陳昭來 中國人民銀行北流市支行

房產(chǎn)新政出臺后對我國房地產(chǎn)市場的影響及建議

陳昭來 中國人民銀行北流市支行

隨著社會經(jīng)濟的快速增長，近年來，市場物價情形也在逐年增長，尤其房價增長速度比較快。然而，房價猛烈上漲并為帶來良好的社會發(fā)展情勢，房價高的離譜，反而嚴重脫離了市場價值。同時對社會其他行業(yè)也帶來一定的消極影響，比如土地利用率降低、基本住房需求難以保障、銀行風險增加等。房價屢破新高，不僅影響了房地產(chǎn)市場，同時也影響了整個社會經(jīng)濟市場的協(xié)調(diào)性。因此，為維護社會經(jīng)濟市場穩(wěn)定性的房產(chǎn)新政出臺。本文對房產(chǎn)新政進行詳細分析，同時將其對我國房地產(chǎn)市場的影響作為了研究，并提出了幾點解決房地產(chǎn)市場問題的有效對策。

房產(chǎn)新政 房地產(chǎn)市場 影響 對策

引言

人們的生活住宅、辦公場所等與日常生活息息相關(guān)的建筑群體，均屬于房地產(chǎn)業(yè)。舊社會中，人們對房產(chǎn)的需求，僅為遮風避雨，而隨著社會經(jīng)濟的快色發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)可改善人們的生活質(zhì)量，同時也能顯示一個人的身份地位，經(jīng)濟條件。人們買房也不僅僅是簡單的生活需求，也有以投資為目的的購房行為。正因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多樣性，房產(chǎn)價格日趨上漲。然而房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其經(jīng)濟發(fā)展狀況對社會經(jīng)濟有著重要的影響。因此，中央政府出臺房產(chǎn)新政，不僅為了對房價上漲現(xiàn)象進行調(diào)控，也是對社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的保障措施。

一、我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟增長原因

縱觀近幾年我國房地長市場的發(fā)展形勢，房價從2003年開始呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，全國各地房價漲幅不一，漲幅較小的也相比2003年房價增長了5倍，而漲幅較大的竟上漲10倍之多。究其原因，房地產(chǎn)市場本身與人兩者之間的調(diào)控，以及地方政府對抑制房價上漲的行為消極，均促進了房價的上漲。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展影響房價上漲

房地長市場本身對房價上漲的影響，是房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾［1］。雖然，我國作為發(fā)展中國家，任何產(chǎn)業(yè)在發(fā)展之前均將其市場機構(gòu)進行了全面優(yōu)化。地產(chǎn)行業(yè)也一樣，特別是近年來流行的商品房，其開發(fā)結(jié)構(gòu)進行了全面調(diào)整與優(yōu)化，但是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾的實質(zhì)并未消除。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不平衡，具體表現(xiàn)在，住房特別是低投入、低價位的中小套型住房供應(yīng)總量不足；高投入、高價位的高檔豪華型住宅、別墅、酒店式公寓、度假型住宅以及商務(wù)寫字樓所占的供應(yīng)量反而較多。如今地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴大商品住房的建筑面積，據(jù)統(tǒng)計，2003年開始我國房價呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，至2008年，對40個重點城市新上市的商品住房進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)其中建筑面積低于90 的住房數(shù)量較少，到了2009年，對新增的商品住房統(tǒng)計結(jié)果顯示，建筑面積低于90 的住房更是寥寥無幾。

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商認為人們的經(jīng)濟條件已越來越好，對住宅的追求越來越高，因此大面積的住宅空間成了地產(chǎn)開發(fā)商重點經(jīng)營對象；另一方面，大面積商品房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營銷售。最重要的原因是，高投入、高價位的高檔住宅、寫字樓等建筑，占據(jù)了有限的土地資源，而土地資源可利用總量確是有限的，因此只能削減低投入、低價位的中小套型住房。房地產(chǎn)市場的這種結(jié)構(gòu)特點，成就了商品房“物以稀為貴”以及“擠出效應(yīng)”的現(xiàn)象，最終導致房價上漲并居高不下的發(fā)展趨勢。

