孫偉艷　劉思博

摘 要：個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是目前我國商業(yè)銀行最重要的信貸業(yè)務(wù)之一，大多數(shù)商業(yè)銀行通過辦理該種貸款業(yè)務(wù)獲得了高額收益，但卻忽視了對住房信貸潛在風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文探討了商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的種類、成因與防范對策，以期為我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制能力的提升提供理論指導(dǎo)與支持。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房按揭貸款 商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著我國住房商品化改革的不斷深化，越來越多的消費(fèi)者選擇了向銀行貸款、分期付款的方式購買住房，商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)由此得到了快速發(fā)展。但是，由于我國個(gè)人信用資源普遍缺乏，以及相關(guān)金融法規(guī)與信用制度尚不健全，相對于商業(yè)銀行而言，在個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程中，危機(jī)與成就并存，各種潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻需要商業(yè)銀行謹(jǐn)慎提防。因此，為加強(qiáng)商業(yè)銀行整體風(fēng)險(xiǎn)防范意識，使其經(jīng)營管理更加完善，深入研究個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范問題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、個(gè)人住房按揭貸款隱含的風(fēng)險(xiǎn)種類

個(gè)人住房按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購的房屋作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照契約中所規(guī)定的還款方式和還款期限分期付款給銀行，銀行按一定利率收取利息的一種個(gè)人住房貸款[1]。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款后，如果購房者違約，銀行將有權(quán)處置購房者抵押的房屋。我國的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)起始于1992年，從其發(fā)展?fàn)顩r來看，目前正逐漸步入風(fēng)險(xiǎn)高峰期，而且，我國大多數(shù)商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)起步更晚，尚處于發(fā)展初期，對貸款管理較為粗放，對風(fēng)險(xiǎn)把控極不嚴(yán)格。因此，為防止個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)攀升，各商業(yè)銀行首先要提高對以下各種相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的識別能力。

（一）開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)主體中，商品房交易的主要發(fā)起人——開發(fā)商是最主要的風(fēng)險(xiǎn)主體。開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)是指達(dá)不到銀行按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目開發(fā)商，為了得到銀行對其項(xiàng)目的認(rèn)可與支持，故意編造和提供虛假的項(xiàng)目資料，或因開發(fā)資金不足而形成的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)[2]。具體而言，在我國住房市場快速發(fā)育和成長的同時(shí)，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商）在競爭中崛起，并逐步具備了較為雄厚的資金實(shí)力和優(yōu)良的開發(fā)業(yè)績。但與此同時(shí)，以盈利為目的而從事商業(yè)活動(dòng)的根本動(dòng)因，又導(dǎo)致開發(fā)商在住房合同簽訂與房產(chǎn)開發(fā)過程中，隱藏了大量有安全隱患的問題，即開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要源自于開發(fā)商為謀取高價(jià)而產(chǎn)生的一房多售、虛假按揭，以及轉(zhuǎn)嫁損害給金融第三方等三種做法。做法一，一房多售。這種現(xiàn)象在如今的買賣活動(dòng)中比比皆是，開發(fā)商一向唯利是圖，往往采取“放長線釣大魚”的戰(zhàn)略，通常將同一商品房重復(fù)銷售給多人，最終卻只能有一個(gè)出價(jià)最多的人得到房屋，其他人的購房款也難以退回，加之得不到所購房屋，最終導(dǎo)致買房人的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。做法二，虛假按揭。這種行為主要表現(xiàn)在購買其開發(fā)的房產(chǎn)用以籌措資金來實(shí)行詐騙銀行資金的措施，行按揭貸款之名，詐騙銀行信貸資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用或者攜款潛逃，構(gòu)成對消費(fèi)者和銀行的雙重欺騙行為。做法三，轉(zhuǎn)嫁損害給金融第三方。這種做法的操作本質(zhì)是，不法開發(fā)商利用銀行作為商品房交易中開發(fā)商與購房者之間中介的身份，將不利轉(zhuǎn)給銀行，使銀行成為非法商品房交易活動(dòng)的替罪羊。上述開發(fā)商的種種惡劣行為必然會對個(gè)人住房按揭貸款的業(yè)務(wù)辦理產(chǎn)生眾多負(fù)面影響，因此，商業(yè)銀行必須予以遏止。

