何亞伯 秦偉 陳鋒

(1. 武漢大學(xué)土木建筑工程學(xué)院，湖北 武漢 430072;2. 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400030)

0 引言

我國房地產(chǎn)業(yè)在過去十多年來發(fā)展迅猛，然而在迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了諸多問題，各參與主體的矛盾日趨尖銳。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場中的信息不對(duì)稱問題顯得尤為突出，造成政府、中介、開發(fā)商和消費(fèi)者之間的糾紛日益增多［1］。這不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。目前，在國內(nèi)關(guān)于信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的研究不是特別多。在定性研究方面，汪傳雷等［1］在研究信息不對(duì)稱的基礎(chǔ)上，通過深入分析信息不對(duì)稱現(xiàn)象及其原因，得出要公開房地產(chǎn)市場信息和加強(qiáng)信息化建設(shè)。童琳等［2］分析房地產(chǎn)市場中信息不對(duì)稱引起的“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。在定量研究方面，李瑛等［3］在對(duì)天津房地產(chǎn)市場主要領(lǐng)域分析的基礎(chǔ)上建立了相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，并進(jìn)行了定量評(píng)估。鄭銳［4］建立了信息不對(duì)稱條件下商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并運(yùn)用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定量分析。秦建成等［5］結(jié)合重慶市2002 ～2011 年連續(xù)10 年的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用綜合模擬法對(duì)重慶房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。

綜上，對(duì)信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的研究具有很重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。本文從購房者的角度出發(fā)，在相關(guān)分析和研究的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，結(jié)合模糊層次分析法 (FAHP)和灰色聚類分析建立了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。評(píng)價(jià)結(jié)果為消費(fèi)者提供了定量參考，為房地產(chǎn)企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)和改進(jìn)工作提供了參考標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也為政府有關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)的政策和管理房地產(chǎn)市場提供了理論基礎(chǔ)。

1 信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場信息不對(duì)稱分析

我國房地產(chǎn)在流通市場形成了三級(jí)市場。本文的研究對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場中的住房市場。在房地產(chǎn)交易過程中，往往信息掌握充分的一方擁有信息優(yōu)勢(shì)，在交易的過程中處于優(yōu)勢(shì)地位;而信息相對(duì)貧乏的一方，通常處于劣勢(shì)地位。所以，在交易的過程中由于信息不對(duì)稱可能會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，其中最突出的就是“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)問題。房地產(chǎn)交易市場中的信息不對(duì)稱是指買賣雙方各自所擁有的交易信息量不同，通常賣方擁有較完全的信息，而買方擁有不完全的信息。這使得在房地產(chǎn)交易過程中買賣雙方由于信息不對(duì)稱而產(chǎn)生糾紛。

1.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場交易涉及開發(fā)商、中介和購房者等主要參與方。在遵循層次系統(tǒng)性、科學(xué)適用性和可比性原則的基礎(chǔ)上，從購房者的角度出發(fā)，首先，通過查閱大量文獻(xiàn)，遵循指標(biāo)體系構(gòu)建的原則，初步確定了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，主要包括質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、合同訂立風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)六個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo);其次，分別確定六個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的二級(jí)指標(biāo);最后，根據(jù)初步確定的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)出問卷調(diào)查，通過各種渠道進(jìn)行問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷調(diào)查80 份，回收78 份，回收率為97.5%，剔除填寫不完整(超過3 個(gè)指標(biāo)沒填寫)和一些明顯的無效問卷(如所有問題答案選擇一致的)，最終有效問卷的數(shù)量為69 份，有效率達(dá)到86.25%。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，確定了20 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)二級(jí)指標(biāo)，具體見表1。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

2 灰色聚類風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

2.1 模糊層次分析法確定權(quán)重

模糊層次分析法相對(duì)于傳統(tǒng)的層次分析法而言，分析問題時(shí)增加了對(duì)模糊因素的考慮，使得評(píng)價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確。模糊層次分析的基本思想和傳統(tǒng)層次分析法基本一致。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型中，運(yùn)用FAHP 法對(duì)表1 中各個(gè)影響因素的權(quán)重進(jìn)行確定。把一級(jí)指標(biāo)層的權(quán)重記為w = (w1，w2，…，wm)。其中wk(k = 1，2，…，m)表示風(fēng)險(xiǎn)因素wk在指標(biāo)體系中的權(quán)重。其中，二級(jí)指標(biāo)層的各個(gè)權(quán)重向量記為wij。

2.2 確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

在綜合考慮信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況下，將其風(fēng)險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí)(10 分制)。即V = (v1，v2，v3，v4，v5)= (低風(fēng)險(xiǎn)，較低風(fēng)險(xiǎn)，中等風(fēng)險(xiǎn)，較高風(fēng)險(xiǎn)，高風(fēng)險(xiǎn))［6］，其具體取值見表2。

表2 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)取值表

2.3 灰類白化權(quán)函數(shù)的確定

用Uij表示聚類指標(biāo)，灰數(shù)s 指聚類指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為s 個(gè)等級(jí)［7］。其中，灰數(shù)區(qū)間內(nèi)的白化數(shù)對(duì)應(yīng)的灰數(shù)的關(guān)聯(lián)程度一般不同，通常fkj(dij)用來表示所謂的白化權(quán)函數(shù)［8］。根據(jù)以上的分析，信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)采用的評(píng)價(jià)灰類為5，具體情況見表3。

