550、1.638、1.525，累計貢獻率分別為80.82％、88.97％、81.26％，均符合大于80％的要求。所以，選擇4個公共因子，并分別表示為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4。

表2 公共因子分析表

（四）確定公共因子所代表的指標和經濟含義

基于相關性矩陣法計算因子載荷矩陣，進而采用方差最大正交旋轉法得出旋轉后的因子載荷矩陣，找出公共因子在哪些房地產投資環(huán)境指標上具有較大載荷，進而確定公共因子所代表的房地產投資環(huán)境評價指標［13］。利用SPSS 20.0軟件，獲得2010～2012年中國30個省會城市旋轉后的因子載荷矩陣。由表3可知，建成區(qū)面積x1、人口密度x2、影劇院數(shù)量x5、商品房平均銷售價格x8、地區(qū)生產總值x9、第三產業(yè)增加值x11、實際利用外資x12、貨物進出口總額x14、金融機構各項貸款余額x15、金融機構存款余額x16、社會消費品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷；醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)x4、商品房銷售面積x7、房地產開發(fā)投資完成額x6、固定資產投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷；普通高校在校學生數(shù)x3、人均GDP x13在第三公共因子上有較大載荷；建成區(qū)綠化覆蓋率x20、每萬人汽車擁有量x21、郵電業(yè)務總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。

依據以上各公共因子主要承載的指標信息，各公共因子的相應經濟含義為：第一類公共因子F1表明房地產投資環(huán)境的整體經濟發(fā)展水平，可衡量房地產開發(fā)的經濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境的發(fā)展水平；第二類公共因子F2可衡量房地產投資地的醫(yī)療水平、市場環(huán)境水平；第三類公共因子F3可衡量房地產投資地的人力資源儲備情況和經濟規(guī)模大??；第四類公共因子F4則可衡量房地產投資地的基礎設施情況。

表3 旋轉后的因子載荷矩陣

（五）因子得分計算與綜合排名

1.各年因子得分計算與綜合排名

采用SPSS 20.0軟件中回歸分析方法，得出各公共因子的得分系數(shù)矩陣，計算30個省會城市在第j個公共因子上的得分Fij，計算式如式（2）所示：

以各公共因子的方差貢獻率為權重，分別計算2010～2012年30個省會城市房地產投資環(huán)境得分，并進行得分排名，見表4所示。

2.確定2010～2012年的綜合排名

由于近期數(shù)據與遠期數(shù)據對評價結果的影響不盡相同，為了有效地提高計算結果的真實可靠性，應該按照年份給其賦予不同權重。參考相關文獻，2010～2012年的權重分別取為1／6、2／6、3／6，以此計算2010～2012年平均公共因子得分和綜合得分，如式（3）所示：

二、中國30個省會城市房地產投資環(huán)境綜合分析

（一）房地產投資環(huán)境狀況分析

依據表5所示，從房地產投資環(huán)境評價綜合得分方面看，北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽名列前10名，這些城市都是經濟整體發(fā)展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會城市排名靠后?？梢钥闯觯袊?0個省會城市房地產投資環(huán)境總體上呈現(xiàn)出東部至西部逐漸變弱的空間差異性特征，房地產投資環(huán)境與經濟發(fā)展水平有密切的關系。

表4 2010～2012年中國30個省會城市房地產投資環(huán)境評價得分及排序

依據表5，從公共因子F1排名來看，名列綜合排名前10的城市（除重慶外）的排名也位居前列，這些城市在經濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境方面有較高水平。從公共因子的權重來看，F(xiàn)1所占權重最大，在這個因子上的得分對整個綜合排名最終結果具有重要影響。由此可知，城市的整體經濟發(fā)展水平和實力仍是決定房地產投資環(huán)境的關鍵方面。在反映醫(yī)療水平和市場環(huán)境水平的公共因子F2的得分排名中，30個省會城市得分差異非常明顯，得分第一名的重慶（4.180 09）與得分最低的烏魯木齊（-0.934 77），二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發(fā)達地區(qū)以高分位居前列，這些省會城市的市場環(huán)境、醫(yī)療水平在國內具有領先優(yōu)勢，是提升這些城市房地產投資環(huán)境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、海口、蘭州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低，除了海口位于東部地區(qū)外，其余城市全部位于西部地區(qū)，這說明西部城市醫(yī)療水平較低、房地產起步較晚。在公共因子F3的單項排名中，廣州、武漢、南京、鄭州、長沙、西安等城市躋身前10名，這些城市的普通高校在校學生數(shù)和人均GDP較高，在一定程度上可以說明這些城市有較好的人力資源儲備與經濟規(guī)模。而銀川、西寧、貴陽等西部城市則排名靠后，這些城市的經濟外向度不高，而且普通高校在校學生數(shù)和人均GDP普遍偏低，這在很大程度上限制了這些城市房地產投資環(huán)境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意，上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項因子得分比較低，而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高，表明房地產投資的基礎設施狀況尚未成為影響投資環(huán)境的主要因素。

（二）房地產投資環(huán)境的聚類分析

依據表5中30個省會城市房地產投資環(huán)境評價綜合得分中的數(shù)據，運用Chebychev距離的方法，對30個省會城市房地產的投資環(huán)境進行聚類，將30個省會城市房地產投資環(huán)境分為五大類：

