周君錦　鄭承華

房地產(chǎn)行業(yè)是中國的熱門行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展也十分引人注目。2014年10月29日國務(wù)院常務(wù)會議明確提出要求重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)”。我們能預(yù)見，中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)有十分廣闊的發(fā)展前景，但與之相伴的是其交易過程中立法與法律實(shí)務(wù)的問題，該文在對比國內(nèi)外該行業(yè)法律現(xiàn)狀及以武漢市為例的實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)上，解析糾紛各方在博弈時(shí)的真實(shí)情況并究其產(chǎn)生的原因并展現(xiàn)深層次的社會矛盾。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)概念簡述

研究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)，第一要義是正確定義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，“經(jīng)紀(jì)”一詞的把握顯得至關(guān)重要。深入理解經(jīng)紀(jì)內(nèi)涵與外延有助于完成對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易糾紛及解決機(jī)制的研究。據(jù)二十世紀(jì)末《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》中有關(guān)經(jīng)紀(jì)人定義“依照本辦法的規(guī)定，在經(jīng)紀(jì)活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和經(jīng)濟(jì)組織” 。西方英美國家的“broker”是英美法系經(jīng)紀(jì)概念來源，同時(shí)國外法系中，代理包含經(jīng)紀(jì)。代理（agency）在歐美商法中被定義為：“被代理人（principal） 授權(quán)代理人（agent）后，代表被代理人與第三方訂立合同或進(jìn)行其他法律行為，因此而產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)由直接被代理人承擔(dān)效力。”

近幾年，在我國不斷深化的住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展中，整個(gè)市場總量呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢，自然而然二手房交易量也隨之加大。大量的二手房交易直接促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的迅速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)作為相應(yīng)的專業(yè)的公司，就有存在是市場價(jià)值，而其核心價(jià)值則在于高效的將二手房信息流通。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)呈現(xiàn)的法律特點(diǎn)在于具有居間性質(zhì)、代理性質(zhì)、行紀(jì)性質(zhì)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，筆者將根據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，來了解其業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)：一、按照經(jīng)紀(jì)活動方式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍分為代理業(yè)務(wù)、居間業(yè)務(wù)、以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的其他業(yè)務(wù)，而其他業(yè)務(wù)又包含行紀(jì)業(yè)務(wù)、拍賣業(yè)務(wù)、咨詢服務(wù)、代辦服務(wù)業(yè)務(wù)；二、根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動所促成的房地產(chǎn)交易類型來看，可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。三、根據(jù)經(jīng)紀(jì)行為涉及的房地產(chǎn)標(biāo)的用途種類分為住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，或者按照標(biāo)的房地產(chǎn)物質(zhì)狀態(tài)分為土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。而筆者所較為關(guān)注的是第一和第二類的分類方式所表現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍。

二、我國與發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律比較

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是悠久歷史與新興行業(yè)的矛盾集合體。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為出現(xiàn)消失是在新中國成立后社會主義改造的完成，房地產(chǎn)交易出現(xiàn)停止。直到1978年， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨著房地產(chǎn)市場逐步建立以及房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)興慢慢發(fā)展起來。改革開放后， 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展。但是問題卻十分突出：管理層面上，我國目前沒有建立一個(gè)較完善的多方協(xié)調(diào)管理機(jī)制；法律框架呈現(xiàn)出松散、過于自由、法律規(guī)范幼稚的現(xiàn)象，尤其是相關(guān)立法內(nèi)容及學(xué)術(shù)空白點(diǎn)不斷凸顯?？傮w表現(xiàn)為地方各為為體系，缺乏針對性，對于具體事務(wù)沒有說清楚更是造成實(shí)際難以操作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身也表現(xiàn)出從業(yè)人員層次混亂，素質(zhì)優(yōu)劣不等，企業(yè)過于追求經(jīng)濟(jì)效益會略社會效益的問題。

西方地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)由于起步早，歷史相對來說也比較悠久，經(jīng)紀(jì)的事業(yè)比較發(fā)達(dá)。其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)大多都有悠久歷史，西方國家在法律體系上比我們完善。這表現(xiàn)為立法明確，例如美國以單行法形式固定下來，并有專門執(zhí)法機(jī)構(gòu)對行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管與保護(hù)；對經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照認(rèn)證嚴(yán)苛；企業(yè)自身注重品牌效應(yīng)等等。

