□文/李孟娣　尹　鈞　郭　暉

（1.河北工程技術(shù)學(xué)院人文學(xué)院；2.河北工程技術(shù)學(xué)院信息技術(shù)學(xué)院3.河北師范大學(xué)法政學(xué)院河北·石家莊）

住房反向抵押貸款國際經(jīng)驗及其借鑒

□文/李孟娣1尹鈞2郭暉3

（1.河北工程技術(shù)學(xué)院人文學(xué)院；2.河北工程技術(shù)學(xué)院信息技術(shù)學(xué)院3.河北師范大學(xué)法政學(xué)院河北·石家莊）

［提要］以房養(yǎng)老這種新型的養(yǎng)老模式順應(yīng)歷史的潮流，為養(yǎng)老問題的解決提供了一種新的思路，反向抵押貸款是以房養(yǎng)老的最主要方式。我國反向抵押貸款以房養(yǎng)老模式還處于起步階段，有必要借鑒國外的成功經(jīng)驗。本文在介紹美國、新加坡、日本等國住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，并進(jìn)一步探討國外住房反向抵押貸款模式帶給我們的啟示。

住房反向抵押貸款；房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款；國際經(jīng)驗

收錄日期：2015年5月13日

2013年9月，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。2014年6月，保監(jiān)會公布在北京、上海、廣州和武漢四地率先實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。這為我國反向抵押貸款以房養(yǎng)老模式的發(fā)展提供了制度支撐，但一切尚在探索之中。迄今為止，美國、新加坡、日本等國均已開展了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，因此，我們急需對這些國家住房反向抵押貸款的模式進(jìn)行深入研究，吸收國外開展這一業(yè)務(wù)的經(jīng)驗與教訓(xùn)，借以指導(dǎo)我國以房養(yǎng)老的實踐。

一、國外住房反向抵押貸款概況

（一）美國反向抵押貸款概況。美國反向抵押貸款一共有三種模式：房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款、房屋持有者計劃和現(xiàn)金賬戶計劃。其中，最受美國民眾喜愛的是房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款，這一模式占到美國反向抵押貸款市場的絕大多數(shù)份額。

房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款是由美國住房與城市發(fā)展部為擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人提供的一種以房養(yǎng)老模式。凡是年滿62周歲的老年人，都可以將自己擁有獨立產(chǎn)權(quán)的房屋申請反向抵押貸款，申請人不用出售房屋也不用從原住處搬離，僅僅通過轉(zhuǎn)換房屋資產(chǎn)從而獲得養(yǎng)老金。這一項目在美國各個州都適用，是美國最受歡迎的以房養(yǎng)老模式。申請人必須提前向貸款提供人（銀行、專門的抵押貸款公司或者是其他金融機構(gòu)）提出申請，并與之協(xié)商簽訂貸款協(xié)議，確定貸款數(shù)額及貸款發(fā)放時間和方式，還款時間和方式。一般來說，申請人可以選擇某一時間償還，還可以選擇在申請人死亡或遷出后償還。

同時，房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國聯(lián)邦住宅管理局提供擔(dān)保，這一政府擔(dān)保方式主要是防范貸款提供人破產(chǎn)或由于其他原因無法按時發(fā)放貸款的風(fēng)險。如發(fā)生此類問題，則由聯(lián)邦住宅管理局向申請人發(fā)放貸款。同時，房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款屬于無追索權(quán)的貸款項目，假設(shè)反向按揭債務(wù)超過房屋價值時，貸款提供人不能向申請人或其繼承人追償，貸款提供人的損失則從聯(lián)邦住宅管理局收取的保費中獲得補償。

（二）新加坡反向抵押貸款概況。新加坡反向抵押貸款最早是針對私有住房開展的一項業(yè)務(wù)，當(dāng)時這一業(yè)務(wù)的開展有著嚴(yán)格的條件：申請人年滿60周歲以上；申請人需為新加坡公民或是新加坡常住人口；申請人對房屋擁有70年以上產(chǎn)權(quán)；申請人需為職總英康保險公司的客戶。如此苛刻的條件，再加上當(dāng)時新加坡80%以上是公有住房，使得這一業(yè)務(wù)開展不順利。

