藍草十七

近日，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團與國內(nèi)住宅龍頭萬科公司宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。在多數(shù)城市商品住房市場告別“黃金時代”步入“白銀時代”后，兩大地產(chǎn)巨頭 “聯(lián)姻”，意在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的強強聯(lián)合，無異于給房地產(chǎn)行業(yè)投下一枚重磅炸彈。與此同時，華遠地產(chǎn)和360、方興地產(chǎn)和騰訊近期也在相互“表白”，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的動作愈漸頻繁。這一趨勢，顯示出無論是跨界互聯(lián)網(wǎng)，還是聯(lián)合拿地、收購股份等傳統(tǒng)“聯(lián)姻”方式，正在成為中國房企的共識。

“萬萬”合作雙方都要搞“輕資產(chǎn)”

5月19日，馬云剛搞了2億準備投資O2O創(chuàng)業(yè)項目好圈地線下支付場景，接著就看到鋪天蓋地都是萬科和萬達兩家搞了“萬萬沒想到”的奇葩合作刷屏。萬達和萬科要合作，雙方都要搞“輕資產(chǎn)”，業(yè)界有些人怎么理解呢？看好的一方認為：萬達有大量商業(yè)地產(chǎn)和少量住宅地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)則正好相反。那么術(shù)業(yè)有專攻，雙方可以互相交換一下自己少的、不擅長管理的那部分資產(chǎn)，這樣可以揚長避短，是絕對的雙贏。而摸不著頭腦的一方則認為：這兩家說要做“輕資產(chǎn)”，可大家都知道房地產(chǎn)是最“重”的行業(yè)，重在資本投入大、牽扯行業(yè)廣、樓盤無法移動……那么王健林和王石打算怎么“輕”？

有了解內(nèi)情的人士分析認為，以往房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)模式是向銀行貸款、借債和發(fā)行股票融資來蓋樓，賣了樓以后再還錢。商業(yè)地產(chǎn)的商鋪要賣得價錢貴，就必須有人流，單位時間一塊地方的人流越多，這塊地皮及其上的商戶攤位就越值錢。但是現(xiàn)在環(huán)境變了，電商的發(fā)展讓人們的很多購物需求在網(wǎng)上得到了解決，節(jié)約出的更多時間則去線下體驗其他消費內(nèi)容。所以，商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢是必然要發(fā)展體驗型消費——萬達現(xiàn)在就是要改變原來的商業(yè)模式。

那么萬達未來的商業(yè)模式是什么呢？第一塊：針對個人消費者的C端金融，例如當人們來到萬達廣場逛街、吃飯、看電影、做指甲、美容、小孩學(xué)鋼琴……這些個人消費行為在進行的時候，萬達可以提供白條、賒賬、返券、積分……金融類運營。這個方向在前幾天快錢突然宣布要開始進入C端客戶領(lǐng)域就能猜出來。這很好理解，支付寶、京東金融都在做。第二塊：就是商戶的B端，這個也很好理解，萬達每開一家店，所有的品牌商家都跟著擴張，肯定有缺錢的，那么萬達基于對這些商家的長期了解，給他們提供貸款總可以吧，這是不是有點像供應(yīng)鏈金融？其實更確切地說是“生態(tài)鏈金融”，這個估計也是快錢來干——此前快錢不就是服務(wù)于B端的么？估計現(xiàn)在是既要根據(jù)以往的大數(shù)據(jù)來考察這些商家的運營情況，判斷能不能貸款給他們，又要設(shè)計各種商家和消費者之間的消費類金融產(chǎn)品。第三塊：開店的地產(chǎn)金融——資產(chǎn)證券化。

前兩條，什么C端消費、B端金融，都需要在萬達廣場里發(fā)生，萬達曾宣布要在2025年造1000個萬達廣場就是這個原因。這1000個萬達廣場里每個都包涵了無數(shù)消費場景，這是啥概念？這些都是線下入口啊，王健林以后所有生意的“流量”都要靠著1000個萬達廣場當入口把錢引進來。所以王健林就必須要大規(guī)模復(fù)制萬達廣場——而現(xiàn)在，距離王健林設(shè)定的2025年復(fù)制1000個萬達廣場還有10年，今年才建了109個，還有991個他要到哪里搞錢？這個時候就要聯(lián)想，錢的事情還是需要金融公司來解決。否則萬達收購快錢干什么，難道只讓快錢做做支付工具？肯定不止于此，以前讓房地產(chǎn)信托機構(gòu)搞基金，今后完全可以讓快錢干弄錢這件事。

