劉超+閆志明+胡賽+馬軍+潘麗萍+馬文芳
摘 要:隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,房屋拆遷普遍存在[1]。如何解決好拆遷補(bǔ)償問題,為新疆其他地區(qū)拆遷補(bǔ)償提供現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn),成為緩解拆遷補(bǔ)償所引起的社會(huì)矛盾的關(guān)鍵。以新疆昌吉市西街舊城改造為例,通過城市拆遷所涉及到的補(bǔ)償問題,對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償提出合理的對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞:拆遷補(bǔ)償;舊城改造;昌吉市西街
一、昌吉市舊城改造房屋拆遷補(bǔ)償現(xiàn)狀調(diào)查
(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
昌吉市的人均可支配收入穩(wěn)步提高。2012年,鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長,達(dá)18 314.09元,增長10.6%。其中,工資性收入作為居民收入的主要來源,保持了穩(wěn)定的增長勢頭,增收基礎(chǔ)較為穩(wěn)固[2]。
抽樣調(diào)查顯示,2009年70戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13 619.83元,較上年同期增長8.3%;2010年100戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15 045.85元,較上年同期增長10.5%;2011年150戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16 561.42元,較上年同期增長10.1%,比2009年同比增長21.6%[4]。
(二)舊城改造項(xiàng)目拆遷問題
1.拆遷規(guī)模大。該項(xiàng)目建設(shè)用地面積約210畝,建設(shè)期限約為三年,此次項(xiàng)目總建設(shè)面積為35萬平方米,其中住宅面積32萬平方米[3]。共有425戶居民在項(xiàng)目改造范圍內(nèi)。
2.拆遷難度大。被拆遷人員構(gòu)成復(fù)雜。每戶被拆遷人之間的經(jīng)濟(jì)狀況、人員組成、生活差距都很大,對(duì)整個(gè)拆遷進(jìn)度來說勢必會(huì)有影響;房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜性。被拆遷人的住房結(jié)構(gòu)有著明顯的差異,房屋普遍存在有磚混結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);房屋分布復(fù)雜性[4]。在西街社區(qū),在南北不足1 000米的道路兩旁,分布著近200戶房屋,房屋亂搭亂建情況嚴(yán)重。
3.拆遷安置難。西街社區(qū)是昌吉市的老城區(qū),地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,占地面積0.32平方公里,現(xiàn)有居民4 706人,少數(shù)民族占50%以上,他們圍寺而居,大部分靠小本生意、房租維生,固定職業(yè)人員少,低保家庭多、老弱病殘人員多、下崗無業(yè)人員多,生活條件較差。
二、昌吉市西街舊城改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分析
(一)貨幣補(bǔ)償
1.征收房屋、附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。根據(jù)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果,由征收單位一次性支付給被征收人。采取貨幣補(bǔ)償,被拆遷人取得拆遷貨幣補(bǔ)償后,可根據(jù)各自家庭經(jīng)濟(jì)的承受能力以及不同需要,來選擇適合自己地點(diǎn)、環(huán)境、面積等滿意程度的住房。
2.拆遷補(bǔ)償分析。在此次項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償中,被拆遷戶的人均收入差異巨大,尤其是居住在此的大部分居民沒有固定經(jīng)濟(jì)收入來源,只能依靠小本生意維持生計(jì),其中老年人口居多,實(shí)行拆遷貨幣補(bǔ)償,調(diào)動(dòng)了社會(huì)各方面參與的積極性,實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)、個(gè)人三方滿意,無疑會(huì)給那些經(jīng)濟(jì)條件困難的家庭帶來經(jīng)濟(jì)支持。
(二)產(chǎn)權(quán)置換
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,由征收單位提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。被征收人與征收單位需計(jì)算、結(jié)清征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià);用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房以3 200元/平方米的價(jià)格提供給被征收人,被征收人以其足額的補(bǔ)償數(shù)與安置房價(jià)相互找差,同時(shí)結(jié)清房屋樓層數(shù)差。
1.具體置換標(biāo)準(zhǔn)。(1)多層:一樓+2%、二樓+8%、三樓+12%、四樓+4%、五樓-8%、六樓-18%;(2)高層:一至三層統(tǒng)一按3 264元/平方米進(jìn)行回購;四至七層統(tǒng)一按3 328元/平方米進(jìn)行回購;七層以上以3 328元/平方米為基礎(chǔ),按每層遞增30元/平方米的價(jià)格進(jìn)行回購。
2.產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償分析。在房屋拆遷工作中,需要快速確定被拆遷人房屋的重置價(jià)格,因此,可以對(duì)房屋按其結(jié)構(gòu)分類,每種結(jié)構(gòu)下按照一定的指標(biāo)進(jìn)行房屋等級(jí)分類,每一個(gè)等級(jí)確定一個(gè)重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),這樣就可以將待評(píng)估房屋按照等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定其價(jià)格,加快拆遷評(píng)估進(jìn)度。
三、對(duì)完善昌吉市西街舊城改造拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄗh
(一)堅(jiān)持合法原則
建議政府重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)被拆遷戶的法制宣傳,積極做好協(xié)調(diào)溝通工作。不僅需要街道宣傳欄,電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等各種媒介進(jìn)行宣傳[5]。同時(shí),在拆遷機(jī)構(gòu)中設(shè)立法律援助辦公室,為居民提供法律咨詢、政策解讀、糾紛調(diào)解等工作,為西街舊城改造項(xiàng)目的順利實(shí)施提供法律保障。
(二)堅(jiān)持公正原則
建議政府在西街社區(qū)進(jìn)行居民生活現(xiàn)狀調(diào)查,將困難住戶的實(shí)際情況進(jìn)行造冊登記,對(duì)被拆遷低保戶家庭政策納入政府陽光保障服務(wù)體系。并對(duì)主動(dòng)同意拆遷的住戶,給予一定的補(bǔ)償。在安置方面,可建立失業(yè)群眾的下崗再就業(yè)技能培訓(xùn),為他們提供就業(yè)機(jī)會(huì),為順利拆遷起到促進(jìn)作用。
(三)堅(jiān)持迅捷原則
建議政府在依照迅捷原則的前提下,積極召開相關(guān)座談會(huì),召集項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人與被拆遷戶,積極協(xié)商溝通。并且做好宣傳工作,在堅(jiān)持依法、公正、迅捷的原則下,做好協(xié)調(diào)工作,最大限度地避免暴利強(qiáng)拆和違法抗拆的局面發(fā)生。
四、結(jié)論
從昌吉市西街舊城改造項(xiàng)目的調(diào)查來看,民族之間的生活差異也會(huì)影響到拆遷補(bǔ)償工作中來,這不僅要靠政府政策的出臺(tái)制定,法律的宣傳援助,也要靠開發(fā)商資金的分配與管理、市場的微觀控調(diào)及公平公正的拆遷辦法;更要靠被拆住戶的積極配合,這樣才能將拆遷工作順利地開展下去,保障社會(huì)和諧與穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn):
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[2] ?徐凡.城市房屋拆遷區(qū)位綜合價(jià)格評(píng)估研究[J].中國房地產(chǎn)評(píng)估師,2004,(8):9-12.
[3] ?國中和.城市房屋拆遷100問[M].北京:中國水利水電出版社,2004:4.
[4] ?王學(xué)發(fā).城市房屋拆遷新條例與拆遷補(bǔ)償評(píng)估[J].中國房地產(chǎn),2003,(1):44-45.
[5] ?劉揚(yáng).我國城市房屋拆遷行政補(bǔ)償制度研究[D].合肥:安徽大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.endprint