姜河舟 劉穎

[摘 要]最近幾年來(lái)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛越來(lái)越多，并且牽扯到的金額也越來(lái)越大，這對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)穩(wěn)定都是不利的。我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，導(dǎo)致很多案件法院在分析審理時(shí)不能很好地與國(guó)家政策相銜接，全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房糾紛的案件審理結(jié)果各有差異未能統(tǒng)一，這對(duì)于我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益、集體組織團(tuán)結(jié)和社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展都是不利的。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的問(wèn)題顯得尤為重要。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 法律效力 原因 對(duì)策

[中圖分類號(hào)] D922.3;D923.2[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)] 2095-3437（2015）01-0096-03

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及出現(xiàn)問(wèn)題的原因

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

2007年6月建設(shè)部公布的《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》是這樣定義小產(chǎn)權(quán)房的：“對(duì)于所有沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建設(shè)在農(nóng)民集體所有土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房產(chǎn)部門頒發(fā)的，而是由村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)的，并且沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用向集體組織以外成員銷售的就是小產(chǎn)權(quán)房。”[1]

通過(guò)這條規(guī)定筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別在于“是否通過(guò)正規(guī)手續(xù)得到國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證”。房產(chǎn)證只要是通過(guò)正規(guī)的程序得到國(guó)家頒發(fā)的就是大產(chǎn)權(quán);除此之外由其他部門或者是自治組織發(fā)布的房產(chǎn)權(quán)證，而且不是由集體組織成員所購(gòu)買的房屋就是小產(chǎn)權(quán)房。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題產(chǎn)生的原因

從表面上看，小產(chǎn)權(quán)房是由于城市商品房?jī)r(jià)格高昂，中低收入人群無(wú)力負(fù)擔(dān)而產(chǎn)生的。但是我們把所有小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行剖析會(huì)發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國(guó)所特有的土地制度——城鄉(xiāng)土地管理二元化所致。在我國(guó)土地分為兩類：國(guó)有土地和集體土地。這在《中華人民共和國(guó)憲法》第十條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條中有明確的規(guī)定。

在現(xiàn)實(shí)生活中，集體土地使用權(quán)并不能像國(guó)家土地使用權(quán)一樣進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，國(guó)家對(duì)于集體土地的使用進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，不允許將集體土地作為工業(yè)和商業(yè)用地，這就使城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買或者租讓農(nóng)民房屋時(shí)無(wú)法可依，最終造成了越來(lái)越多的小產(chǎn)權(quán)房糾紛的出現(xiàn)。另外在拆遷補(bǔ)償方面，由于拆遷補(bǔ)償與土地所有權(quán)有緊密的聯(lián)系，所以城鄉(xiāng)房屋在拆遷補(bǔ)償方面有著不同的對(duì)待。[2]農(nóng)民集體成員土地房屋被拆遷后往往只能得到安置和征地補(bǔ)償，這對(duì)于整個(gè)土地建造所產(chǎn)生的高額利潤(rùn)而言是微不足道的，這勢(shì)必造成農(nóng)民集體與政府之間的矛盾。在矛盾和利益的驅(qū)使下，集體土地所有者就有了建造小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)機(jī)。[3]

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定

法律賦予依法成立的合同一定的法律效力，以此來(lái)約束雙方當(dāng)事人的行為，這就叫合同的效力。當(dāng)出現(xiàn)一方違反合同約定或者是第三方干擾時(shí)，法律就會(huì)產(chǎn)生效力，強(qiáng)制讓違約方履行合同或者排除第三方干擾。合同的效力是國(guó)家意志力的體現(xiàn)，也是合同雙方當(dāng)事人真實(shí)的意識(shí)表現(xiàn)。國(guó)家強(qiáng)制力是合同效力的保障，而合同法等法律是合同效力體現(xiàn)的根源。當(dāng)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意識(shí)被法律所認(rèn)可后，雙方當(dāng)事人將實(shí)現(xiàn)其所想表達(dá)的法律效果，其在合同中所訂立的各種款項(xiàng)將產(chǎn)生應(yīng)有的法律效力，對(duì)雙方當(dāng)事人都是有效的;當(dāng)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意識(shí)被法律所不認(rèn)可時(shí)，合同自始無(wú)效，也就對(duì)雙方當(dāng)事人不產(chǎn)生法律效力;當(dāng)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意識(shí)被法律相對(duì)否定時(shí)，這個(gè)合同就處于效力待定的狀態(tài)，是否對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律的效力則看雙方當(dāng)事人進(jìn)一步的意識(shí)表示。

