張 璐 劉朝陽 石天唯

一、房地產(chǎn)價格的性質(zhì)

房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房價的基礎(chǔ)仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。

房價的特殊性因房地產(chǎn)兼有資本品和消費品二重性。本文從房地產(chǎn)交易的分類出發(fā)，來研究房地產(chǎn)價格的因素。房地產(chǎn)交易兼有投資交易和消費交易的性質(zhì)。投資交易與馬克思的生產(chǎn)手段相對應，與西方經(jīng)濟學的投資相對應，指家庭部門、企業(yè)部門、金融部門以未來獲取利益為目的而現(xiàn)在購買的作為生產(chǎn)手段的交易;消費交易與馬克思的消費資料相對應，與西方經(jīng)濟學的消費相對應，指家庭部門現(xiàn)在為了獲得效用而發(fā)生的交易。房地產(chǎn)消費交易指通過在房地產(chǎn)市場購入房產(chǎn)以滿足居住的需要。房地產(chǎn)消費交易通過商品市場完成，其定價機制表現(xiàn)為成本－技術(shù)定價，價格系統(tǒng)具有相對穩(wěn)定性。房地產(chǎn)投資交易是指通過房地產(chǎn)市場和金融市場完成的投資交易，購入后等待房價上漲套利，或者出租。其定價機制表現(xiàn)為資本化定價。因此房地產(chǎn)市場實際上是兩種價格機制的混合，使得房地產(chǎn)兼有資本品和消費品的二重性。

二、房地產(chǎn)價格波動的影響因素

通過對房地產(chǎn)兼有資本品和消費品的二重性的理論分析，以及房地產(chǎn)價格所呈現(xiàn)的特征，課題組得出房地產(chǎn)價格的影響因素為:人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu);土地價格;財政政策;貨幣政策;投資者心理預期。

(一)人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)

人口與人口結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)作為生活必需品的剛需，而需求和供給則是價格形成的基礎(chǔ)，是影響房價最基本的因素。另外，人口結(jié)構(gòu)是人口數(shù)量的質(zhì)量基礎(chǔ)。一個老齡化的社會缺乏創(chuàng)造財富的動力，競爭環(huán)境也不激烈，難以形成足夠多的剛需。相反，每次嬰兒潮之后的20年，都會對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的推動。人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)與歷史因素有關(guān)，很少受到政府的控制，但我國的計劃生育政策確實對人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠的影響。

(二)土地價格

土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，是土地權(quán)利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。在市場經(jīng)濟條件下，土地價格呈總體上升的趨勢是土地價格變動的一個基本規(guī)律。土地價格含在房地產(chǎn)價格的成本中，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)內(nèi)容。美國在20世紀50年代地價占房地產(chǎn)價格比重為10%—15%，70年上升為20%，80年代達到30%左右。土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響，呈現(xiàn)周期性特征，土地價格變動具有明顯的地區(qū)差異性。

(三)財政政策

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。外國一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上，而中國8%左右。房地產(chǎn)稅屬于財政政策，國家可通過財政政策的調(diào)整，影響房地產(chǎn)價格。

(四)貨幣政策

房地產(chǎn)在銷售和生產(chǎn)環(huán)節(jié)，都需要金融介入。因此，量化寬松的貨幣政策會提高貨幣供給量，降低利率，刺激房地產(chǎn)的投資和消費，對房地產(chǎn)價格有推升的作用;相反，緊縮的貨幣政策會壓低房價。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴銀行貸款，資產(chǎn)負債率達到75%，所以貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的投資和消費起到至關(guān)重要的作用。

(五)投資者心理預期

房地產(chǎn)具有投資品的性質(zhì)，而心理預期對投資品價格的影響不容忽視，這是因為預期會產(chǎn)生羊群效應。表現(xiàn)為對特定的或臨時的情境中的優(yōu)勢觀念和行為方式的采納(隨潮)表現(xiàn)為對長期性的占優(yōu)勢地位的觀念和行為方式的接受(順應風俗習慣)。

綜上，房地產(chǎn)價格形成機制屬于資本資產(chǎn)定價與成本技術(shù)定價的混合機制，上述因素共同作用導致房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)周期性波動，這種波動嚴重威脅金融安全，并對經(jīng)濟持續(xù)增長有害。

三、應對房地產(chǎn)價格波動的政策建議

(一)保持穩(wěn)定的貨幣增速

房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，對金融有著很強的依賴性和互動性，房地產(chǎn)金融因此成為金融業(yè)的重要組成部分。在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費過程中所發(fā)生的存貸款、股權(quán)融資、債券發(fā)行及房地產(chǎn)金融機構(gòu)所進行的其他各種信用活動都是房地產(chǎn)金融活動。因此，央行的貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)影響深遠。回顧歷史，美國次貸危機、日本經(jīng)濟泡沫破滅均與危機前量化寬松的貨幣政策、危機后緊縮貨幣政策有關(guān)。因此，保持穩(wěn)定的貨幣增速可防止房地產(chǎn)價格劇烈波動。

(二)處理好短期繁榮與長期持續(xù)發(fā)展之間的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資，促進經(jīng)濟增長和地方財政性收入。但房地產(chǎn)價格受到量化寬松貨幣政策的影響，極易產(chǎn)生價格泡沫和資本錯配。在GDP導向的政府官員考核機制下，房地產(chǎn)價格泡沫更易形成。因此，需要政府犧牲暫時的經(jīng)濟發(fā)展的損失，因為放任泡沫的擴大所造成的損失，遠比錯誤地采取緊縮政策而給經(jīng)濟發(fā)展所帶來的負面效應要大。房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展勢必帶來當下的繁榮，這種繁榮在量化寬松的貨幣政策、投機預期推動下會帶來不可持續(xù)的繁榮。但房地產(chǎn)存貨增加，證明投資的心理預期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，且房地產(chǎn)存貨對未來2－5年的投資量具有負面作用，并且金融風險將逐漸顯露。

(三)防止房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸

一旦房地產(chǎn)價格泡沫形成，根據(jù)歷史經(jīng)驗，政府盡量做到房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。因為房地產(chǎn)金融存在多層互動機制，房地產(chǎn)又作為金融信貸的抵押品，其硬著陸短期對金融體系沖擊過大，并對長期投資預期產(chǎn)生負面影響，經(jīng)濟系統(tǒng)會陷入長期蕭條。這一點從日本1990年的經(jīng)濟危機可見一斑，導致日本失落的十年，甚至于至今仍未擺脫房地產(chǎn)硬著陸的陰影。(作者單位:1.長春工業(yè)大學人文信息學院;2.吉林財經(jīng)大學會計學院;3.吉林工商學院)

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