陶 黛/文 IC/圖

出租屋發(fā)生火災(zāi)，房東房客各打五十大板？

陶 黛/文 IC/圖

外來人口涌入是上海這個(gè)特大型城市不可避免的現(xiàn)狀。很多外來務(wù)工青年或“新上海人”在尚未購(gòu)置房產(chǎn)前，都有租房的經(jīng)歷。如果出租房發(fā)生火災(zāi)，燒毀了部分房屋或家具，這個(gè)究竟該怎么辦？找房東賠償？也許有的讀者已經(jīng)在嘀咕，房東還要找我算賬呢！讓我們先看一個(gè)案例：

2014年，某地某小區(qū)出租屋發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)過后，房東清點(diǎn)財(cái)物發(fā)現(xiàn)損失達(dá)到了15萬，重新裝修要花費(fèi)近20萬。于是，他將租客告上了法庭，索賠35萬元。未曾想，租客提起反訴，稱是由于房東的房屋老化，電線短路引發(fā)了火災(zāi)，請(qǐng)求房東作出賠償。據(jù)悉，消防部門在火災(zāi)發(fā)生后，做出的事故認(rèn)定是起火原因不明。但房客提出的理由似乎也非常充分，據(jù)稱該出租房的天花板、間隔等裝修都用了可燃材料，而且電線也是不合格的。房客在此次火災(zāi)中也受到了近4萬元的損失，房客提出反訴，要求房東承擔(dān)賠償責(zé)任。

2013年8月8日凌晨1點(diǎn)左右，浙江溫州瑞安市錦湖街道一處出租房發(fā)生火災(zāi)，7人不幸身亡。

這個(gè)案例，看得真讓人有點(diǎn)吃驚，在房屋租賃關(guān)系中，房客總是處于被動(dòng)的狀態(tài)，他敢于向房東叫板，真令人佩服。那他提出的證據(jù)，是否足以讓他獲得賠償呢，這期就讓我們來看看出租房發(fā)生糾紛的賠償責(zé)任。

私法：意思自治很重要

之前的幾期欄目中也和大家分享過關(guān)于“意思自治”的內(nèi)容，簡(jiǎn)單來說，就是房東與房客之間遵循著自愿的原則，雙方可以根據(jù)自己的判斷，在不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行協(xié)商做出決定。決定的內(nèi)容包括自己的行為和自己的責(zé)任，如自己參與的內(nèi)容、行為方式，以及自己參與民事活動(dòng)所導(dǎo)致的結(jié)果可以負(fù)擔(dān)的責(zé)任。比如，房東“狡猾”一些，房東即出租人完全可以在租賃合同中寫明房屋的一切損毀或滅失皆由承租人即房客承擔(dān)。但是房客也不“傻”，一般不可能接受這樣的條款。究竟簽訂了對(duì)誰(shuí)有利的租賃合同，就看雙方的博弈結(jié)果，只要是基于雙方自愿的基礎(chǔ)上，大家都要遵守。

如果雙方在簽訂租賃合同時(shí)，能夠逐字逐句細(xì)細(xì)揣摩，那發(fā)生糾紛的時(shí)候，雙方都可以輕松很多，根據(jù)合同來判斷責(zé)任或者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任即可。但是很多時(shí)候，雙方并沒有在租賃合同中寫得很清楚，有時(shí)甚至合同里都沒有涉及一些賠償?shù)膬?nèi)容，那就有些麻煩了，有時(shí)還真會(huì)“鬧上公堂”。

合同：保障雙方合法的權(quán)益

房客作為承租人，應(yīng)承擔(dān)支付租金、按照約定的方法使用租賃物、妥善保管租賃物、不得擅自改善或增設(shè)他物、返還租賃物等義務(wù)。根據(jù)《合同法》第二百二十二條，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這是毋庸置疑的。作為承租人，理應(yīng)合理、妥善使用、保管好出租房屋。如果消防部門認(rèn)定火災(zāi)原因不明，承租人沒有申請(qǐng)復(fù)核，在沒有其他證據(jù)證明火災(zāi)原因的情況下，作為房屋的實(shí)際使用者及維護(hù)人，應(yīng)承擔(dān)起對(duì)出租房屋的妥善保管責(zé)任。

有學(xué)者認(rèn)為，有關(guān)火災(zāi)事故的民事責(zé)任，無論是《民法通則》還是《侵權(quán)責(zé)任法》均未作明確規(guī)定。但從原理上來講，因火災(zāi)引起的民事賠償責(zé)任與建筑物致人損害的民事賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)是一致的，兩者均構(gòu)成所有人、管理人或使用人的責(zé)任，其歸責(zé)原則適用過錯(cuò)推定原則。過錯(cuò)推定是根據(jù)損害事實(shí)的發(fā)生推定行為人主觀上有過錯(cuò)，唯在行為人證明自己無過錯(cuò)時(shí)方能免除其責(zé)任。

就該案例而言，房客是該房屋的直接占有人，在他占有該房屋時(shí)，房屋發(fā)生了火災(zāi)，并引起了財(cái)產(chǎn)損失，他無法證明火災(zāi)非他的原因引起，就要承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果他能證明房東的一些行為如不合格的電線、不符合防火要求的天花板等也可能引起火災(zāi)，在消防部門也無法排除這些原因時(shí)，房東也要承擔(dān)與其行為相應(yīng)的賠償責(zé)任。