三、以武漢市為例的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易糾紛解析

武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易調(diào)查概況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是向從事房地產(chǎn)交易的一方或雙方提供居問、代理等服務(wù)，并從中獲得傭金的經(jīng)濟(jì)行為。筆者以武漢地區(qū)為例展開了社會調(diào)查，并于2014年上半年調(diào)查小組一共出去5次發(fā)放問卷560分，收回并有效問卷517份。同時(shí)據(jù)中國指數(shù)研究院華中分院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，武漢市商品住宅成交10.7萬套，較2010年的10.9萬套減少2000套，而據(jù)億房網(wǎng)研究中心研究員余淼表示，武漢2012年全市商品住宅成交全年13萬套 。到了13年，武漢房地產(chǎn)成交量增長顯著，新增成交15.9萬套，較12年增加2.33萬套，今年市場更加火爆，2014年1至6月，新建住宅成交量7.4萬余套，與去年同期的74068套基本持平 。

基本可以看出，武漢地區(qū)的房地產(chǎn)變成了單向市場。經(jīng)過我們對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)企業(yè)的實(shí)地調(diào)查研究，對所得相關(guān)數(shù)據(jù)的整理分析后，我們發(fā)現(xiàn)武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中能夠提供的服務(wù)樓盤咨詢、房產(chǎn)評估、買賣咨詢、按揭服務(wù)、代辦手續(xù)、法律指導(dǎo)、貸款保險(xiǎn)、疑難解答、政策解答以及其他。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的交易糾紛原因及企業(yè)目前措施。之后我們又對產(chǎn)生糾紛的原因進(jìn)行調(diào)查分析，從得到的數(shù)據(jù)看由于抵押貸款的占38.9%，廣告宣傳的占44.9%，物業(yè)管理的占40%，買賣（租賃）合同的占27.3%，優(yōu)先購買權(quán)的占14.9%，一房多賣的占28.6%，逾期交房（辦證）的占23.8%，房產(chǎn)市場價(jià)格變化的占59.6%。

我們也對糾紛產(chǎn)生的階段進(jìn)行調(diào)查。對于遭遇糾紛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇處理的方式我們也進(jìn)行了調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示解釋說明的占77.4%，賠禮道歉的占59.2%，補(bǔ)償?shù)恼?5.5%，賠償?shù)恼?0.3%，調(diào)解的占60.9%，仲裁的占13%，訴訟的占15.9%，其他方式的占8.9%。當(dāng)我們問及“你認(rèn)為為客戶提供全面的法律咨詢能否有效減少交易糾紛”時(shí)，認(rèn)為非常有效的占30%，效果一般的占40.2%，效果不明顯的占28.8%，認(rèn)為完全沒效果的占1%。我們問及“您怎樣看待現(xiàn)在的租賃市場”認(rèn)為非常健全的占12%，認(rèn)為政府管制不夠的占61.5%，認(rèn)為法律保障不足的占60.5%。當(dāng)我們問及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“希望了解租賃方面的法律法規(guī)”時(shí)38.7%表示希望，42.2%表示希望了解但沒有時(shí)間，4.8%表示無所謂，14.4%的表示沒打算了解，作用不大。

從上述數(shù)據(jù)中我們會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為當(dāng)前商品房交易和發(fā)展的高級形式，在利用房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等方式進(jìn)行工作和生產(chǎn)的過程中會出現(xiàn)十分多而繁雜的法律問題，在交易過程中，似乎每個(gè)階段都有可能出現(xiàn)糾紛。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易過程中突出糾紛分析。在對武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供的咨詢服務(wù)與提供服務(wù)我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)如今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供的服務(wù)涉及范圍廣，服務(wù)種類多樣化，但是也隱含著許多的法律糾紛隱患。對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析以后，綜合數(shù)據(jù)所反映的情況進(jìn)行歸納，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)以營利為目的，且該行業(yè)入行門檻較低，經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)將經(jīng)紀(jì)人個(gè)人銷售量與工資掛鉤等原因，比較突出的問題有以下三大類。

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易中突出問題

存在部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)避行業(yè)規(guī)范與行為準(zhǔn)則造成交易糾紛隱患。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)以營利為行為目的，并且并不存在十分嚴(yán)苛的執(zhí)業(yè)行為限制，在交易過程中自由度極大，而在消費(fèi)者與經(jīng)紀(jì)人博弈過程中，由于法律知識薄弱、政策限制等眾多因素，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)可以使用對自己有利的格式合同，從而使消費(fèi)者被迫承擔(dān)部分責(zé)任與義務(wù)，而經(jīng)紀(jì)企業(yè)則可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，很多經(jīng)紀(jì)合同時(shí)不符合法律規(guī)范的。