（二）居民對住房的需求影響房價上漲

房地產(chǎn)市場發(fā)展是以居民的消費需求為基礎(chǔ)的［2］，只有居民對房地產(chǎn)的消費需求占房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導地位時，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定并可持續(xù)發(fā)展。目前，縱觀居民對房地產(chǎn)的消費需求，已不僅僅是滿足遮風避雨，提高生活舒適度、生活質(zhì)量方面要求了，而是以投資的目的，從中獲取更多的經(jīng)濟效益。對這一現(xiàn)象，我國政府多次對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，但是均未見成效，因為是調(diào)控的切入點并未找準。政府部門每一次調(diào)控政策，均是以增加住房數(shù)量，以滿足供給需求。從實踐中表明，這種調(diào)控措施并未消除房地產(chǎn)市場過度增長的趨勢，反而成為了房價增長的助力，從2003年至今，在政府增加供求來滿足住房需求的調(diào)控措施下，投資性的住房需求越來越普遍。對于買房投資者而言，房價一直居高不下，買房投資比買股票盈利更有保證，買四、五套房產(chǎn)進行投資都不算多。因此，控制房價不斷上漲的現(xiàn)象，抑制投資性住房需求，是重要舉措。

（三）地方政府部門消極抑制房價上漲

房價上漲是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，雖然房價上漲嚴重影響了市民的生活，中央政府也在不斷對房地產(chǎn)市場開展宏觀調(diào)控措施［3］，但是地方政府執(zhí)行力度小，甚至折扣執(zhí)行，導致中央政府的宏觀調(diào)控措施形同虛設(shè)，對房價上漲現(xiàn)象不起作用。

在對房價的宏觀調(diào)控方面，中央政府是積極的態(tài)度，而地方政府則是消極的態(tài)度，原因是抑制房價，兩者之間的利益有著本質(zhì)性的差異。中央政府對房價的宏觀調(diào)控，是為群眾考慮，以維護群眾日常生活不受房地產(chǎn)市場影響。另一方面，是促進社會的和諧發(fā)展，保護社會主義經(jīng)濟市場的平衡與穩(wěn)定。而地方政府的任務(wù)，是將當?shù)亟ㄔO(shè)發(fā)展的更快更好。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，打壓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，如同在拉當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的后退，對于地方政府而言，這是影響其政績以及遏制城市GDP增長的錯誤方針。由此可見，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，對中央政府而言是為國家興盛、人民富強考慮，而對當?shù)卣裕瑒t是為自己考慮。作為中央政府政策的執(zhí)行主體，當?shù)卣麡O抑制房價上漲，或者受房地產(chǎn)開發(fā)商的賄賂，是推動房價上漲的重要因素。

二、房產(chǎn)新政對我國房地產(chǎn)市場的影響

（一）我國出臺的房產(chǎn)新政

從2010年開始，我國中央政府以及相關(guān)部門，針對我國房地產(chǎn)市場房價嚴重增長的趨勢，制定了一系列抑制房價的調(diào)控措施，已改變以往對房價調(diào)控無效的現(xiàn)象，切實解決居民購房、住房的地產(chǎn)問題。從2010年4月15日開始，中央政府開始陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。如國務(wù)院擬定貸款買二套房首付不得低于50%與房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸等調(diào)理措施；住房與建設(shè)部擬定商品住房嚴格實行購房實名制與二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準的調(diào)控措施。不同地區(qū)也根據(jù)其經(jīng)濟市場特點，出臺了適合當?shù)氐姆慨a(chǎn)新政。如北京擬定同一家庭限新購一套房、暫停三套及以上房貸等調(diào)控措施；深圳擬定暫停三套房貸款等調(diào)控措施；廣州擬定國十條樓市新政細則等調(diào)控措施。同時，在2010年9月29日，多部委出臺鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸，首套房首付比例不低于30%。房價過高，上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，并對住房交易過程進行調(diào)整。