在此之后，新加坡的反向抵押貸款業(yè)務(wù)幾經(jīng)調(diào)整，承辦機構(gòu)從保險公司擴展到新加坡建屋局，業(yè)務(wù)對象也由私有住房延伸到公有住房，反向抵押貸款業(yè)務(wù)在新加坡獲得了一定的發(fā)展。新加坡建屋局推出了屋契回購計劃，符合條件的公有住房戶主可以向新加坡建屋局提出申請，將他們公有住房的一部分剩余租期出售給建屋局，接到申請后，建屋局組織專業(yè)人士對公有住房的市場價值進(jìn)行評估，并與申請人簽訂協(xié)議，回購公有住房租期最長不超30年，協(xié)議簽訂后，建屋局向申請人提供一定數(shù)額的補貼，回購期內(nèi)，申請人可繼續(xù)在此房屋居住?？紤]到屋契回購最長不超30年，假設(shè)申請人到期限屆滿時仍健在，建屋局將為申請人另行安排居住地；假設(shè)期限屆滿前申請人不幸去世，則剩余的回購屋契所得則歸申請人的繼承人繼承。

（三）日本反向抵押貸款概況。日本最早的反向抵押貸款被稱為“長期生活志愿資金貸款制度”，貸款提供人是地方自治信托銀行。后來又出現(xiàn)了由健康勞動福利保障部門為老年人提供住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，同時，房地產(chǎn)公司、私有銀行也先后開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

無論是政府直接融資還是政府間接融資，亦或是民間機構(gòu)參與的模式，對于緩解日本養(yǎng)老壓力，減輕政府負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)老齡人口的養(yǎng)老保障具有非常重要的意義。

二、國外住房反向抵押貸款成功經(jīng)驗

（一）政府的支持與引導(dǎo)。從美國、新加坡和日本住房反向抵押貸款的實施實踐可以看出，這一項目之所以能順利開展，離不開政府的大力支持。無論是美國的政府保險還是日本的政府參與，或是新加坡屋契回購計劃中政府的主導(dǎo)作用，都對反向抵押貸款業(yè)務(wù)的實施給予了實質(zhì)性引導(dǎo)和支持。

以美國的房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款為例，這一制度之所以受到人們的歡迎，離不開政府的介入，政府在產(chǎn)品設(shè)計、風(fēng)險規(guī)避、法律保障、稅收優(yōu)惠等方面均發(fā)揮了重要作用。尤其是美國聯(lián)邦住宅管理局為這一項目提供擔(dān)保，在很大程度上降低了有關(guān)風(fēng)險，為項目的順利開展提供了有力保障。由此可見，政府在反向抵押貸款業(yè)務(wù)開展過程中發(fā)揮著十分重要的作用。

（二）完備的法律體系。從國外經(jīng)驗來看，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推行，離不開法律法規(guī)的保障。以美國為例，伴隨著住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，與這一項目有關(guān)的法律法規(guī)在不斷完善，現(xiàn)有法規(guī)不僅涉及反向抵押貸款的目的、操作流程、申請人的條件、貸款提供人的義務(wù)等內(nèi)容，而且還對貸款咨詢?nèi)藛T，成本費用率和再融資業(yè)務(wù)等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。這些法律法規(guī)的出臺，為反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展提供了很好的外部環(huán)境。

（三）符合本國國情的產(chǎn)品設(shè)計。比如，新加坡專門針對本國公有住房較多的實際情況，設(shè)計出了適合本國國情的制度；再比如美國，針對不同客戶的需求，對市場進(jìn)行細(xì)化，設(shè)計出多樣性的反向抵押貸款產(chǎn)品。房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款主要是針對房屋價值較低的申請人設(shè)計的，房屋持有者計劃則是針對房屋價值中等的申請人設(shè)計的，現(xiàn)金賬戶計劃則適用于房屋價值較高的申請人，從而美國的反向抵押貸款滿足了不同的需求。

