劉聞博

4月30日，中共中央政治局召開會議。會議報告提到，要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。這被業(yè)界認為接下來政府可能繼續(xù)出臺鼓勵購房的稅收和信貸政策，以起到消化住房庫存，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

一套房、二套房的貸款比例放松，讓不少房企松了一口氣。但是，與一線城市的樓市火爆相比，三四線城市的低迷狀態(tài)并無絲毫改變，三四線城市成交量呈繼續(xù)下滑態(tài)勢。與一線城市成交量環(huán)比上漲超過27%相比，與北京、上海、深圳的“日光盤”相對應(yīng)，三四線城市的房價下跌了26%。同時，公開的數(shù)據(jù)顯示，二三四線城市的住房市場的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉長，以及資金回籠慢所帶來的財務(wù)成本迅速上升已讓不少房企“苦不堪言”。即便“央媽”再次降息，在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境之下，“房地產(chǎn)市場也將風光不再”。一如中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員鄒琳華所預測，“未來將有一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進入真正意義的寡頭時代?！?/p>

過往數(shù)年，“黃金房地產(chǎn)”這桌麻將遍地開花。不但過了拿地即可“地胡”、定天價即可“天胡”的時代，還發(fā)生了多起房企倒閉、老板跑路事件。有數(shù)據(jù)顯示，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。當年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。從去年下半年開始，浙江房地產(chǎn)企業(yè)倒下的消息從各地頻頻傳出：浙江清水灣置業(yè)申請破產(chǎn)牽出新西湖小鎮(zhèn)“爛尾”問題；曾是全國民企500強的溫州中城建設(shè)集團上月破產(chǎn)重組；紹興多處樓盤成為“爛尾樓”，金品置業(yè)、越紅房產(chǎn)母公司等多家當?shù)刂髽I(yè)進入破產(chǎn)重整階段。在今年前4個月，石家莊已公布了三批出局房企，累計已達102家。5月5日鄭州市房管局發(fā)布公告，擬對43家資質(zhì)證書超期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)予以注銷。盡管資質(zhì)被注銷的個體原因各異，但眼下中小房企面臨巨大困境已是不爭的事實。

“只有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。”這是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在現(xiàn)今的樓市里，也同樣如此。房地產(chǎn)的潮水正在退去，裸泳者光著屁股浮現(xiàn)出來了。有房企負責人表示，“能活下去，就是萬幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，“商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，達到歷史最低點，在建房屋中90%未賣出去，去庫存至少需要3-5年乃至更長時間?！币巡皇堑禺a(chǎn)商的任志強也說了大實話：“房地產(chǎn)市場目前的庫存很大，預售面積已經(jīng)超過將近6億平方米，其中有3億多是住宅。最大的壓力是現(xiàn)有庫存，這個庫存不但在大城市出現(xiàn)，二三四線城市都拼命出現(xiàn)。如果底部運行在一個較長的周期，就有很多企業(yè)面臨著現(xiàn)金壓力問題、資金周轉(zhuǎn)問題、銀行信貸問題、高利貸問題?！睅齑嬖黾樱粌H意味著回籠資金減少，還會增加資金成本。

“去庫存”路漫漫，降價快跑最明智。業(yè)界大佬王石一句“樓市不妙”，早早地為整個房地產(chǎn)行業(yè)定下了暗淡不振的基調(diào)。盡管央行、住建部、銀監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局等五部委頻頻聯(lián)手出招，比如降低二套房首付比例，并下調(diào)了售房免征營業(yè)稅門檻。但是，經(jīng)過快速擴張的“黃金時代”，對于當下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事，要做好打持久戰(zhàn)的準備。其中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限。而二三線城市又增長過快，需求已被透支。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立，勢必影響房地產(chǎn)市場回暖速的“成色”。一旦收入覆蓋不了成本，資金鏈隨時可能斷裂。而資金鏈斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)就將重新洗牌。所以，對大部分房企來說，降價去庫存才是唯一的、正確的選擇。