胡書媛

摘 要：房地產行業(yè)在我國國民經濟發(fā)展中扮演著重要角色，但融資問題是絕大多數房地產企業(yè)發(fā)展壯大過程中的絆腳石。本文主要探討房地產融資過程中利用REITs發(fā)揮的優(yōu)勢以及存在的一些問題，并根據自身工作經驗和學者研究成果，提出一些可行性建議。

關鍵詞：房地產；融資；REITs

一、信托融資概念

信托是指委托人出于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，受托人根據委托人的意愿，以自己的名義為受益人的利益或者其他特定目的，對所托財產進行管理或者處分的行為。收益人可以是委托人指定或者相關法律規(guī)定。房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs），是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數投資者的基金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。信托融資最早起源于美國，在經濟全球化背景下，我國逐漸引入進來并獲得了一定的發(fā)展，但和成熟經濟體相比還存在一定差距。

二、我國房地企業(yè)的主要融資渠道及信托融資的優(yōu)勢

（一）我國房地企業(yè)的主要融資渠道

房地產企業(yè)融資渠道有直接和間接兩種。直接融資包含股票、債券、信托、投資基金等，間接融資包含銀行貸款，金融機構融資融券等。當前，我國房地產企業(yè)的主要融資渠道是間接融資，其中銀行貸款的占比高達60%以上，還有少部分民間借貸。在規(guī)模較小的房地產企業(yè)當中，銀行貸款比例高達90%以上。由于融資渠道過于單一，很多房地產企業(yè)都面臨經營不善的情況，且很容易造成銀行不良貸款的產生。

（一）我國房地企業(yè)利用信托融資的優(yōu)勢

房地產投資信托相對于傳統(tǒng)的銀行貸款融資，對于房地產企業(yè)來說具有較為明顯的優(yōu)勢。

第一，REITs對投資者要求比較低。房地產企業(yè)在進行銀行貸款時，銀行都會對房地產企業(yè)進行信用評級，由于信息不對稱，銀行在對房地產企業(yè)房貸時設立了較高門檻，以防止壞賬產生，這也阻礙了房地產企業(yè)的正常生產經營。而REITs的準入門檻較低，具有較強吸引力。

第二，REITs拓寬了融資途徑。在銀行融資方面受到阻礙時，房地產企業(yè)可以通過REITs，將民間儲蓄轉化為規(guī)模較大的投資基金。

第三，盤活房地產企業(yè)資產，促進行業(yè)結構調整。

信托公司在內的大多數金融公司都可以將房地產企業(yè)手中閑置的土地、設備、房產，通過配送“資金、人才、技術”的方式盤活。同時，發(fā)揮信托結構化設計的便利功能，把高風險承受能力的投資人和低風險承受能力的投資人組合到一個信托產品里面去，尋找一些房地產投資項目，這樣根據他們的風險承受能力選擇最恰當的投資回報。

三、REITs在我國的發(fā)展機遇

第一，在中央發(fā)布的“十二五規(guī)劃”當中，明確將加快城鎮(zhèn)化建設作為未來發(fā)展的主要方向，而完成城鎮(zhèn)化建設的重要保障需要依靠房地產市場的健康發(fā)展。國家政策扶持為房地產企業(yè)的發(fā)展提供了良好機遇，也為REITs的快速發(fā)展提供了保障。

第二，由于REITs具有收益回報穩(wěn)定、流通性好、變現能力強等優(yōu)點，吸引了一些有規(guī)模龐大的投資需求的機構投資者，如保險公司、社?；?、企業(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金等。他們的共同參與活躍了REITs在我國的發(fā)展。

第三，隨著人民生活水平的不斷提高，大量的可支配收入的使用和增值必然會帶動REITs的活躍。2015年上半年，我國鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15699元，農村人均可支配收入達到5554元。我國居民閑置資金龐大而具備專業(yè)理財知識的人員匱乏，使得以REITs為代表的專業(yè)化、正規(guī)話投資管理服務受到歡迎。