關(guān)于合同的有效要件可以參考《民法通則》第五十五條規(guī)定：雙方當(dāng)事人意識(shí)表示真實(shí)，具有相應(yīng)的民事行為能力，合同的內(nèi)容不違反法律法規(guī)或者公共利益。這里的公共利益是指大多數(shù)人的利益，是相對(duì)于小部分或者小范圍集體的利益。法律條文由于自身性質(zhì)的局限性才作出這樣的規(guī)定。自改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)發(fā)展越來(lái)越快，各類新事物層出不窮，與之帶來(lái)的各種交易新問(wèn)題也紛紛出現(xiàn)。[4]法律作為上層建筑，它是離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的。我們不能用法律條文對(duì)還沒(méi)出現(xiàn)的新事物、新問(wèn)題進(jìn)行約束。民事行為也不可能一一地被法律條文所解釋，在很多時(shí)候法律條文解釋不通時(shí)，我們可以用“社會(huì)公眾利益”來(lái)考量。當(dāng)民事法律行為與公眾利益發(fā)生沖突時(shí)，這個(gè)民事法律行為就是無(wú)效的。

在國(guó)務(wù)院辦公室1999年發(fā)布的39號(hào)文件和2004年發(fā)布的28號(hào)文件中，我們可以看到國(guó)家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的管理實(shí)行了嚴(yán)格的監(jiān)管制度，特別是對(duì)集體土地的管理，以求保證農(nóng)民的合法利益和維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，杜絕“炒房熱”。國(guó)務(wù)院辦公室在2007年發(fā)布的一號(hào)文件中明確強(qiáng)調(diào)了“小產(chǎn)權(quán)房”的不合法性，同時(shí)要求各個(gè)機(jī)關(guān)單位應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的土地管理規(guī)定，以大局為重，以農(nóng)民的利益為重。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，土地不僅是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，而且也是我國(guó)能否安定發(fā)展的基礎(chǔ)。如果我國(guó)允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村集體組織土地，那么勢(shì)必會(huì)有很多農(nóng)民為了眼前的利益而放棄自己的土地。這樣做的后果不僅使農(nóng)民的生活無(wú)法得到保障，而且也給我國(guó)的安定發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的隱患。所以國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易的目的其實(shí)是為了保護(hù)農(nóng)民利益和社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

一般情況下，我們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是持無(wú)效的態(tài)度的。但是也有一些例外，比如有些小產(chǎn)權(quán)房交易的時(shí)間久遠(yuǎn)，其合同標(biāo)的物已經(jīng)完全發(fā)生了改變，這類情況應(yīng)該重新分析、判定。筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)當(dāng)以1999年5月6日為時(shí)間分界線分為兩個(gè)階段。

第一階段：1999年5月6日前簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同。在1999年我國(guó)土地管理有了重大的轉(zhuǎn)變，其中最明顯的特征是第二次修訂的《土地管理法》和國(guó)務(wù)院辦公室發(fā)布的39號(hào)文件，這些法規(guī)中明確指出集體土地不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)民的房屋。而在1999年之前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民的房屋是未被禁止的，只需要雙方去有關(guān)部門申請(qǐng)并得到準(zhǔn)許即可。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定，對(duì)于那些回鄉(xiāng)落戶的華僑、回鄉(xiāng)定居的人們以及原本的農(nóng)民可以通過(guò)申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)正規(guī)的程序得到有關(guān)部門頒發(fā)的宅基地使用證明。1999年5月6日前買賣的小產(chǎn)權(quán)房，由于國(guó)家政策是不禁止的，所以買賣雙方當(dāng)事人是基于對(duì)國(guó)家的信任進(jìn)行交易的。到了現(xiàn)在，不僅年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，而且有的當(dāng)事人甚至已經(jīng)扎根在集體組織。所以如果這時(shí)司法部門再判定這些小產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，那么不僅違背了新法不朔及既往的原則，更是會(huì)激發(fā)社會(huì)矛盾，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。因此，1999年5月6日之前的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同交易應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是有效的。

第二階段：1999年5月6日以后簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同。在此期間如果某些小產(chǎn)權(quán)房合同確實(shí)存在著其特殊的情況，那么也可以對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)處理。比如當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房賣房者故意欺詐或者隱瞞事實(shí)真相而取得房管部門的信任，取得房屋登記證明的。對(duì)于這種情況，主要過(guò)錯(cuò)方是賣房者，應(yīng)當(dāng)由賣房者承擔(dān)由此產(chǎn)生的一系列后果;再比如當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房買賣交易成功后，糾紛發(fā)生前，賣房者的戶口已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變成為城鎮(zhèn)戶口，這時(shí)之前發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房買賣已經(jīng)沒(méi)有其理論和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此合同是有效的;與此情況相反的小產(chǎn)權(quán)房合同交易成功后，糾紛發(fā)生以前，購(gòu)買者的戶口變遷到所購(gòu)房屋的地方，這時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是有效的。