在《合同法》中也有相應(yīng)的條款規(guī)定了雙方在租賃關(guān)系中的變化，第二百三十一條規(guī)定，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

也許有讀者認(rèn)為，既然火災(zāi)原因不明，房東原有的可燃天花板或不合格的電線也只是擴(kuò)大了火勢(shì)的蔓延，責(zé)任應(yīng)該相對(duì)于房客而言輕一些吧。究竟雙方責(zé)任如何分配，就要看法院的判決了。但不得不承認(rèn)的是，一般情況下，房東還是“占優(yōu)勢(shì)”的。因?yàn)樗麚碛蟹课莸乃袡?quán)，不僅是《合同法》保護(hù)他作為出租人的權(quán)利，《物權(quán)法》還保護(hù)他作為房屋所有權(quán)人的權(quán)利。

物權(quán)：請(qǐng)求賠償損失的權(quán)利

物權(quán)，現(xiàn)在大家都很熟悉了，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，每個(gè)人都或多或少地知道了所有權(quán)這個(gè)概念。法律上的概念是這樣的，物權(quán)是權(quán)利主體直接支配特定財(cái)產(chǎn)（主要是有體物，在特定情況下也可以是權(quán)利）的權(quán)利，既具有人對(duì)物直接支配的內(nèi)容，又具有對(duì)抗權(quán)利主體以外的第三人的效力。西方早有“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的說法，我國(guó)在2004年修改憲法時(shí)，也明確寫明：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯?！?004年做出這樣的修改也是適應(yīng)保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的客觀需要，也進(jìn)一步完善了物權(quán)保護(hù)制度。隨后的幾年，愈演愈烈的電視糾紛協(xié)調(diào)欄目，讓物權(quán)的概念和物權(quán)保護(hù)深入人心。

所謂物權(quán)保護(hù)是指通過法律規(guī)定的方法和程序保障物權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)對(duì)其財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的制度。物權(quán)人的權(quán)利是受國(guó)家法律保障的，具有不可侵犯性，侵犯他人的權(quán)利，就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。于是，隨之而來的就出現(xiàn)了物權(quán)人的消除妨害請(qǐng)求權(quán)、返還原物請(qǐng)求權(quán)，還有請(qǐng)求賠償損失的權(quán)利。

物權(quán)人的財(cái)產(chǎn)因他人的不法侵害而損失、滅失時(shí)，物權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求侵害人賠償損失，或者請(qǐng)求人民法院責(zé)令侵害人賠償損失。賠償損失是對(duì)不法侵害造成的財(cái)產(chǎn)的損失、滅失，依原物的價(jià)值折合貨幣進(jìn)行賠償。

其中還分兩種情況，一是因侵害人的侵權(quán)行為，致財(cái)產(chǎn)不能要求返還或全部損毀的，侵害人就要依據(jù)財(cái)產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值予以賠償。如因房客的原因致使房屋燒毀，房客要賠償。但是如果是房客未經(jīng)房東的允許，私自轉(zhuǎn)租給第三人，第三人的原因致使房屋被燒毀，那該第三人賠償給房東嗎？由于房東與第三人沒有簽訂租賃合同，不存在法律關(guān)系，仍然是房客賠償損失，至于第三人賠償?shù)呢?zé)任則是第三人與房客之間的糾紛，與房東無關(guān)。這種看似三角債的關(guān)系，在法律上是不成立的。即使房客轉(zhuǎn)租經(jīng)過了房東的同意，轉(zhuǎn)租期間，房東與房客的原租賃合同依然有效，第三人不履行對(duì)租賃物的妥善保管義務(wù)所造成的損失，仍然是由原房客向房東負(fù)賠償責(zé)任。

第二種情況是財(cái)產(chǎn)受到侵害，但在現(xiàn)有的情況下仍有使用的可能，這時(shí)侵害人就要按照財(cái)產(chǎn)減損的價(jià)值進(jìn)行賠償。就該起案例而言，房東可以就房屋因遭受火災(zāi)致使房屋的價(jià)值明顯減損為由向房客就房屋價(jià)值減損部分請(qǐng)求賠償。

雖說法律賦予了物權(quán)人很多權(quán)利，但是物權(quán)人依然要承擔(dān)相應(yīng)的過失責(zé)任。在城市里，很多房屋或多或少使用了一些易燃材料裝修，如果出租人在出租房屋時(shí)配備了滅火器、消防噴淋等消防設(shè)備，使房屋滿足出租的基本消防安全要求，即使未來出現(xiàn)了糾紛，“說話也硬氣得多”。在農(nóng)村，很多農(nóng)戶則是將自家的房屋出租，與租客同住在一個(gè)屋檐下，那就要特別注意各自的責(zé)任。比如，承租人要定時(shí)檢查出租屋的電器設(shè)備是否存在安全隱患，如有老舊電器，應(yīng)及時(shí)更換；出租人也要注意自己的居家安全，避免使用安全性能較低的產(chǎn)品，如電熱毯、熱得快，以免因自己的疏忽大意，禍及他人，外加承擔(dān)一筆高額的賠償。