一類投資區(qū)域包括北京和上海，這兩個城市的綜合得分位列第一和第二位，屬于領頭羊型集團，這充分說明北京、上海兩地的房地產投資環(huán)境相對比較優(yōu)越。這兩地都是經濟發(fā)達地區(qū)和全國的中心城市，應發(fā)揮北京、上海的中心帶動作用，充分提升周邊城市投資環(huán)境競爭力，聯(lián)合營造優(yōu)良的房地產投資環(huán)境，形成一個房地產投資環(huán)境綜合體，實現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展的良好局面。

二類投資區(qū)域是廣州，雖然其綜合得分排名第三，但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距，屬于挑戰(zhàn)型集團。廣州屬于東部沿海開放城市，房地產業(yè)起步要比內陸城市早若干年，地方經濟活躍，投資環(huán)境較為成熟。但該城市的醫(yī)療水平和市場環(huán)境相對北京、上海而言較為薄弱，在消費環(huán)境、金融環(huán)境、經濟環(huán)境方面要優(yōu)于其他城市。依據表5可知，廣州欲進一步改善其房地產投資環(huán)境，應著重提升其醫(yī)療水平和市場環(huán)境。

表5 2010～2012年中國30個省會城市房地產投資環(huán)境評價綜合得分及排序

三類投資區(qū)域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長沙、濟南、沈陽9個城市，屬于趕超型集團，在房地產投資環(huán)境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽、西安外，基本位于中國中東部地區(qū)，城市化以及房地產業(yè)都發(fā)展迅速，經濟基礎好，交通便利，占全國總人口的比例較大。這些城市普遍在人力資源儲備和經濟規(guī)模方面具有一定優(yōu)勢，今后應當在其他方面不同程度地提升房地產投資環(huán)境。

四類投資區(qū)域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長春、太原、貴陽、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、?？?、蘭州、西寧17個城市，屬于儲備型集團。由表5可知，這些城市的投資環(huán)境綜合得分并不高，基本上均為負值，在房地產投資環(huán)境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看，這些城市分布也不集中。福州、?？谖挥跂|部地區(qū)，石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區(qū)，而南寧、貴陽、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數(shù)城市則位于西部地區(qū)。這些城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經濟規(guī)模和人力資源儲備狀況方面有較弱表現(xiàn)，故應重點提升其在這方面的環(huán)境水平。

五類投資區(qū)域僅包括重慶。重慶被單獨劃為一類，原因是重慶的各因子得分不平衡，說明重慶房地產市場前景較好，醫(yī)療水平和市場環(huán)境也優(yōu)于其他城市，但是經濟、金融、消費環(huán)境及基礎設施環(huán)境相對落后，因此，在以后的發(fā)展中要特別注意經濟、金融、消費環(huán)境和基礎設施環(huán)境的提升完善，以求全面提升房地產投資環(huán)境。

三、結語

通過對2010～2012年中國30個省會城市房地產投資環(huán)境樣本數(shù)據進行計算排名和聚類分析，研究結果表明，經濟發(fā)展水平、醫(yī)療水平、市場環(huán)境和人力資源儲備情況是影響中國房地產投資環(huán)境的主要方面，而基礎設施環(huán)境尚未成為影響中國房地產投資環(huán)境水平的主要因素，這說明中國各省會城市房地產投資環(huán)境水平主要還是依賴經濟增長狀況。從30個省會城市房地產投資環(huán)境評價的結果來看，中國各省會城市的房地產投資環(huán)境水平發(fā)展十分不均衡，呈現(xiàn)出明顯的東部至西部逐漸變弱的空間差異性特征，表明房地產投資環(huán)境與經濟發(fā)展水平有密切的關系。從聚類結果可知，中國30個省會城市依據房地產投資環(huán)境的相似性共分為5類：北京、上海屬于領頭羊集團；南京、武漢、天津等在房地產投資環(huán)境綜合排名中位于中上游的城市屬于趕超型集團；廣州雖然投資環(huán)境優(yōu)越，但與北京、上海兩地相比在醫(yī)療水平和市場環(huán)境方面還是有一定的差距，故單獨劃分為挑戰(zhàn)型集團；合肥、福州、哈爾濱、石家莊等城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經濟規(guī)模和人力資源儲備狀況方面表現(xiàn)較弱，綜合排名靠后，屬于儲備型集團；而重慶則被單獨劃為一類。

［1］中國國家統(tǒng)計局.中國房地產統(tǒng)計年鑒：2013［M］.北京：中國統(tǒng)計出版社，2014.

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Comprehensive evaluation on real estate investment environment of Chinese capital cities

LU Ning1，ZHANG Shi-qing2，ZHANG Xu1，YU Ling-ling1
（1.School of Civil Engineering，Chang'an University，Xi'an 710061，Shaanxi，China；2.School of Economics and Management，Chang'an University，Xi'an 710064，Shaanxi，China）

Based on recent domestic research literatures，this paper proposed an evaluation index system of real estate investmentenvironment，including 6 aspects of classification indicators and 22 classified refining indicators.Through data computation，the comprehensive score and ranking order of real estate investment environmentof30 capital cities from 2010 to 2012 were obtained.Then the cluster analysis was carried outaccording to the similarity degree of investmentenvironment.The paper identified current status of the real estate investment environment of the Chinese capital cities and the weaknesses of real estate investment environment in order to help the city government improve the real estate investment environment.

capital city；real estate；investment environment；factor analysis

F293.3

A

1671-6248（2015）02-0059-06

2015-04-29

高等學校博士學科點專項科研基金（20110205120005）；陜西省科技廳軟科學基金項目（2011KRM03）

陸寧（1953-），男，河北樂亭人，教授。