雙方合作找到更大的價值點

由此可見，未來的萬達將會逐漸褪掉過去經(jīng)營房地產(chǎn)的戰(zhàn)袍，慢慢變成一個玩金融的房地產(chǎn)管理“輕”公司，房地產(chǎn)開發(fā)商再不是萬達的頭銜！而這個輕公司的基礎(chǔ)，就是通過快錢研發(fā)出一個個融資產(chǎn)品，通過經(jīng)營金融產(chǎn)品來帶動萬達的商業(yè)地產(chǎn)擴張。其實，簡單地說就是馬云從線上往線下拓展，而萬達要從線下往線上反攻！而對于萬科來說，未來它會在社區(qū)商業(yè)繼續(xù)發(fā)展，萬科轉(zhuǎn)型后將會繼續(xù)做好住宅和城市配套服務(wù)商，雙方合作有利于共同發(fā)展。5月14日，郁亮于北京“兩萬”合作新聞發(fā)布會上透露，當下萬科做商業(yè)地產(chǎn)壓力很大，結(jié)盟萬達不是排他、壟斷。同時郁亮還透露，萬科融資渠道多、資產(chǎn)管理渠道多，但沒有金融板塊，萬達卻有金融板塊，未來不排除合作可能。

此外，對于此次合作，王健林則表示，彼此認識20年現(xiàn)在才合作，原來有差異，但差異也不大，過去供不應(yīng)求，現(xiàn)在也不是過不下去了，我們都活得挺好，但現(xiàn)在突然找到雙方合作有更大價值點，而且有更大層面的探討。合作的背后，是兩家企業(yè)對于行業(yè)趨勢的相似判斷。據(jù)悉，萬科和萬達此次簽署的僅僅是一份戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，具體合作細節(jié)并未說明，但強調(diào)雙方將各自成立由集團高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組，以負責合作事宜的日常對接，以及項目合作信息的交流。此外，未來雙方的合作主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補。雙方還表示，將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。

乍一看，就是兩家房企未來一起出錢拿地，乃至一起開發(fā)運營項目，但在商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)上會各自有所偏重。事實上，這類合作拿地及合作開發(fā)的商業(yè)模式在房地產(chǎn)行業(yè)里是較為常見的，比如北上廣深一些優(yōu)質(zhì)的地塊競拍案例中，很多房企往往會組成聯(lián)合體一起競拍，同時有很多企業(yè)往往會成立項目聯(lián)營公司，比如此前融創(chuàng)和綠城組建的上海融綠。在筆者看來，合作的背后，是兩家企業(yè)對于行業(yè)趨勢的相似判斷。2014年，萬科總裁郁亮就提出：“房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代，輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束?！弊鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，萬達董事長王健林在對外演講中也明確表示：“房地產(chǎn)逐漸會回到平均利潤行業(yè)，這是我們對房地產(chǎn)長期趨勢做出的判斷?！蓖踅×诌€補充稱，“兩萬”現(xiàn)在有合作時機、心態(tài)和心理，這是很多行業(yè)巨頭做不到的，盡管也有競爭在。

簡言之，雙方達成合作的主要原因之一就是雙方對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢看法是一致的：謹慎樂觀。其中，住宅市場的變化最為明顯，傳統(tǒng)住宅市場規(guī)模化發(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。單純地“一條道走到黑”已經(jīng)讓專注于各自擅長領(lǐng)域的萬科和萬達感受到壓力，未來住宅、商業(yè)、文化、旅游等多類型地產(chǎn)融合將成為諸多房企的轉(zhuǎn)型方向。

消費端資源成為“聯(lián)姻”引力

雙方合作的另一個原因就是房企業(yè)績的下滑，除了銷售額的下滑，利潤率的逐年遞減已經(jīng)成為不爭的事實。此次合作，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科，商業(yè)地產(chǎn)部分則“輕資產(chǎn)”操作。如此一來，雙方在成本控制（拿地、融資）上都減負了，在運營管理上也可以發(fā)揮所長，更加精細化。最后一個原因，筆者認為是最關(guān)鍵的，就是萬科和萬達都看上了對方儲備豐富的消費端資源，即業(yè)主大數(shù)據(jù)。萬科專注住宅市場所積累的業(yè)主資源豐富，且萬科物業(yè)的消費數(shù)據(jù)也是業(yè)內(nèi)公認最全面的，而萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游產(chǎn)業(yè)積累的商戶和消費者、投資客資源也是萬科較為缺乏的。二者的聯(lián)姻有利于集聚消費端的客戶資源，為房企未來提供精準營銷和社區(qū)服務(wù)帶來1+1>2的效應(yīng)。

業(yè)內(nèi)專家認為，萬科、萬達強強聯(lián)手后可將各自互惠利益達到最高點，對萬科而言，將扭轉(zhuǎn)當前因為白銀時代住宅發(fā)展速度變慢而使其處于走下坡路的格局；對于萬達而言，搭上萬科住宅品牌能迅速進入二三線城市拓展，并實現(xiàn)其輕資產(chǎn)方向和服務(wù)商轉(zhuǎn)型的宏偉目標。對業(yè)內(nèi)同行而言，“萬萬”組合，在整個房地產(chǎn)圈子的影響不亞于一場地震。受沖擊最大的，應(yīng)該是其他的一線房企。隨著房地產(chǎn)步入新常態(tài)，房企依靠土地增值、房價上漲賺錢的時代已經(jīng)過去，謀求變化和轉(zhuǎn)型是必然趨勢。