陸艷紅

作為我國經(jīng)濟(jì)增長的三大動力，消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易對我國整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行意義非凡，而房地產(chǎn)作為投資的重要組成部分，極大地推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有融資金額較大、生產(chǎn)周期較長和所涉范圍較廣的特點(diǎn)，是資金密集型行業(yè)，因此也具有一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，所以，該文將從房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況出發(fā)，對目前的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并對此提出幾點(diǎn)防范建議。

目前對于仍然火爆的房地產(chǎn)市場所引起的諸如部分房價(jià)過高或者各地區(qū)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張迅速的問題，都會迫使房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)面臨系統(tǒng)性和區(qū)域性的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有可能所造成的損失降到最低，我們應(yīng)當(dāng)重視對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

1.房地產(chǎn)行業(yè)的目前狀況

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過于快速。有關(guān)研究表示，近十年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率和全社會固定資產(chǎn)年均增長率都維持在一個(gè)相對較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時(shí)，雖然這期間金融危機(jī)等對此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象之外，我國房地產(chǎn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢。

房地產(chǎn)銷售量上升較快。相似地，我國房地產(chǎn)市場銷售情況一路唱紅，近十年來房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)中有漲，在美國次貸危機(jī)出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷售量幅度相對較高，之后由于受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自身調(diào)整，銷售增長率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增長率才呈現(xiàn)了一個(gè)相對較大的漲幅，目前雖然全國商品房市場出現(xiàn)輕微下行的趨勢，但總體來說我國房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來還是有相對較大幅度的增加的。普遍認(rèn)為原因有如下：城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國人傳統(tǒng)觀念來說，遷徙人口有著較為強(qiáng)烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國勞動年齡人口比重較大，使得儲蓄率和社會勞動生產(chǎn)率維持在一個(gè)較高的水平，這二者又反過來推動了房地產(chǎn)市場銷售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對象，我國閑置資金較多，相比于高風(fēng)險(xiǎn)的股票市場和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場，必然促使房地產(chǎn)市場銷售量的大幅上升。

房價(jià)地價(jià)高位運(yùn)行。房地產(chǎn)銷售價(jià)格不斷攀升，主要是因?yàn)槲覈貎r(jià)的上漲，由于我國土地供應(yīng)基本上是由政府壟斷的，而土地供應(yīng)十分緊張，因此政府賣地均是由價(jià)高者得，房地產(chǎn)商之間競爭激烈，導(dǎo)致地價(jià)被推得較高。在地價(jià)高位運(yùn)行的同時(shí)，房價(jià)也在快速上漲，自2004年開始房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度就已經(jīng)開始加快，除了受次貸危機(jī)影響之外，我國近十年來經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢頭。

2.目前我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。研究指出，近十年來我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)年增長率已經(jīng)超過城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價(jià)格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)樗膬r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了它的真實(shí)價(jià)值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，導(dǎo)致房屋貶值或者價(jià)值嚴(yán)重縮水，而銀行也難以避免地會遭遇抵押物嚴(yán)重貶值的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產(chǎn)市場的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對準(zhǔn)房地產(chǎn)，進(jìn)而開發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機(jī)者倒買倒賣房屋以賺取利潤差價(jià)的現(xiàn)象。

房價(jià)高位運(yùn)行情況下房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應(yīng)當(dāng)進(jìn)入轉(zhuǎn)變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點(diǎn)，按照國外十年一個(gè)繁榮周期來對房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算的話，目前應(yīng)當(dāng)是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價(jià)格下跌和金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也并非偶然，首先是我國經(jīng)濟(jì)減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)快速增長30年之后，我國經(jīng)濟(jì)增長放緩，必然同時(shí)降低家庭收入的增長速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴(kuò)張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國經(jīng)濟(jì)由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉(zhuǎn)型升級的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于轉(zhuǎn)型升級而言意義非凡，只有住宅價(jià)格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào)，促使資金順利流向其他行業(yè)，進(jìn)而為我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級提供了資金和利潤支持；然后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，如不斷加息、頒布“限購令”和房產(chǎn)稅征收等，將會有效地遏制快速上漲的房價(jià)，對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行有效約束，所以房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就更容易發(fā)生。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房地產(chǎn)貸款過于集中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場發(fā)展是同步增長的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國央行并沒有有效的手段來制約信貸，對房地產(chǎn)信貸市場的科學(xué)指導(dǎo)和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長，將勢必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，比如參與投資性買房等，將會直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；土地儲備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然土地儲備機(jī)構(gòu)收購儲備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場的實(shí)際需求，盲目進(jìn)行儲備土地收購，導(dǎo)致最后難以償還貸款而引起貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

穩(wěn)定房價(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資。政府應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費(fèi)者，在當(dāng)其申請購買第二套住房等，對其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進(jìn)行投機(jī)炒房，而對于已經(jīng)用用兩套住房的多購房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)對其采取提高貸款利率或者適當(dāng)減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對于那些在短時(shí)間內(nèi)頻繁倒買倒賣房屋的消費(fèi)者，政府應(yīng)當(dāng)提高其個(gè)人所得稅的征收稅率。其次，應(yīng)當(dāng)開征房屋空置稅、物業(yè)稅等來提高投機(jī)者的各項(xiàng)成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購房需求的消費(fèi)者的購房成本的同時(shí)穩(wěn)定了房價(jià)。

落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險(xiǎn)資金即金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)的所繳保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風(fēng)險(xiǎn)被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的無限制擴(kuò)散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對于不良資產(chǎn)的處理，可將國家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專門的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對相應(yīng)銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來的不良資產(chǎn)進(jìn)行收購、管理和處置。

銀行方面加強(qiáng)對信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范。首先是完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度，以政府為主導(dǎo)，其他稅收、審計(jì)、財(cái)政等相關(guān)部門積極配合，共建多層次的個(gè)人信用調(diào)查體系，當(dāng)然銀行可以選擇和個(gè)人信用評估公司相合作以便對消費(fèi)者作出客觀的信用評價(jià)，或者銀行根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴(yán)格落實(shí)資本金管理制度，政府方面更應(yīng)當(dāng)盡早出臺信用領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)。其次是嚴(yán)格控制抵押物價(jià)值缺口，這就要求商業(yè)銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時(shí)能合理設(shè)定抵押品的下限，并對抵押品價(jià)值進(jìn)行跟蹤，一旦抵押品降價(jià)使得擔(dān)保不足，銀行可以及時(shí)對此做好風(fēng)險(xiǎn)處理。

綜上，對目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)領(lǐng)域，我們一定要加強(qiáng)防范意識并及時(shí)采取有關(guān)防范措施，以減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失，保障房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）