馬國(guó)庭

摘 要：本文闡述了內(nèi)部審計(jì)工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的職能，提出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的弊端，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的完善對(duì)策提出幾點(diǎn)建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；問(wèn)題；完善

引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，使得城市住房需求量越來(lái)越高。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中仍然存在一些問(wèn)題，尤其是內(nèi)部審計(jì)工作，由于起步較晚，在許多方面都有待完善。這些問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)建設(shè)，提高內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量有著十分重要的意義。

1.內(nèi)部審計(jì)工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的職能

1.1內(nèi)部審計(jì)具有經(jīng)濟(jì)監(jiān)管職能

經(jīng)濟(jì)監(jiān)督是內(nèi)部審計(jì)的最基本職能，它指的是以財(cái)經(jīng)法規(guī)與企業(yè)內(nèi)部制度為依據(jù)，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的評(píng)價(jià)與審查，包括財(cái)務(wù)收支、經(jīng)營(yíng)管理等等。由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行模式為資金密集型，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)位置相對(duì)分散，同時(shí)具有獨(dú)立性、一次性、高成本、高耗時(shí)等特點(diǎn)。因此使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的難度加大。因此，企業(yè)內(nèi)審部門必須加強(qiáng)對(duì)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)督管理，以此保證企業(yè)運(yùn)行的合法性與有效性，彌補(bǔ)企業(yè)內(nèi)部各部門存在的缺陷，對(duì)經(jīng)營(yíng)行為加以規(guī)范，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到有效提高，最終完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

1.2內(nèi)部審計(jì)具有風(fēng)險(xiǎn)管理職能

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的領(lǐng)域非常廣泛，屬于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高耗時(shí)的行業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)揮著十分重要的作用，是內(nèi)部審計(jì)工作的重要內(nèi)容。由于內(nèi)部審計(jì)遵循獨(dú)立性原則，因此企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理是不允許內(nèi)部審計(jì)人員直接參與的，而是要求將風(fēng)險(xiǎn)管理作為核心工作，充分調(diào)查與了解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程，以此采用更加系統(tǒng)、規(guī)范的手段，對(duì)企業(yè)一系列風(fēng)險(xiǎn)管理工作內(nèi)容的適應(yīng)性與有效性進(jìn)行審查與評(píng)價(jià)，例如風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等等，進(jìn)而提出有效措施，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的改善提供強(qiáng)有力的支持。

1.3內(nèi)部審計(jì)具有經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)職能

在企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)職能主要由內(nèi)部控制制度、經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)責(zé)任等三方面的評(píng)價(jià)構(gòu)成。其中內(nèi)部控制制度的評(píng)價(jià)指的是通過(guò)對(duì)企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理中的各項(xiàng)制度的檢查，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效性與完整性的評(píng)價(jià)。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)采取相應(yīng)對(duì)策，與高層管理人員共同實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的完善，使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力得以提高。經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)指的是通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的各方面影響因素的評(píng)價(jià)，為管理人員判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況提供依據(jù)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的可行性進(jìn)行衡量，以此使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的質(zhì)量與效率得以提高。而經(jīng)濟(jì)責(zé)任的評(píng)價(jià)指的是內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)企業(yè)有關(guān)人員與部門在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的責(zé)任進(jìn)行定量與定性的綜合分析與評(píng)價(jià)，因此幫助內(nèi)部考核與監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人行為的規(guī)范。

1.4內(nèi)部審計(jì)具有服務(wù)職能

在日常工作中，內(nèi)審人員不僅要對(duì)企業(yè)各部門的內(nèi)部控制流程與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有充分的了解，還需要具備相關(guān)的法律知識(shí)以適應(yīng)內(nèi)部審計(jì)工作的要求，如此才能夠保障內(nèi)審部門為管理稱提供有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)內(nèi)容的管理與控制提供有效信息，進(jìn)而采取有效措施，幫助管理層進(jìn)行決策，并協(xié)助管理層實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制信息的披露，實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與控制的評(píng)估，使企業(yè)管理水平得以提高。同時(shí)，內(nèi)部審計(jì)涉及到的范圍較廣，具有較強(qiáng)的綜合性，是促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部信息溝通與文化建設(shè)的關(guān)鍵。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的弊端