四、REITs在我國發(fā)展過程中需要注意的問題

（一）完善法律法規(guī)

以美國為代表的發(fā)達經濟體中，健全的法律體系保證了REITs的順利發(fā)展，以稅收法律的保護最為突出。從上世紀60年代的《房地產投資信托法案》、《國內稅收法案》到如今的《房地產投資信托現代化法案》，美國的這些法律尤其是在稅收方面的有關規(guī)定有效保障了投資人的權益，從而也為REITs的健康發(fā)展保駕護航。當前，我國較為完善的相關法律只有《證券法》、《信托法》，而《投資基金法》、《產業(yè)基金法》等專門規(guī)范房地產信托經營業(yè)務的法律法規(guī)和相關實施細則還沒有出臺，因此必須加快立法建設，從制度上約束和保護REITs的發(fā)展。

（二）培養(yǎng)專業(yè)人才

任何一個基金的運作都需要專業(yè)化團隊的參與，REITs的運作也不例外。REITs是將眾多投資者的資金匯總在一起，通過具有豐富經驗和專業(yè)知識的專家對基金進行管理，經過專業(yè)操作，提高資金的盈利能力，為投資者創(chuàng)造盡可能多的收益。因此，可以說是否有專業(yè)化人才是REITs市場能否成功運作的關鍵。在我國，REITs作為一個新興的投融資方式，更需要培育大批熟悉資本市場和房地產市場運作的復合型人才，以推動其發(fā)展。國內還可以考慮引入職業(yè)資格考試制度，從而盡快培養(yǎng)一支REITs市場上的專業(yè)化管理人才隊伍。

（三）加強對房地產市場的監(jiān)管力度

我國房地產企業(yè)經歷了十多年的發(fā)展，取得了十足的進步，并且在國民經濟地位也越來越凸顯。但房地產企業(yè)中，中小房地產企業(yè)的比重較高，他們由于缺乏科學管理，經營模式、管理制度、內部控制等方面較為落后，這也為這些房地產企業(yè)投機倒把，惡意炒作市場留下了巨大隱患。作為監(jiān)管部門，應充分認識到問題的存在，并積極開展監(jiān)管打擊活動，保證房地產行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。只有房地產行業(yè)健康發(fā)展，REITs市場才能活躍。

（四）完善稅收政策

前文在完善法律制度的建議中已經提到美國稅收政策對于推動REITs發(fā)展的積極意義。美國稅收法案規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的90%以現金紅利方式分配給投資者，則由投資者繳納個人所得稅，而公司無須繳納所得稅，這就避免了雙重納稅。在我國，隨著稅收制度的完善，如果REITs沒有相比其他房地產投資方式的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展會有一定困難。

（五）防范道德風險

房地產信托融資從字面理解就是建立在信任基礎上的資產托付管理。在美國開始盛行REITs時，接連發(fā)生了管理人員違規(guī)操作，以不正當收費和注入不良資產形式，侵占REITs投資收益，使得REITs市場積極性受到打擊。在我國經濟高速發(fā)展的今天，要想保持REITs市場的良性發(fā)展，必須要建立信托企業(yè)信用制度，從法律層面約束信托公司或金融公司權責。此外，考慮創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致。通常的做法是利用有限合伙形式，這種方式可以很好激勵和約束投資基金管理者的行為，讓其在發(fā)生風險時承擔無限責任，在獲得收益時獲得較高匯報。

結論

隨著房地產融資渠道的逐漸多元化，信托融資的優(yōu)勢逐漸被挖掘出來并被逐漸利用。盡管REITs進入我國的時間很短，但隨著國家及各個金融機構的重視和采納，REITs已經開始在促進房地產市場發(fā)展上發(fā)揮著重要作用。但當前面臨的問題依然較為嚴峻，需要我們從完善法律法規(guī)、培養(yǎng)專業(yè)人才、加強監(jiān)管力度、完善稅收政策、防范道德風險等層面不斷深化，這樣才能真正發(fā)揮REITs的作用。（作者單位：西南財經大學）

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