郭海珍

摘 要：近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模的擴(kuò)張，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)之間的分化重組加劇，企業(yè)的管理幅度迅速加大。在“十三五”規(guī)化時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，特別是隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化以及土地交易方式的變革，房地產(chǎn)企業(yè)將要面對(duì)更為嚴(yán)峻的外部環(huán)境。要保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，就必須認(rèn)清時(shí)代形勢(shì)，把握好房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，解決規(guī)模化、差異化、品牌化、以及信息化等重大方向性問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，長(zhǎng)期以來(lái)，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和改善人民物質(zhì)生活等等方面，都發(fā)揮了重要作用。但我們也要看到，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期，但房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題比較突出，房地企業(yè)要解決規(guī)?；?、差異化、品牌化、以及信息化等重大方向性問題，就必須正視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，這對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)具有重要意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

自上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)一片利好，但近二年來(lái)，特別是2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于平緩，部分地區(qū)出現(xiàn)了整體下滑的情況，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)的穩(wěn)定都帶來(lái)了不利的影響，這表明我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍存在著一此問題，我們有必要研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，共同探討房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不足

房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)發(fā)展的提速時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的蓬勃發(fā)展，但規(guī)模都較小，平均注冊(cè)資金還小于2000萬(wàn)，由于規(guī)范較小，使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力不足。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，自有資金不足，企業(yè)發(fā)展所需資金大多需要通過銀行貸款，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率大多已超過了70%，在很大程度上影響了企業(yè)的資信，增加相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本。

3.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌影響力和信用不足

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)中其他行業(yè)，作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入的門檻較低，使大量的社會(huì)資本流入，再者企業(yè)的規(guī)模較小，缺乏做大做強(qiáng)的理念，只顧眼前的經(jīng)濟(jì)利益，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，企業(yè)的品牌影響力不足，信用不高，與購(gòu)房者還經(jīng)常發(fā)生權(quán)益糾紛，侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益，從而最終影響企業(yè)自身發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體下行，其嚴(yán)峻性歷史少有，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨尷尬處境。行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者們紛紛尋求全新的突破口，今天的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)正式由剛性的制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)消費(fèi)者需求的服務(wù)業(yè)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”新時(shí)代大戰(zhàn)略下，商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目如何以電商、互聯(lián)網(wǎng)金融等模式進(jìn)行運(yùn)作，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真思考的一個(gè)問題。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下六大趨勢(shì)：

1.房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型

從短期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在限難地復(fù)蘇過程中，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性發(fā)展趨勢(shì)依然任重道遠(yuǎn)，各大房企或借助產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)或開拓企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，尋求未來(lái)突破之道。房地產(chǎn)企業(yè)要從傳統(tǒng)的投資驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)向綜合服務(wù)商模式轉(zhuǎn)型，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的拿地、蓋房子、賣房子不可逆轉(zhuǎn)地向“產(chǎn)品+服務(wù)”升級(jí)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)越來(lái)越向細(xì)分化，健康養(yǎng)老、休閑度假、體育、文化社區(qū)等產(chǎn)品越來(lái)越多樣化，消費(fèi)者在變得挑剔時(shí)，市場(chǎng)整體的產(chǎn)品力在大幅提升。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向

過去20多年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展以量為主，近幾年來(lái)體現(xiàn)的是量與質(zhì)并存的局面，在今后將會(huì)向完全質(zhì)的內(nèi)容縱深發(fā)展，呈現(xiàn)以產(chǎn)品深化為主線，向外求開拓的局面。方向一：建立城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。到2020年建成“全面小康”社會(huì)的目標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)所有的存量房保守差距在130多億平米以上，房地產(chǎn)仍具有很大的發(fā)展空間。方向二：定位于結(jié)構(gòu)化機(jī)會(huì)。目前市場(chǎng)上結(jié)構(gòu)性的熱點(diǎn)有兩方面，一是基于人口結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，面向大健康類特別是“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，二是舊城改造與棚改機(jī)會(huì)。

3.未來(lái)房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)決定

房地產(chǎn)的價(jià)格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長(zhǎng)期主要由其成本因素決定，在我國(guó)還將會(huì)受到政策調(diào)控的影響，有時(shí)還起著主導(dǎo)作用。過去的十幾年間，由于商品房供需失衡，房?jī)r(jià)上漲過快，政府的政策調(diào)控過多，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度嚴(yán)重降低。在今后將有目的的讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)決定。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)、重組

隨著市場(chǎng)格局調(diào)整步伐的加快，開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少，房地產(chǎn)企來(lái)要抓住未來(lái)周期下的商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的體制性變化機(jī)遇，完成的文化重塑、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)的再組織。企業(yè)必須進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)和組織再造的深度改造，借助中國(guó)資本市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì)完成人才戰(zhàn)略布局，形成獨(dú)特的適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的企業(yè)文化結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)，通過人才戰(zhàn)略進(jìn)而完成企業(yè)組織的平臺(tái)化戰(zhàn)略。

5.住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的革命

住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；并將最大程度的房屋建造周期，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升?，F(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平多已超過70%，而我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。

6.拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)要將整體業(yè)務(wù)模式拓展擴(kuò)大到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，有效使用有三個(gè)工具，即金融、互聯(lián)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)部門等，三者內(nèi)部之間以及跟其他任何產(chǎn)業(yè)可以發(fā)生關(guān)系，包括開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融三大環(huán)節(jié)的全面系統(tǒng)化思維：內(nèi)容上，突破傳統(tǒng)房企以前擅長(zhǎng)的住宅與商業(yè)的雙重業(yè)務(wù)格局，在戰(zhàn)略規(guī)劃上，未來(lái)不僅僅是投資規(guī)模上的外延，更需要在產(chǎn)業(yè)內(nèi)容上，從移動(dòng)互聯(lián)科技戰(zhàn)略上，逆向建立價(jià)值鏈分工與協(xié)同，重塑產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力上的構(gòu)建；在資產(chǎn)上，原來(lái)房地產(chǎn)是資產(chǎn)，現(xiàn)在是重點(diǎn)布局大數(shù)據(jù)、人才、內(nèi)容等；在服務(wù)上，將傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)完成改造，將傳統(tǒng)服務(wù)、社交服務(wù)等等實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化、社區(qū)化趨勢(shì)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃期，要借助中國(guó)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的格局，創(chuàng)新性發(fā)展，找到驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，包括文化、結(jié)構(gòu)、人才等等，完成一次系統(tǒng)的對(duì)企業(yè)再發(fā)展的革新，以適應(yīng)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。