方竹蘭

中國人民大學經(jīng)濟學院教授

論財產(chǎn)主體在社區(qū)治理中的作用

方竹蘭

中國人民大學經(jīng)濟學院教授

隨著我國行政體制內(nèi)的居民已經(jīng)大多轉(zhuǎn)變成了市場經(jīng)濟中的業(yè)主，行政權(quán)本位的城鄉(xiāng)社區(qū)治理體制必然要轉(zhuǎn)變?yōu)樨敭a(chǎn)權(quán)本位的城鄉(xiāng)社區(qū)治理體制。因此，必須充分認識財產(chǎn)主體在城鄉(xiāng)社區(qū)治理中的作用。

一、財產(chǎn)主體是住宅小區(qū)的主人。小區(qū)業(yè)主通過買房獲得專有建筑物所有權(quán)，通過公攤費支付了小區(qū)公共財產(chǎn)的投資，具有附屬于專有建筑物的公共建筑、公共設(shè)施、公共場所等公共財產(chǎn)權(quán)?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)業(yè)主成為社區(qū)治理的主體，不僅在于業(yè)主是小區(qū)公共財產(chǎn)的所有者，也是公共事務(wù)的需求者和提供者，理所應(yīng)當成為小區(qū)公共事務(wù)績效的評判者，成為住宅小區(qū)公共事務(wù)的主人，成為社區(qū)治理的主體。

二、財產(chǎn)主體是社區(qū)公共事務(wù)資金的主要提供者。財產(chǎn)主體是住宅小區(qū)公共財產(chǎn)的主人，在經(jīng)營住宅小區(qū)公共財產(chǎn)基礎(chǔ)上存在提供社區(qū)公共事務(wù)資金，建立社區(qū)自治型公共財政的潛能，可大幅減少政府原來為社區(qū)管理支出的財政資金。住宅小區(qū)大致有十多項直接共有收益：即電梯廣告費，倒桿廣告費，廢品收購進場費，聯(lián)通、移動基站占地費，流動商家進小區(qū)外賣占地費，物業(yè)用房租賃費，屋頂信號接收占地費，地面車位占地費，廣告、閉路、基站等公共電差價費，售水箱費，自行車庫承包費，小區(qū)內(nèi)雜物間租賃費，小區(qū)公共建筑如會所、健身房、游泳池等的經(jīng)營收益，利用小區(qū)公共設(shè)施、公共設(shè)備的經(jīng)營收益（如利用空置物業(yè)用房經(jīng)營超市、幼兒園、養(yǎng)老機構(gòu)等）。利用好這些公共收益，不僅可以降低小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費，甚至實現(xiàn)零物業(yè)費，同時使房價升值。如天津麗娜模式實踐小區(qū)——深方小區(qū)物業(yè)費為零，房價比周圍小區(qū)高。住宅小區(qū)公共資產(chǎn)可以為公共事務(wù)提供資金來源：第一類是用小區(qū)公有但不能共用的資產(chǎn)，或者非公有但共用的資產(chǎn)服務(wù)于小區(qū)的公共事務(wù)，例停車場。第二類是小區(qū)居民的基本教育健康醫(yī)療需求。比如大興棗園社區(qū)為農(nóng)民上樓小區(qū)，利用自有空置房自辦幼兒園，解決小區(qū)和周邊社區(qū)孩子入托難問題。第三類是社區(qū)居民文化體育、休閑娛樂的需求，住宅各小區(qū)聯(lián)合組成各類興趣小組，如社區(qū)大媽的廣場舞。第四類是社區(qū)居民創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的需求。住宅小區(qū)成為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地，如北京市由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自主建設(shè)，所有權(quán)和收益權(quán)歸全鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的中關(guān)村東升科技園，又如中關(guān)村的車庫咖啡。第五類是社區(qū)吸引大量的市場主體通過招投標從事社區(qū)公共服務(wù)，在從事公共服務(wù)的過程中獲得合理報酬。如北京原鄉(xiāng)美利堅社區(qū)垃圾分類。

三、財產(chǎn)權(quán)主體可以提供現(xiàn)成的社區(qū)治理組織資源。按照物權(quán)法和物業(yè)管理條例，財產(chǎn)主體可以提供社區(qū)治理的組織結(jié)構(gòu)，建起多元主體共治的社區(qū)治理組織系統(tǒng)，實現(xiàn)五權(quán)分立，即業(yè)主大會公共財政立法權(quán)、業(yè)委會行政執(zhí)法權(quán)、職業(yè)經(jīng)理人和物業(yè)公司公共資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、會計公共財政出納權(quán)、住戶公共資產(chǎn)使用權(quán)，共同治理。

四、財產(chǎn)權(quán)主體參與社區(qū)治理促進業(yè)主關(guān)心公共事務(wù)，提升公民素質(zhì)和社區(qū)社會資本。業(yè)主維護家門，自我負責。走出家門，關(guān)注樓道。走出樓道，關(guān)注小區(qū)，走出小區(qū)，關(guān)注社區(qū)，培養(yǎng)了公民責任。業(yè)主通過社區(qū)公共財產(chǎn)的區(qū)分、經(jīng)營，重大事項的共同決定，增加接觸的機會、交流的頻率、個體人力資本漸漸產(chǎn)生出新的群體人力資本和信任、包容、交流、互助、學習、競爭、合作等社會資本。財產(chǎn)權(quán)本位的社區(qū)治理機制是協(xié)商對話，談判契約，不僅不會削弱政府的作用，反而會強化政府的作用。財產(chǎn)主體參與社區(qū)治理不僅落實業(yè)主財產(chǎn)權(quán)，也使行政成本降低，一舉兩得。在業(yè)主自治層面，財產(chǎn)權(quán)先于行政權(quán)；剝離出的社區(qū)公共服務(wù)可以交給居民委員會或居民服務(wù)中心：如老弱病殘就業(yè)的社會保障，科教文衛(wèi)體的社區(qū)活動、安全消防心理疏導糾紛調(diào)解創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的社區(qū)服務(wù)，政府協(xié)調(diào)業(yè)主自治、社區(qū)服務(wù)、志愿服務(wù)與市場服務(wù)等各種利益關(guān)系，構(gòu)建社區(qū)的治理共同體。業(yè)主物權(quán)自主是社區(qū)治理共同體的基礎(chǔ)和支柱。明確業(yè)主委員會代表的物權(quán)關(guān)系為小區(qū)各種利益關(guān)系的主導關(guān)系，居民委員會須協(xié)助業(yè)主委員會開展工作；不能直接轉(zhuǎn)制的居民委員會從事跨小區(qū)的社區(qū)公共服務(wù)，更高層面的社區(qū)治理組織結(jié)構(gòu)是多元協(xié)商共治模式，改變傳統(tǒng)社區(qū)行政單一的組織模式，從而使政府從社區(qū)微觀管理中解放出來。