（二）買方信用風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)主體是商品房交易中的購房者。隨著各地大中城市的房價(jià)水平不斷上漲，個(gè)別購房者在不堪重負(fù)的情況下可能會鋌而走險(xiǎn)，實(shí)施一些針對銀行和開發(fā)商的欺騙行動(dòng)。例如，在向銀行借款的環(huán)節(jié)中，缺失誠信的借款人通常會以虛假資料套取銀行信用，從而騙取大量資金。由于這部分借款人在購房時(shí)不具備按期還款能力，其常用做法是，先貸款購房，再將該房屋出租，然后以租金收入還貸。當(dāng)貸款所購房屋一旦未能租出時(shí)，就會出現(xiàn)借款人即購房者無力還款，從而導(dǎo)致由銀行為此行為買單的后果。除此種情形之外，也有部分借款人在取得貸款時(shí)是具備按期還款能力的，但由于此后經(jīng)營期間的種種不當(dāng)行為導(dǎo)致收不抵支，無法歸還貸款。前一種借款人借款時(shí)主動(dòng)實(shí)施的騙貸屬于故意行為，而后一種情況則是購房者的非故意行為，這兩種情況均會導(dǎo)致銀行利益受損。

（三）銀行體制風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知，不完善的銀行體制，必然會大大助長不法開發(fā)商與不道德借款人的投機(jī)心理和僥幸心理，從而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，商業(yè)銀行必須關(guān)注其自身的體制風(fēng)險(xiǎn)。銀行體制風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）銀行自身的信貸操作風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行服務(wù)的客戶數(shù)量龐大，且其中有部分客戶是新客戶，銀行只有對客戶相關(guān)信息完全了解后，再確定貸放款項(xiàng)的對象，才能保證貸款資產(chǎn)的安全。若銀行監(jiān)測管理體系疏松，信息調(diào)查僅流于形式，必然會導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)驟然增加。（2）銀行內(nèi)部員工的道德風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)源于銀行員工的個(gè)人行為。受利益因素驅(qū)動(dòng)的影響，某些銀行貸款經(jīng)辦人員可能明知借款人所提供材料包含虛假信息，卻不如實(shí)指出并告知貸款審批人。甚至存在有個(gè)別銀行貸款經(jīng)辦人員知法犯法，故意偽造相關(guān)資料，騙取銀行信貸資金的情況。無論是上述的哪種銀行體制風(fēng)險(xiǎn)，都會使銀行形象遭受極大損污。

（四）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)兩部分。目前我國尚處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場經(jīng)濟(jì)體制不夠完善，當(dāng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國家宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背，脫離了個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象時(shí)，政府相關(guān)部分必然會頒布并實(shí)施相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)整政策。而房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整必然會使商業(yè)銀行面臨一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于我國商業(yè)銀行的按揭貸款制度尚不完善，銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種不規(guī)范操作，導(dǎo)致了大量法律問題不斷涌現(xiàn)，其中有些法律問題在我國目前的法律體系中仍為空白，無法解決。以上種種情形都會給銀行貸款的安全收回帶來巨大壓力，為此，加強(qiáng)對商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析顯得尤為必要。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

綜上所述，目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范仍然存在大量問題，要想建立健全相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，必須深入分析商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。

（一）市場經(jīng)濟(jì)體制不完善

雖然社會主義制度下的市場經(jīng)濟(jì)具備一定的優(yōu)勢，但由于發(fā)展中國家的現(xiàn)狀使然，使得市場在國家的干預(yù)和調(diào)控過程中依然存在著顯而易見的問題，使得凱恩斯主義始終未能實(shí)現(xiàn)與社會主義制度的中國經(jīng)濟(jì)形勢相融合。市場調(diào)節(jié)本身具有自發(fā)性、盲目性以及滯后性的弱點(diǎn)，個(gè)人住房按揭貸款也不例外，如果任由其自由發(fā)展，必然會助長開發(fā)商的僥幸心理。國家宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響較大，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好時(shí)，失業(yè)水平下降，個(gè)人住房按揭貸款違約率也下降。市場經(jīng)濟(jì)體制不完善給個(gè)人住房按揭貸款帶來的種種風(fēng)險(xiǎn)，歸根結(jié)底在于國家對市場經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度依舊不夠，需要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)控。

（二）消費(fèi)者自身存有投機(jī)心理

經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎先生曾經(jīng)說過：“所謂誠信，就是以犧牲暫時(shí)利益去贏取長遠(yuǎn)利益的過程[3]。”許多消費(fèi)者誠信意識淡薄，為了追求更多的物質(zhì)利益，導(dǎo)致種種失信違約行為的發(fā)生。這種行為在商品房交易中屢禁不止，不催收不還款，給商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)帶來了較大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行內(nèi)部管理體系不健全