2.1審計(jì)人員自身綜合素質(zhì)不夠

根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審人員隊(duì)伍建設(shè)并不理想，許多內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)不夠，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的要求。究其原因，是由于內(nèi)部審計(jì)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，許多內(nèi)審人員的專業(yè)性并不強(qiáng)，大部分都屬于財(cái)務(wù)部門抽調(diào)到內(nèi)審部門的工作人員。同時(shí)，一般情況下許多內(nèi)審人員的工作范圍僅限于查賬，一旦相關(guān)數(shù)據(jù)資料缺失，就無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)工作，可見(jiàn)這種簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)管理思維是無(wú)法與現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的要求相適應(yīng)的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置，進(jìn)而加大了內(nèi)審工作的深度與難度，對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的工作質(zhì)量與工作效率造成了不同程度的影響。

2.2審計(jì)工作未能得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作并沒(méi)有起到足夠的重視，忽略了內(nèi)部審計(jì)工作的重要性。這是由于內(nèi)部審計(jì)是無(wú)法產(chǎn)生直接可見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，由于內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展對(duì)人力資源有一定的需求，需要進(jìn)行更多部門的設(shè)置與工作人員，還需要進(jìn)行有關(guān)制度的建設(shè)，使得管理環(huán)節(jié)增加，這就對(duì)企業(yè)管理水平提出了更高的要求，并且會(huì)產(chǎn)生一定的成本，進(jìn)而使得有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)并不愿意進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)工作的建設(shè)與發(fā)展。此外，有的房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部審計(jì)視作成本控制，對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的作用沒(méi)有正確了解。然而實(shí)際情況并未如此，內(nèi)部審計(jì)是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的重要手段，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的有效保護(hù)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高有著重要的作用。

2.3審計(jì)方式、技術(shù)落伍

一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門的審計(jì)工作采用的是財(cái)務(wù)分析為主的分析方法以及詳細(xì)法為主的方法，而隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種審計(jì)技術(shù)顯然難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，同時(shí)也能以將現(xiàn)代管理評(píng)審技術(shù)、信息技術(shù)以及經(jīng)營(yíng)分析技術(shù)等充分的運(yùn)用到審計(jì)工作中，進(jìn)而無(wú)法對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)進(jìn)行探究，難以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)工作模式的形成，進(jìn)而無(wú)法充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用與功能，對(duì)于企業(yè)的利益空間的上升有著重大的影響。

2.4內(nèi)部審計(jì)制度不健全

目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏完善內(nèi)部控制系統(tǒng)以及內(nèi)部審計(jì)制度。許多房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)審部門劃入財(cái)務(wù)部門，將內(nèi)部審計(jì)視作成本控制，使得內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性缺失，難以充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的功能與作用。此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)職能僅僅停留在會(huì)計(jì)賬目的審核上，難以發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管理、運(yùn)作成本控制以及提高經(jīng)濟(jì)效益的作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的完善對(duì)策

3.1健全內(nèi)部審計(jì)制度

就房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作而言，為了使審計(jì)效率得以有效提高，就必須根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)，為房地產(chǎn)企業(yè)中各項(xiàng)管理工作的開(kāi)展提供強(qiáng)力的支持，使企業(yè)中個(gè)人主觀意志而發(fā)生的行為得以避免，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)，使其對(duì)內(nèi)部審計(jì)有更深入的理解，為其決策制定提供幫助，以此加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)制度的執(zhí)行，確保在內(nèi)部控制制度建設(shè)中能夠得到企業(yè)的支持，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的有效進(jìn)行。