（四）廣泛的宣傳工作。由于反向抵押貸款本身非常復(fù)雜，社會公眾對這一項目不太熟悉，甚至?xí)a(chǎn)生誤解，因此，各個國家均非常重視初期的宣傳工作。美國還有專門的機構(gòu)，國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心對這一項目的基礎(chǔ)知識進(jìn)行宣傳，同時收集匯總客戶意見，為客戶進(jìn)行分析或提供各種服務(wù)。通過宣傳，使老年人對這一業(yè)務(wù)有了進(jìn)一步了解，申請人可以比較不同產(chǎn)品為自己帶來的收益，從而選擇適合自身實際情況的產(chǎn)品。

三、國外住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)開展帶給我們的啟示

（一）完善國家法律法規(guī)。當(dāng)前，我國住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)還處于起步階段，配套法規(guī)上不健全，為了更好地開展業(yè)務(wù)，將住房反向抵押貸款這一模式納入法制化軌道，需要補充完善相關(guān)法律法規(guī)。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展關(guān)乎保險、房地產(chǎn)、金融等各個部門的利益，政府應(yīng)該完善有關(guān)金融、房地產(chǎn)、稅務(wù)等各個方面的法律制度。對反向抵押貸款的運作程序、申請人的條件、業(yè)務(wù)承辦機構(gòu)的資格、各方權(quán)利和義務(wù)、資產(chǎn)評估、監(jiān)管措施等做出明確規(guī)定，只有這樣社會公眾對反向抵押貸款才會產(chǎn)生合理的心理預(yù)期，立法先行，也會增強大家對這一項目的信心。

（二）通過宣傳，培育新型養(yǎng)老觀念。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)不僅是對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一種挑戰(zhàn)，同時也是對我國養(yǎng)老制度的有益補充。采用反向抵押貸款的方式實現(xiàn)以房養(yǎng)老，可以增加老年人可支配的流動資金，提高晚年生活質(zhì)量，減輕國家和家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，彌補當(dāng)前養(yǎng)老保險和家庭養(yǎng)老的不足，因此這一新型養(yǎng)老方式應(yīng)大力提倡。

（三）加強政府引導(dǎo)。我國反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展面臨著各種問題，缺乏開辦此類業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，起步階段，可以借鑒國外經(jīng)驗，考慮由政府介入，從而對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展給予引導(dǎo)。比如，由政府成立專門機構(gòu)，制定具體操作規(guī)則，明確反向抵押貸款業(yè)務(wù)流程；政府為反向抵押貸款提供擔(dān)保；政府還應(yīng)加強對申請人、貸款提供人和其他服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)管。

（四）完善金融市場和相關(guān)配套制度。反向抵押貸款是一個復(fù)雜的項目，涉及面廣、風(fēng)險大，且與養(yǎng)老問題緊密相關(guān)，假如設(shè)計不當(dāng)，勢必會造成不必要的麻煩，因此為確保這一項目的順利開展，需要完善各項配套制度。首先，完善金融市場。當(dāng)前我國的金融市場還不發(fā)達(dá)、管理體制落后、專業(yè)的金融人才不足，這種狀況造成反向抵押貸款業(yè)務(wù)開展的緩慢，我們應(yīng)該通過進(jìn)一步深入金融體制改革，完善金融市場；其次，建立專業(yè)化的人才隊伍。反向抵押貸款業(yè)務(wù)專業(yè)化程度較高，涉及金融、保險、房地產(chǎn)、資產(chǎn)評估等專業(yè)知識，人才的培養(yǎng)是非常必要的；最后，完善其他配套制度。國外反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，有完善的社會服務(wù)業(yè)做支撐，我們也應(yīng)完善房產(chǎn)評估、監(jiān)管和稅收減免等配套制度，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］柴效武，胡平.美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪［J］.經(jīng)濟與管理研究，2010.4.

［2］明宏偉.日本住房反向抵押貸款的發(fā)展［J］.企業(yè)導(dǎo)報，2012.22.

［3］金曉彤，崔宏靜.亞洲國家“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例［J］.亞太經(jīng)濟，2014.1.

［4］張建偉.“以房養(yǎng)老”：國際經(jīng)驗與中國策略［J］.天津行政學(xué)院學(xué)報，2014.1.

2014年河北省社科基金項目：“我國反向抵押貸款以房養(yǎng)老模式研究”（項目編號：H B14FX 022）

F83

A