2010年，我國針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況出臺一系列房地產(chǎn)新政，大到全國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的總體情況，小到地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況，房地產(chǎn)新政對房價上漲的調(diào)控措施可謂面面俱到。不僅政策嚴厲，同時中央政府對政策執(zhí)行狀況抓得緊，可稱之為“史上力度最強房產(chǎn)新政”。

（二）房產(chǎn)新政對我國房地產(chǎn)市場的影響

（1）對我國大中城市房地產(chǎn)市場的影響

自2010年4月房產(chǎn)新政出臺后，發(fā)改委對全國36個大中城市進行統(tǒng)計，到同年5月份，緊一個月的時間，全國房價的漲幅便出現(xiàn)了回落勢頭。據(jù)調(diào)查，新建商品房的平均價格為8479元/ 。其中，最低交易價格為5763元/ ，比4月新政剛出臺時下降了1.90%，最高交易價格為13727元/ ，與4月份的相比，降低了1.94%。其他類型的房產(chǎn)，與新建商品房一樣，房價漲幅回落明顯?？梢?月出臺的調(diào)控措施效果顯著，對以后房地產(chǎn)市場走向預(yù)測，全國大中城市的后期房價預(yù)期能夠繼續(xù)下降。

然而，中央政府所出臺的房產(chǎn)新政，是對房地產(chǎn)市場的強制要求，而非客觀形成的經(jīng)濟規(guī)律［4］。房地產(chǎn)買賣行為，是地產(chǎn)商作為賣方，人民群眾作為買方的交易行為，交易活動真正的主體對象并非中央政府。因此，對房地產(chǎn)暫時的調(diào)控措施，在嚴格的監(jiān)督力度下，確實可以發(fā)揮功效，壓制房價漲勢，甚至降低房價。但是中央政府的管理與監(jiān)督一旦松懈，房價是否出現(xiàn)過快的上漲局面，也是一個值得觀察和思考的話題。

（2）對我國二三線城市房地產(chǎn)市場的影響

關(guān)于房產(chǎn)新政“國十條”出臺后，我們可以發(fā)現(xiàn)，鼓勵低投入、低價位的中小套型住房建設(shè)與供給，抑制投機性購房，是新政中最重視的調(diào)控措施。從我國二三線城市經(jīng)濟特點來看，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整時間較短，原來房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要是住宅形式，而如今為酒店式公寓、寫字樓、商鋪等類型。其次，以住宅需求的購房人員比較多，有房而再買房的目的，也只是為了換一個面積稍大的商品房，其一可以提高生活舒適度，其二對商品房周邊設(shè)施的方便度更加青睞。二三線城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及市民購房的剛性目的，顯示出房地產(chǎn)市場受房產(chǎn)新政出臺的影響并不大。

以江西省贛州市為例，諸如外灘一號的公寓式寫字樓，蔚藍半島和國際時代廣場的商鋪銷售均火爆一時，而在房產(chǎn)新政出臺后，房產(chǎn)的市場價格并未下降而繼續(xù)直線上升。這說明中央政府雖然對投資性需求的購房有了一定調(diào)控措施，但并沒有針對商業(yè)貸款加以控制。人們?yōu)榱说钟ㄘ浥蛎涳L險把大量資金由原來的住宅投資轉(zhuǎn)向房房地產(chǎn)商業(yè)市場投資，但還是未改變投資性購房需求的本質(zhì)以及房價上漲的趨勢。

大中城市的經(jīng)濟發(fā)展有其優(yōu)勢，但經(jīng)濟的發(fā)展空間，卻也沒有二三線城市的發(fā)展空間大。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，大中城市的房產(chǎn)價格已基本定位了，而二三線城市房產(chǎn)價格仍然具有較大的彈性空間，定位較難?？梢哉f，未來二十年內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場熱點，就在二三線城市之中。但是，正如上述所說，二三線城市的房地產(chǎn)需求本質(zhì)并未受新政影響，尚趨于穩(wěn)定。而在未來三年內(nèi)，二三線城市的房地產(chǎn)市場才會逐漸被房產(chǎn)新政真正調(diào)控。