3.2企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)重視內(nèi)部審計(jì)工作

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的重視與支持是保障內(nèi)部審計(jì)工作順利開(kāi)展的重要條件。為此，必須加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的認(rèn)識(shí)，確保其了解到內(nèi)部審計(jì)的作用與重要性，在企業(yè)管理中確立內(nèi)部審計(jì)的地位，將內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心工作，并予以大力的資金與政策支持。在具體工作中，內(nèi)審部門負(fù)責(zé)人應(yīng)有最高管理層直接任免，并要求其參與到企業(yè)各項(xiàng)重要會(huì)議中，了解企業(yè)發(fā)展動(dòng)向，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)審部門與管理層的溝通。此外，還應(yīng)提高對(duì)內(nèi)部審計(jì)有關(guān)工作的關(guān)注度，及時(shí)處理內(nèi)部審計(jì)工作的相關(guān)問(wèn)題，并要求各單位、部門積極配合，共同營(yíng)造一個(gè)良好的內(nèi)部審計(jì)環(huán)境。

3.3拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作內(nèi)容過(guò)于單一，因此，必須拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域，將內(nèi)部審計(jì)工作從財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中擴(kuò)大到管理領(lǐng)域中去，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程審計(jì)，并對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理以及管理效益予以高度關(guān)注，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源得以充分利用，并制定正確的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)與有效控制，以此使得企業(yè)管理水平提高，達(dá)到發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)內(nèi)審部門具體應(yīng)從以下幾方面入手，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)工作范圍的擴(kuò)大：第一，進(jìn)行內(nèi)部控制制度有效性的評(píng)審，將服務(wù)與監(jiān)督相結(jié)合，幫助管理層加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控控制制度的完善；第二，內(nèi)部審計(jì)應(yīng)提高對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)注度。為了使復(fù)雜的管理風(fēng)險(xiǎn)得到有效減少甚至規(guī)避，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，采取一系列防范與控制措施，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平；第三，內(nèi)部審計(jì)應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益的審計(jì)。對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的審計(jì)，提高經(jīng)濟(jì)資源使用率，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.4運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，提高內(nèi)部審計(jì)效率

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在審計(jì)方法落后的問(wèn)題，因此，必須運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，提高內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量與效率。企業(yè)應(yīng)引進(jìn)自動(dòng)化辦公系統(tǒng)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部控制朝著自動(dòng)化、電子化的方向發(fā)展。此外，為了適應(yīng)數(shù)據(jù)龐大，性質(zhì)復(fù)雜的審計(jì)工作的要求，應(yīng)采用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)以計(jì)算機(jī)軟硬件的審計(jì)向計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)、實(shí)時(shí)在線審計(jì)的轉(zhuǎn)變。同時(shí)還應(yīng)大力應(yīng)用信息技術(shù)，優(yōu)化審計(jì)方法與審計(jì)對(duì)象，將傳統(tǒng)內(nèi)部審計(jì)的人工操作轉(zhuǎn)變?yōu)殡娮訑?shù)據(jù)處理。

3.5完善內(nèi)部審計(jì)員工自身綜合素質(zhì)，壯大審計(jì)隊(duì)伍

作為開(kāi)展企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的主體，內(nèi)部審計(jì)人員的綜合素質(zhì)對(duì)于內(nèi)部審計(jì)的質(zhì)量起到了決定性的作用。因此，必須完善內(nèi)部審計(jì)員工自身綜合素質(zhì)，壯大審計(jì)隊(duì)伍。不僅要提高內(nèi)審人員的職業(yè)道德素質(zhì)，還應(yīng)提高其業(yè)務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)內(nèi)審人員的全面發(fā)展。

3.6建立考核評(píng)價(jià)機(jī)制

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，與此同時(shí)，許多不法房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)生也越來(lái)越多，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。為此，有關(guān)部門必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的考核，建立健全考核評(píng)價(jià)機(jī)制，選拔優(yōu)秀的審計(jì)人員，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作隊(duì)伍的優(yōu)化配置。如以此來(lái)，才能夠提高房地產(chǎn)內(nèi)審人員的工作積極性，保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的工作質(zhì)量，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)行為得到規(guī)范，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

4.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作仍然存在不同程度的問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。為此，我們必須針對(duì)其中存在的問(wèn)題展開(kāi)深入的研究，細(xì)致分析其產(chǎn)生的原因，并以此提出有效的完善措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作建設(shè)，提高內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量與效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。（作者單位：北京景旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

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