表3 灰類描述及白化權(quán)函數(shù)

(續(xù))

2.4 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣的確定

邀請(qǐng)m 位專家針對(duì)具體項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)分，其中，dik表示第k 位專家對(duì)第i 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分。則最終得到的專家評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)矩陣為

2.5 風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)

計(jì)算灰色評(píng)價(jià)權(quán)mij=nij/ni，mij表示第m 位專家對(duì)第i 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)主張的第j 等級(jí)評(píng)價(jià)級(jí)別的強(qiáng)烈程度，由mij構(gòu)成灰色評(píng)價(jià)矩陣

通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算和灰色判斷矩陣的構(gòu)建，利于形成綜合的評(píng)價(jià)，利用公式Bi=wi·Mi得到二級(jí)指標(biāo)的評(píng)價(jià)向量，并選用M(0，ε)算子進(jìn)行綜合運(yùn)算，即利用Zi= Bi·VT得出該房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)狀況分值。同理，可以利用Z = B·VT得出房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的得分，并依據(jù)此判斷相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)程度。

3 實(shí)例應(yīng)用

選取武漢某房地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)例分析。該項(xiàng)目坐落于漢口金銀湖區(qū)生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)，總建筑面積約145 萬m2。項(xiàng)目位置交通優(yōu)勢(shì)明顯，距漢口火車站約7km，離天河機(jī)場約18km。臨近大型公交總站和輕軌二期總站。目前，已有多條公交線路通達(dá)這里，其中距漢口核心商圈15km，規(guī)劃北美中央公園、泰式皇家林園、地中海風(fēng)情園林、北歐浪漫水花園及中式情景園林等五大主題公園，并獨(dú)有11 萬m2的大型商業(yè)中心和6 萬m2的北大附中等基礎(chǔ)設(shè)施。針對(duì)實(shí)例運(yùn)用以上構(gòu)建的評(píng)價(jià)模型進(jìn)行計(jì)算，具體步驟如下。

3.1 確定指標(biāo)權(quán)重

根據(jù)上文建立的信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在房地產(chǎn)企業(yè)、高校和政府相關(guān)部門無傾向地選擇五位專家對(duì)各層指標(biāo)進(jìn)行打分。首先，運(yùn)用模糊層次分析法確定各指標(biāo)層的權(quán)重。下面重點(diǎn)介紹一級(jí)指標(biāo)權(quán)重的確定，其余指標(biāo)權(quán)重確定過程與一級(jí)指標(biāo)權(quán)重確定過程類似，就不再贅述。其中，矩陣

A 為模糊一致判斷矩陣，具體步驟如下:

(1)構(gòu)建兩兩比較的判斷矩陣A，即

最終得出一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重為w = (0.159 0，0.259 6，0.059 2，0.117 5，0.159 0，0.245 7)。其余指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算結(jié)果見表4。

表4 運(yùn)用模糊層次分析法確定的各層級(jí)的指標(biāo)權(quán)重

3.2 專家組打分

依據(jù)以上建立的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)企業(yè)、高校和政府相關(guān)部門無傾向地選擇五位專家對(duì)各層指標(biāo)進(jìn)行打分，得到的評(píng)分結(jié)果見表5。

表5 專家打分表

(續(xù))

3.3 風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)

通過計(jì)算得到相應(yīng)的灰色聚類評(píng)價(jià)矩陣如下

根據(jù)公式B =w·M，計(jì)算得到一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評(píng)價(jià)向量為

最后根據(jù)公式Z = B·VT，計(jì)算得到綜合評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)值為

綜上，得到的綜合評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)值為4.389 7，由3 ＜4.389 7 ＜5，按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的劃分范圍，市場屬于中等風(fēng)險(xiǎn)，且從具體的數(shù)值分析中可以看出其綜合風(fēng)險(xiǎn)程度處于較低中等風(fēng)險(xiǎn)。因此，在本項(xiàng)目開發(fā)的過程中，各個(gè)參與方應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范。從一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重可以看出，價(jià)格因素的風(fēng)險(xiǎn)U2最大，其次是其他因素風(fēng)險(xiǎn)U6，所以在項(xiàng)目實(shí)施的過程中應(yīng)該重點(diǎn)控制信息不對(duì)稱條件下的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

研究房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場中的住房市場，從購房者的角度，分析構(gòu)建了信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，并建立了模糊層次灰色聚類評(píng)價(jià)模型。在對(duì)信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，運(yùn)用灰色聚類法使得評(píng)價(jià)結(jié)果更準(zhǔn)確可信，避免了房地產(chǎn)項(xiàng)目二級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)量化中信息量少的問題。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場交易過程中，為降低因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商除提供完備的房地產(chǎn)信息外，購房者應(yīng)樹立“信息意識(shí)”，掌握真實(shí)的房地產(chǎn)信息，獲取市場交易的主動(dòng)。政府也應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，加大房地產(chǎn)企業(yè)和中介誠信體系的建設(shè)。

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