三 、促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的建議

（一）解決居民改善住房質(zhì)量需求

鼓勵低投入、低價位的中小套型住房建設(shè)與供給，抑制投機性購房，是新政中最重視的調(diào)控措施，也是中央政府考慮到社會基層居民無購房經(jīng)濟能力，為其提供底層本住宅的購房機會，以實現(xiàn)居民改善住房質(zhì)量的基本需求。正如上述所說，房地產(chǎn)開發(fā)商是房產(chǎn)賣方，居民是房產(chǎn)買方那個，只要買房愿意出高價，房價就降不下來。而居民中有身份等級之分，盡管是購房解決基本住宅需求的基層人員來說，房價也如天價一般不可想象。因此，房地產(chǎn)應(yīng)提出“保障房”種類，專門為買不起大戶型高價房型的基層居民提供。對于房產(chǎn)新政而言，應(yīng)該將“保障房”與商品房房價、購房政策區(qū)分開來，才能真正意義上解決所有居民改善住房質(zhì)量的需求。

（二）改變房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的增長與下降，均代表了社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展狀況。同時，房地長市場的發(fā)展對社會其他行業(yè)也帶來一定的消極影響，比如土地利用率降低、基本住房需求難以保障、銀行風險增加等。房價屢破新高，不僅影響了房地產(chǎn)市場，同時也影響了整個社會經(jīng)濟市場的協(xié)調(diào)性。因此，假設(shè)房地產(chǎn)市場崩潰，那么土地利用率、基本住房需求以及銀行信貸的發(fā)展，均會受到波及，整個社會經(jīng)濟市場也會連帶出現(xiàn)危機［5］。因此，必須加強改變我國以房產(chǎn)作為社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的力度，建立和諧穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，保證社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)定性。

（三）改變當?shù)卣兛己藰藴?/p>

中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，需要各地區(qū)當?shù)卣畧?zhí)行。出于對當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)新政的執(zhí)行現(xiàn)狀分析，當?shù)卣疄檎兛紤]，提高地區(qū)GDP增長率，對房地產(chǎn)新政視而不見，或者在執(zhí)行過程中大打折扣。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商對當?shù)卣馁V賂與收買，政府對地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營行為打開綠色通道。這些行為均是房產(chǎn)價格上漲的助力，同時也是不合法的途徑。其中，當?shù)卣疄樘嵘陨碚兪窃斐蛇@些現(xiàn)象的主要原因。因此，中央政府應(yīng)著力改變當?shù)卣兛己藰藴?，并加大對當?shù)卣墓芾砼c監(jiān)督力度。

四、結(jié)語

近年來，我國房價逐年增長，并持續(xù)上升，無回落趨勢，這對我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定性有著嚴重的威脅。房產(chǎn)新政出臺后，不論是大中城市，還是二三線城市，亦或是不同的購房群體，房產(chǎn)新政均對房產(chǎn)市場以及購房行為提出了新的要求，一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。然而，房產(chǎn)新政所提出的調(diào)控措施雖然全面，但重在能夠?qū)嵤┯诂F(xiàn)實。當?shù)卣畱?yīng)秉承中央政府的發(fā)展理念，嚴厲將房產(chǎn)新政落到實處，保證房產(chǎn)新政發(fā)揮真正功效，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。

［1］陳蕾.當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟.2005，8（30）：46-48.

［2］廖英敏.房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響［J］.中國發(fā)展觀察.2010，5（5）：8-9.

［3］易憲容.房地產(chǎn)“新政”的理論基礎(chǔ)及政策效應(yīng)分析［J］.江蘇社會科學.2009，3（15）：39-46.

［4］沈暉.健全我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2009，1（18）:120-121.

［5］胡小芳，劉凌覽，張越，等.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施效果評價——基于武漢市購房群體的感知調(diào)查［J］.財經(jīng)理論與實踐，2013，9（25）:101-106.

陳昭來（1967-），男，廣西玉林市北流市人，經(jīng)濟師，大學本科學歷，中國人民銀行北流市支行。