商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部管理體系不健全，帶來了風(fēng)險(xiǎn)隱患。商業(yè)銀行以追求利潤最大化為目的，一邊開拓市場，一邊從中汲取風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，難以適應(yīng)市場變化。銀行在貸款操作時(shí)，貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查工作做的不到位，對貸款的使用和償還沒有及時(shí)的檢查和跟進(jìn)[4]。銀行內(nèi)部人員利用職權(quán)以貸謀私，發(fā)放人情貸款或降低貸款條件為關(guān)系人貸款，導(dǎo)致貸款損失。

（四）次貸危機(jī)的余孽未清除

次貸危機(jī)悄然降臨時(shí)，由美國發(fā)端并涉及整個(gè)世界市場。我國為應(yīng)對次貸危機(jī)采用了適度從緊的貨幣政策，一定程度上緩解了次貸危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響。但危機(jī)的余孽仍然存在，并時(shí)刻困擾著商業(yè)銀行包括個(gè)人住房按揭貸款在內(nèi)的各種貸款的管理。

三、防范商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）加強(qiáng)貫徹宏觀調(diào)控政策

作為商業(yè)銀行，必須要全面貫徹執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。第一，要加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的研究和預(yù)判。請經(jīng)濟(jì)金融專家對經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行深入的分析，并提出改進(jìn)的措施和意見。第二，商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，提出具體的貫徹措施，并及時(shí)落實(shí)。第三，加強(qiáng)貸款投放的規(guī)劃，嚴(yán)格控制個(gè)人住房按揭貸款過快增長，與國家調(diào)控步調(diào)保持一致。

（二）加強(qiáng)對借款人的信用分析

為解決由于借款人的信用問題造成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行必須要對借款人的信用情況進(jìn)行分析了解，以提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。第一，銀行要審核借款人的品德，了解其借款意圖，分析其償還意愿。第二，銀行要核實(shí)借款人的個(gè)人收入，了解其經(jīng)濟(jì)償還能力，保證還款計(jì)劃的落實(shí)。第三，盡快完善個(gè)人信用記錄體系，可以在銀行系統(tǒng)建立覆蓋全國的個(gè)人信用查詢系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)主要匯集個(gè)人金融方面的歷史信息，以評判消費(fèi)者的還款能力和信用度。銀行在分析借款人的信用狀況后，針對不同的信用程度，給予不同級別的貸款條件。

（三）提高銀行內(nèi)控管理水平

針對銀行辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)實(shí)際操作中出現(xiàn)的各種問題，商業(yè)銀行應(yīng)該從以下幾方面提高內(nèi)控管理水平。第一，加強(qiáng)貸前調(diào)查。加強(qiáng)對借款人借款資格和償債能力的審查，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查。第二，完善貸款相關(guān)手續(xù)。在簡化手續(xù)的同時(shí)，要完善個(gè)人住房按揭貸款中公證、保險(xiǎn)等必要的手續(xù)。第三，重視貸后管理工作。對已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能影響貸款回收的情況并妥善處理。第四，提高銀行從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。商業(yè)銀行應(yīng)該重視內(nèi)部員工的素質(zhì)教育和職業(yè)道德教育，定期對員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)[5]。

（四）對經(jīng)濟(jì)全球化保持適度警惕

次貸危機(jī)的蔓延從一個(gè)側(cè)面反映出了經(jīng)濟(jì)全球化中的負(fù)面因素。所以積極應(yīng)對全球化的發(fā)展方針自然是不可或缺的，但是在積極應(yīng)對的同時(shí)也應(yīng)注重夯實(shí)國內(nèi)市場的繁榮化和獨(dú)立性，并且做好隨時(shí)應(yīng)對危機(jī)的準(zhǔn)備，做到防患于未然，其中也包括住房借貸方面。

四、結(jié)論

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)金融市場的擴(kuò)大，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人住房按揭貸款的業(yè)務(wù)必將獲得更大發(fā)展。各商業(yè)銀行在積極應(yīng)對機(jī)遇與競爭的同時(shí)，應(yīng)有效防范個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，將其損失盡量控制在合理的范圍之內(nèi)。

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（作者單位：黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué) 會計(jì)學(xué)院 黑龍江大慶市 163319）