盧祈錚

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前全球金融危機(jī)給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了極大的負(fù)面影響，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)若能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)則有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。該文概述了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本內(nèi)容，闡述了金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，分析了金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，探討了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)相對(duì)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出就必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，吸收先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理基本內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受許多不確定性因素影響，往往會(huì)產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)即為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是一種不可控的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中同時(shí)也存在可控風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)即為能通過投資組合分散抵消的可控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、評(píng)估，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取以最低成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)是加強(qiáng)對(duì)不確定性因素的管理，這種經(jīng)營(yíng)過程中的不確定性一方面會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會(huì)給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理不僅要做到將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機(jī)遇。風(fēng)險(xiǎn)管理體系包括風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)定量分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)需做到及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、及早采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的設(shè)置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)一般分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。事前目標(biāo)的設(shè)置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性、合法性，增強(qiáng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風(fēng)險(xiǎn)損失帶來的負(fù)面效應(yīng)，履行相應(yīng)的社會(huì)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。事后目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當(dāng)?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關(guān)，保障企業(yè)日后具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的能力，盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)損失帶來的負(fù)面影響，為企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

2金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)大大削弱了歐美大投資銀行的購(gòu)買力，金融危機(jī)帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國(guó)收縮資金，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)會(huì)帶來變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不利于刺激消費(fèi)需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資減少，市場(chǎng)成交量銳減，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)因金融債務(wù)問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機(jī)往往會(huì)增加未來經(jīng)營(yíng)的不確定性，會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)積極性，削弱消費(fèi)者的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)能力減弱也會(huì)削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，屬于買方市場(chǎng)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。

金融危機(jī)給房地產(chǎn)投資帶來的機(jī)遇。金融危機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定性，也給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機(jī)遇。歐美市場(chǎng)資產(chǎn)貶值國(guó)內(nèi)有利于國(guó)內(nèi)部分實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)到歐美進(jìn)行投資，市場(chǎng)上部分沒有受到金融危機(jī)沖擊的投資基金則可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國(guó)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)投資，創(chuàng)造良好的投資效益。

3金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況

企業(yè)表面盈利，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)。當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤(rùn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀。受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴(yán)重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應(yīng)債務(wù)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風(fēng)險(xiǎn)大等問題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)來自于非主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力堪憂。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設(shè)投入等戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，給公司增長(zhǎng)、股東價(jià)值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負(fù)面影響。金融危機(jī)帶來的通貨膨脹使得消費(fèi)市場(chǎng)不斷萎縮，市場(chǎng)購(gòu)買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理不善往往也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機(jī)，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，因此當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)引發(fā)的市場(chǎng)購(gòu)買力不足和市場(chǎng)資金量減少會(huì)給企業(yè)帶來資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動(dòng)資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂。

4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施

及時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中需認(rèn)真分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化，及時(shí)識(shí)別企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確評(píng)估并進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)分析，采取合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，制定嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策時(shí)需要進(jìn)行可行性研究分析，企業(yè)需重視對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，確保房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善帶來的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，合理編制資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目全過程的投資控制，合理安排項(xiàng)目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者需重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，加強(qiáng)合同管理，加強(qiáng)企業(yè)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警戒線并嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)監(jiān)控警示制度。

建立全面管理體系，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平，明確項(xiàng)目定位，細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)，盡可能避免因經(jīng)營(yíng)管理不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。提高產(chǎn)品價(jià)值，整合價(jià)值鏈，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

金融危機(jī)不僅給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)，也帶來的新的發(fā)展機(jī)遇，受金融危機(jī)的影響，表面上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力上升，實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀。為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，企業(yè)管理者需及時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化，評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范，建立全面管理體系，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，幫助企業(yè)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）