余弘陽

經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫慘痛經(jīng)歷的?？冢幢闶窃谙拶徑獬?、3.30新政等多重利好之下，樓市依然是不慍不火。2015年5月，?？谑袠潜P均價(jià)為7662元/平方米。

和其它省會(huì)城市相比，海口市有著特殊的意義。一方面，其獨(dú)特的地理位置，造就了這座城市典型的亞熱帶海濱城市風(fēng)情，另一方面，因?yàn)槠淙丝谳^少——僅220萬人，經(jīng)濟(jì)體量較小——2014年GDP為1005億，因此，它只能屈居國內(nèi)三線城市之列。

就是這樣一個(gè)城市，一度花了十多年的時(shí)間，用來消除上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅所帶來的創(chuàng)傷。也正因?yàn)槿绱?，即便是在海南建設(shè)國際旅游島戰(zhàn)略的不斷縱深與國家房地產(chǎn)新政實(shí)施的不斷深入背景下，這里的樓市依然是不溫不火。

限購解除：成交量穩(wěn)中有升

2014年7月22日，海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)朋友圈爆料“重磅消息”：?？趯⒂诩慈掌鸾K止房地產(chǎn)限購政策。這份標(biāo)號(hào)海府辦“2014”148號(hào)的文件由?？谑腥嗣裾k公廳下發(fā)，文件中明確指出，從即日起，?？谑兄兄箞?zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

次日，這一消息得到證實(shí)。至此，?？谑械臉鞘邢拶?，正式終結(jié)。

這樣一個(gè)利好消息，?？谑械姆康禺a(chǎn)商也只是表示了謹(jǐn)慎樂觀：海口的房價(jià)，肯定會(huì)溫和上漲，但暴漲絕對不現(xiàn)實(shí)。原因主要在于，海口的樓盤，庫存量依舊很大，而且近年來單純到?？谫I房投資的人逐漸冷靜，出手尤顯謹(jǐn)慎，?？跇潜P的購買力，還是在島內(nèi)居民，即剛需一族。畢竟，雖然氣候宜人，適于休閑養(yǎng)老，在教育、醫(yī)療、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面具有優(yōu)勢，但在海南，海口的吸引力比不上三亞。

數(shù)據(jù)顯示，2014年6月至12月，海口樓市成交量趨于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。成交量基本保持在2000套左右，其中6月成交最低，僅成交1681套。限購政策解除之后，樓市有一定程度的反彈，成交量逐月上升，成交價(jià)格在6700至8100元/㎡之間徘徊。到了12月份，上島購房者突增，致使去年單月的成交量首次突破 3000套。

3.30新政刺激：樓市量升價(jià)跌

這樣的態(tài)勢一直延續(xù)到2015年。

自去年“930”新政調(diào)整了對二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)后，市場上大批改善性和剛性需求相繼入市，拉動(dòng)了年初海口房地產(chǎn)市場的回暖。1月，?？跇鞘猩唐贩亢灱s3232套，出現(xiàn)小幅提升。雖然在今年2月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅顯示成交556套，但3月成交量再次回升，商品房簽約2991套。

二套房首付降至四成、免征營業(yè)稅年限降至2年、鼓勵(lì)公積金購房……樓市“330新政”的出臺(tái)，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心針，各地新房市場的回暖跡象更為凸顯，但在?？?，卻出現(xiàn)了量升價(jià)跌的現(xiàn)象：數(shù)據(jù)顯示，4月，?？跇鞘谐山?301套，環(huán)比增加10.36%。4月海口樓市成交面積372979.94平方米，環(huán)比增長幅度高達(dá)34.67%。與成交數(shù)量和面積齊增長不同的是，4月?？跇鞘谐山痪鶅r(jià)較3月下降5.52%。

其中，4月?？跇鞘谐山痪鶅r(jià)7185.67元/平方米，3月均價(jià)為7605.59元/平方米。5月，?？谑袠潜P均價(jià)為7662元/平方米。

據(jù)悉，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因在于，成交量的上升，源于剛需一族購買力的釋放；但是多個(gè)樓盤今年的主要任務(wù)仍然是消化庫存，因而銷售價(jià)格并未水漲船高。?？谑屑t城湖路一房產(chǎn)中介置業(yè)顧問表示，很多購房者觀望情緒嚴(yán)重，寧愿把錢投入股市。

特別是在今年“五一”小長假期間，作為剛需市場的海口，“逢假必冷”已是定律。據(jù)海南中原數(shù)據(jù)顯示，5月1日-3日，海口僅4項(xiàng)目備案，共備案僅7套。

購房者：買房容易找房難

對于購房者來說，?？谌缃竦姆績r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)穩(wěn)定的時(shí)期?！拔覀円患仪皫啄陙砗？诼糜?，回去后就一直關(guān)注海口的房價(jià)。從去年到現(xiàn)在，價(jià)格比較穩(wěn)定，但是看來看去，在房源的選擇上，總是無法找到最滿意的，所以一直無法購買。”來自河南的葉女士表示。

除了新房，目前二手房市場的成交價(jià)格雖沒有大幅度上漲，但是買賣雙方之間的議價(jià)空間卻有所縮小。海南億佳房地產(chǎn)公司銷售人員小劉透露，目前海口二手房市場相當(dāng)火爆?！拔覀児酒煜鹿?家門店，在今年4月，平均每個(gè)門店可以銷售8-10套房。連我自己在4月份也出手買了一套小戶型的二手房?！?/p>

“?？谑袑τ诜慨a(chǎn)的依賴過大，而目前庫存又很大，房產(chǎn)救市已經(jīng)處于一個(gè)尷尬的局面。但是說到底，政策只是一方面原因，還是要根據(jù)自己的需求來選擇房源，海口有很多樓盤，品質(zhì)都還不錯(cuò)，我認(rèn)為到了該出手的時(shí)候了?！焙？谑忻裰芟壬硎?。

在?？谑蟹繀f(xié)常務(wù)副會(huì)長云天龍看來，未來?？跇鞘锌偟内厔輹?huì)量價(jià)持續(xù)走高。一方面是因?yàn)樯钯|(zhì)量的提高，另一方面是政府已明確要降低普通商品房的開發(fā)比例，普通商品房的供給將逐年減少，供求關(guān)系將發(fā)生根本性改變。

但海口市一家媒體的房地產(chǎn)記者則表示了不同觀點(diǎn)：“?？跇鞘?，再也不可能出現(xiàn)瘋漲瘋落的情況?，F(xiàn)在買房投資的人越來越少，而島內(nèi)居民的剛性需求，再怎么說也有一個(gè)上限，加上房地產(chǎn)商對當(dāng)年的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，因此快進(jìn)快出是他們的最佳選擇，捂盤待漲不是聰明人的選擇。”

編輯/陳標(biāo)華