三、當(dāng)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效時(shí)所產(chǎn)生的法律后果

《合同法》第五十八條規(guī)定：“如果合同雙方中一方是有過(guò)錯(cuò)的，那么有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)就所造成對(duì)方的損失進(jìn)行賠償;如果合同雙方都存在過(guò)錯(cuò)，那么應(yīng)當(dāng)就各自過(guò)錯(cuò)的后果承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！币话銇?lái)說(shuō)，我們知道的過(guò)錯(cuò)形式有兩種：一種是只有單方有過(guò)錯(cuò);一種是雙方都存在過(guò)錯(cuò)。

（一）單方過(guò)錯(cuò)的情況

這種情況大多是由于賣方的過(guò)錯(cuò)，即賣方故意對(duì)購(gòu)買者隱瞞了事實(shí)的真相，讓購(gòu)買者想當(dāng)然地認(rèn)為自己所購(gòu)買的房屋是合法有效的。此種情況下購(gòu)房者不但可向賣方索賠，還可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定要求雙倍賠償。只有符合一定條件才可以要求雙倍賠償：首先，購(gòu)買方僅僅從合同中無(wú)法判定房屋是否為集體所有;其次，賣方故意隱瞞或者故意提供虛假證明讓購(gòu)房者以為取得了房屋預(yù)售許可證;再次賣方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而不是集體組織性質(zhì)。

（二）雙方都存在過(guò)錯(cuò)的情況

如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，那么可以根據(jù)《合同法》第九十九條和第一百條有關(guān)債之抵銷規(guī)定，先將各自由于過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)賠付的數(shù)值相同的部分給以抵消，然后由過(guò)錯(cuò)較大的一方再賠償對(duì)應(yīng)的差額。如果是在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，買賣雙方都有過(guò)錯(cuò)，即賣房者明知不能賣而賣，購(gòu)房者明知不能買而買的。一般情況下法院會(huì)判定賣方對(duì)合同的無(wú)效負(fù)主要的責(zé)任，因?yàn)槭紫染褪琴u方明知小產(chǎn)權(quán)房不能買賣卻故意知法犯法出售小產(chǎn)權(quán)房，而交易成功后又背信棄義主張合同無(wú)效;而買方雖然知道小產(chǎn)權(quán)房不能買賣但是也依照合同的規(guī)定履行了自己的責(zé)任，無(wú)論是從法理還是從情理上看，買方相對(duì)于賣方都應(yīng)該承擔(dān)次要的責(zé)任。在法理上我們也可以用締約過(guò)失責(zé)任和信賴?yán)鎿p失來(lái)解釋，當(dāng)一方當(dāng)事人先違反合同義務(wù)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人受到損失，違反合同和遭到損失存在因果關(guān)系時(shí)締約過(guò)失責(zé)任成立。信賴?yán)鎿p失是其主要賠償范圍，有直接損失和間接損失兩種。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)直接損失主要是付房款所損失的利息，以及為促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合同的完成所支出的路費(fèi)等;而間接損失則主要是由于買方在此期間因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲帶來(lái)的差額損失和因?yàn)橘?gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有可能錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)損失。對(duì)于賣方而言，由于占據(jù)了天時(shí)地利，其直接損失和間接損失都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于買方。除此之外，小產(chǎn)權(quán)房被拆遷后所獲得的補(bǔ)償款也是造成小產(chǎn)權(quán)房糾紛的一個(gè)大問(wèn)題。我們都知道房屋拆遷款是一批比較大的金額，這也往往是賣方背信棄義主張合同無(wú)效的主要原因。[5]筆者認(rèn)為法院在審理這類案件時(shí)應(yīng)當(dāng)以賣方不因失信而獲利和使買方不受損失為原則。

四、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問(wèn)題的對(duì)策

隨著小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的越來(lái)越多，法院如何判定這些案件不僅關(guān)系到農(nóng)民、購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府的利益，更關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。所以為了更好地保護(hù)相關(guān)人員的利益和社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同制訂一個(gè)切實(shí)可行的方案是必要的。