存在為吸引消費(fèi)者而制造虛假廣告與不真實(shí)廣告現(xiàn)象。因?yàn)榉课輥碓礋o法由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)控制，而經(jīng)紀(jì)企業(yè)又作為中介橋梁這一特殊身份，但許多經(jīng)紀(jì)人自身素質(zhì)不高且部分企業(yè)將房屋推銷量與其工資掛鉤，為吸引消費(fèi)者在廣告宣傳時(shí)時(shí)有發(fā)生：虛報(bào)房源、隱瞞房屋真實(shí)情況等，而這類活動是侵害消費(fèi)者的各項(xiàng)合法權(quán)益的，為交易糾紛埋下隱患，更違背房地產(chǎn)中介市場交易的法律精神。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易過程中，存在巧立名目，不合理收費(fèi)的情況。為獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，在實(shí)際的交易過程中大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)都會制定自己公司的收費(fèi)的名目，而許多收費(fèi)都是沒有法律依據(jù)的。

消費(fèi)者法律意識淡漠違背市場誠信準(zhǔn)則的現(xiàn)象。交易過程出現(xiàn)糾紛并不是單項(xiàng)的，消費(fèi)者這一方也會成為造成糾紛的主體，由于消費(fèi)者法律素質(zhì)不同，一些法律素質(zhì)低下甚至完全缺乏任何法律觀念的消費(fèi)者在交易過程中由于受利益的支配同樣會違背誠信原則甚至違背合同出現(xiàn)虛報(bào)情況或由于法律意識淡漠而埋下糾紛的隱患。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易中的消費(fèi)者與其利益保護(hù)的缺失

在商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的今天，等價(jià)交換與誠信公平越來越重要。因此維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的觀念無論對消費(fèi)者自身還是經(jīng)紀(jì)企業(yè)乃至國家都十分重要。但由于市場調(diào)節(jié)具有自主性，以及企業(yè)利益至上的種種原因，導(dǎo)致消費(fèi)者與經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間信息獲知不對稱，處于天平失衡方的消費(fèi)者由于自身與市場的各種原因更加容易遭受權(quán)益的侵害。在調(diào)查中我們獲知在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易過程中的消費(fèi)者主要為房屋出租（出售）方與承租（購買）方。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)則為這二者提供服務(wù)。

理論上說應(yīng)該適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》 ，但該法是綜合性且針對常見問題，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)損害消費(fèi)者利益的法律問題無章可循。目前由未出臺相關(guān)的法律規(guī)范，只是每個(gè)省市根據(jù)情況會制定一些方向性的規(guī)則，但其對消費(fèi)者的保護(hù)力度以及對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)交易行為的約束力量遠(yuǎn)不如法律。

3、調(diào)查中所表現(xiàn)出的常用糾紛解決方式

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)所反映，以武漢市為例的調(diào)查中我們得知，在遭遇交易糾紛時(shí)經(jīng)紀(jì)企業(yè)較多的選擇解釋說明、賠禮道歉和調(diào)解方式，而補(bǔ)償、賠償、仲裁訴訟或其他方式則選擇率相對較低。經(jīng)過一定的詢問了解我們了解到，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)利益與企業(yè)名譽(yù)是十分重要的，因此在解決方法的選擇上也能較好的凸顯這一事實(shí)，并且大部分經(jīng)紀(jì)企業(yè)表示不太愿意選擇仲裁和訴訟，因?yàn)檫@會直接損失企業(yè)信譽(yù)，間接造成經(jīng)濟(jì)利益損害。

2014年10月29日國務(wù)院常務(wù)會議明確提出要求重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)”。我們能預(yù)見，中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)有十分廣闊的發(fā)展前景，但與之相伴的是其交易過程中立法與法律實(shí)務(wù)的問題。誠如上述，在市場主導(dǎo)下如何公開公平公正讓利益各方平等博弈是在解決糾紛時(shí)必須重視并且平衡的一個(gè)焦點(diǎn)問題。市場作為要素配置的基礎(chǔ)，并不是不需要法律制度的規(guī)范，反而更需要其維護(hù)市場的健康運(yùn)行，因?yàn)槿缃穹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)糾紛日益凸顯并且利益各方矛盾日益激化與相關(guān)法律未成體系，相關(guān)立法內(nèi)容及學(xué)術(shù)呈現(xiàn)空白點(diǎn)以及監(jiān)管法律不健全，執(zhí)法主體不明確有無法剝離的關(guān)系，筆者也會在調(diào)查分析問題的糾紛上，繼續(xù)探究，就法律方面原因以及法律規(guī)制一部分有針對性的提出建議。

（工作單位：武漢工商學(xué)院）