（一）建立公平合理的城鄉(xiāng)土地制度

前文我們已經(jīng)分析過(guò)我國(guó)現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元化制度是造成小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的頻繁出現(xiàn)說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行的土地政策已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟上時(shí)代進(jìn)步的腳步。[6]由于當(dāng)前我國(guó)的土地是處于壟斷地位的，農(nóng)民根本不可能支配自己的私有財(cái)產(chǎn)，因此筆者認(rèn)為可以從兩個(gè)方面來(lái)解決此問(wèn)題，一方面是對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行改革，完善集體土地所有權(quán)制度。當(dāng)然土地是國(guó)家之根本，在進(jìn)行改革的同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地的管理，堅(jiān)決禁止占有耕地來(lái)開(kāi)發(fā)商品房的行為;對(duì)于符合國(guó)家規(guī)定合理開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房可以辦理相關(guān)手續(xù)后給予正式的產(chǎn)權(quán)。[7]另一方面，我們可以建立以產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)為指導(dǎo)的土地管理制度。這樣不僅可以增加土地使用和城市擴(kuò)張的成本，避免通過(guò)土地征用來(lái)低價(jià)獲取土地而使土地資源白白浪費(fèi)，還間接地保護(hù)了耕地，這與我國(guó)《憲法》和《土地管理法》中關(guān)于農(nóng)民耕地的保護(hù)規(guī)定是相適應(yīng)的。在這里，我們還有一些問(wèn)題需要注意，例如政府在強(qiáng)調(diào)保護(hù)耕地的同時(shí)可以對(duì)集體土地進(jìn)行一些經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)貼，使農(nóng)村集體組織從主觀上不再抱有把耕地變成建設(shè)用地的想法。[8]這樣就可以讓農(nóng)民從主觀上來(lái)自覺(jué)地保護(hù)耕地，同時(shí)又使自己的經(jīng)濟(jì)收入得到了提高。黨的十七屆三中全會(huì)特別提出要保障農(nóng)民的合法權(quán)益，允許農(nóng)民通過(guò)合法程序來(lái)參與開(kāi)發(fā)集體土地，同時(shí)要逐漸建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。此決定無(wú)疑為解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題提供強(qiáng)有力的政策支持。所以，按照此指導(dǎo)思想，只要通過(guò)合法的程序獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以對(duì)集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這里能否進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵就在于能否得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。因此筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該盡快制定關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的一系列法規(guī)政策。

（二）完善小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償制度

小產(chǎn)權(quán)房合同簽訂后，購(gòu)房者雖然住進(jìn)了所購(gòu)買的房屋，但是其對(duì)房屋并沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證明，一旦遇見(jiàn)拆遷時(shí)，購(gòu)房者將有可能既失去自己所購(gòu)買的房屋又得不到任何賠償。而對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有得到房產(chǎn)部門的登記，因此其在法律上對(duì)此房屋并沒(méi)有享有合法所有權(quán)。因此當(dāng)房屋被拆遷時(shí)，農(nóng)民所獲得的補(bǔ)償款相對(duì)于實(shí)際的補(bǔ)償款將會(huì)少很多，這樣的后果既損害了購(gòu)房者的利益又損害了農(nóng)民的利益，進(jìn)而有可能引發(fā)社會(huì)矛盾。所以，怎么保護(hù)當(dāng)事人的利益是很重要的。[9]由于小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期以來(lái)一直在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，不是一朝一夕就能杜絕的。所以對(duì)其拆遷補(bǔ)償一方面應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)和區(qū)位差價(jià)，采用城市房屋拆遷估價(jià)辦法計(jì)算;另一方面要考慮到小產(chǎn)權(quán)房的特殊性，在其沒(méi)有完全繳納土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅費(fèi)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)其補(bǔ)償請(qǐng)求限制在一定的范圍內(nèi)。如李玉蘭案的最終調(diào)解結(jié)果就是，如果小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷，那么土地賠償款歸售房農(nóng)民所得，搬遷費(fèi)用、地上物補(bǔ)償款、區(qū)位補(bǔ)償款等歸房主所有。

[ 注 釋 ]

[1] 喬新生.小產(chǎn)權(quán)房的制度創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)[J].中國(guó)改革，2007（8）.

[2] 梁春程.“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補(bǔ)償問(wèn)題[J].法律經(jīng)緯，2009（7）.

[3] 胡俊.小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題淺析[J].經(jīng)濟(jì)與法，2010（6）.

[4] 梁慧星.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與公序良俗原則[A].民商法論叢（第1卷）[M].北京：法律出版社，1994：57-58.

[5] 王秋實(shí).農(nóng)民賣房后告買主討拆遷款[N].京華時(shí)報(bào)，2009.

[6] 趙海萍.小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題的立法探討[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（2）.

[7] 馬錦毅.小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題探討[J].法制與社會(huì)，2009（6）.

[8] 王云利.淺析小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題[J].法律經(jīng)緯，2009（1）.

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[責(zé)任編輯：覃侶冰]