曾慧娟

從十月底提出將全面放開二胎政策至今，一月有余， “二胎拯救樓市”、“二胎刺激換房”等直接引燃了本已躁動的樓市。

多了一個孩子，得換套大房子了？如果生個男孩，結(jié)婚又要準備一套房子了？房產(chǎn)商們笑了。這可不是開玩笑，一位房產(chǎn)商透露，在他們業(yè)內(nèi)聚會中，多數(shù)人都暢想著：“全面兩孩”政策一出，房價終于保住了。

各大開發(fā)商也紛紛更新廣告牌、廣告語，爭先恐后地往二胎上靠。但被忽視的是，全面放開二胎并不等于全民要生二胎，尤其是對于北京樓市，之前實施的單獨二胎政策被證明對市場的影響并不大。因此，此番的全面放開二胎雖然被開發(fā)商視作人口紅利，但短時間里還沒有兌現(xiàn)的可能。

地產(chǎn)圈玩嗨了

10月29日二胎將全面放開政策的消息一出，各大開發(fā)商的創(chuàng)意營銷開始充斥著微信圈。諸如二胎放開給樓市帶來重大利好；二胎放開將有效刺激換房需求；二胎放開將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利等說法被迅速移植到了項目的戶外廣告宣傳語上。

開發(fā)商如此熱衷二胎效應(yīng)，正是看好了未來人口紅利對樓市的刺激，巴不得迅速將未來的利好變現(xiàn)?！叭娑フ邿o疑為低迷的樓市，刀刃上的白銀時代打了一針強心劑?！笔锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池認為，全面放開二胎政策對房地產(chǎn)業(yè)既有預期效應(yīng)，也有現(xiàn)實效應(yīng)，對房地產(chǎn)業(yè)是重大利好。

趙秀池表示，全面二胎消息既出，房地產(chǎn)股等相關(guān)股票就漲起來，顯然是人們心理預期的體現(xiàn)。展望未來，全面二胎政策必定是要實施的，人口是真的會增加的。有人預計，二胎政策落地會從明年陸續(xù)開始，其影響可能會集中體現(xiàn)在2017年、2018年和2019年期間。有關(guān)數(shù)據(jù)估計，二胎將會帶來在300萬到500萬人口增長，其中2017年的增長或?qū)⒂瓉矸逯?。隨著人口的增加，一系列相關(guān)的需求也會增加，包括住房、學校等。

持類似觀點的還有易居研究院副院長楊紅旭，他表示二胎放開政策對于樓市應(yīng)屬重大利好。因為樓市需求與人口有關(guān)。全面放開二胎限制，將明顯促進人口增長，而且十幾年后將增加勞動人口數(shù)量，小幅再現(xiàn)人口紅利，既有助于經(jīng)濟增長，也有利于樓市需求。

四居更吃香？

全面放開“二孩”政策讓很多開發(fā)商有所期待，部分開發(fā)商甚至認為這將催生四居以上戶型房源的市場需求。

林曉文（化名）在一家事業(yè)單位上班，這幾天一家人開心的不得了，家庭會都開了幾次，討論再生一個兒子的事宜。

“我自己也很想再生一個小孩，尤其是男孩子，不僅達到我老公父母的意愿，也達成我的心愿；如果不是，家里再添個千金，兩個孩子能一起成長不至于孤單，兩種情況都好?！币延幸粋€女兒的林曉文說，本來打算辭去工作，即使罰款也要生一個，沒想到“全面兩孩”的政策就來了。

“之前一直光在考慮生孩子的事情，但忽視了房子的問題，現(xiàn)在這個80平米的房子還能勉強住一住，但如果真生二胎，房子必須考慮換大點兒，起碼三房，甚至小四房。”林曉文說。

在樓市成交中，被認為在二胎放開后最受益的大戶型在近年來確實受歡迎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2014年2月21日，北京正式實施“單獨二孩新政策”前后純商品房住宅市場數(shù)據(jù)看，3-4居的成交量從過去20個月的45%擴大到現(xiàn)在的50%，改善需求明顯增加。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。生了二胎，三房戶型顯得也不夠住了。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。

此外，也有中介人士就認為，二孩政策的實施，會令當下房產(chǎn)市場上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因為作為剛需戶型，三房總價比兩房要高，但作為改善型產(chǎn)品，三房卻又不能滿足家庭未來的居住計劃。有條件的家庭將會一步到位購買四房。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示，一些反應(yīng)神速的開發(fā)商，已經(jīng)行動起來借勢吆喝，為四房復式戶型大做宣傳。

那么，當四房變成了剛需，相應(yīng)的，五房將會變成改善需求的產(chǎn)品。多出來的房間可以作為兒童娛樂室，保證兒童的健康發(fā)展。其次，二孩家庭，只靠父母兩個照顧是非常辛苦的，以后請保姆會成為常態(tài)，目前市面上就有許多高端產(chǎn)品將保姆房納入設(shè)計范圍。

雖然開發(fā)商方面看好放開二胎后的改善換房需求，但需要指出的是，目前限購緊箍咒仍舊存在。因此，換房改善至少在北京短期內(nèi)是不會有明顯體現(xiàn)的。

學區(qū)房地位更加堅固

除了戶型結(jié)構(gòu)的差異，二胎對于樓市的刺激還將體現(xiàn)在學區(qū)房上。張大偉說，對于二胎家庭來說，相當于每人只花費學區(qū)房的一半價格。所以，全面放開二孩政策后，全國各地學區(qū)房的地位將更加不可動搖，學區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈，學區(qū)房的價格可能更加堅挺。

“本來，生源有減少的趨勢，不過‘單獨兩孩、‘全面二孩放開后，如果學區(qū)房現(xiàn)行政策不變的情況下，生源又會迎來新的拐點，學區(qū)房繼續(xù)變得稀缺?！?趙秀池說，很多家庭買了學區(qū)房，原來只是打算給一個小孩讀書，等小孩成長之后，就賣掉學區(qū)房，買改善型住房，現(xiàn)在買一套學區(qū)房可以供兩個小孩讀書，等于加大了學區(qū)房的價值，學區(qū)房也會顯得更值錢。

“好的學區(qū)房，可比大熊貓還珍貴。”趙秀池說，“除了學區(qū)房變得更值錢之外，學區(qū)房的市場供給可能會出現(xiàn)一定程度的縮減。一個孩子使用學區(qū)房后，不再賣而是留著給第二個孩子，這部分本來5-6年就要出售的學區(qū)房現(xiàn)在可能變成10年，而優(yōu)質(zhì)學區(qū)教育資源就這么多，勢必會造成市場上優(yōu)質(zhì)學區(qū)房越來越少?！?/p>

人口紅利有限

不過，二胎政策的利好似乎也有被躁動樓市提前透支的可能。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，并不看好二胎放開對樓市的刺激。此前單獨二孩放開后，生育意愿并不高。至少到目前為止，單獨二孩政策對市場影響并不大。

數(shù)據(jù)顯示，之前實行了幾年的單獨二胎政策，全國條件滿足的一共有1100萬對夫婦，截至今年5月只有145萬對夫婦向政府提出申請，而最后真正生育二胎的只有80萬對，也就是說二胎主觀執(zhí)行率只有8%左右。

北京數(shù)據(jù)也顯示，截至9月30日，北京市“單獨二孩”申請數(shù)和辦證數(shù)，分別為53034和48392例，所謂新人口紅利并不像想象中那么高。另外，在撫養(yǎng)教育成本越來越高的情況下，二胎雖然全面放開，但未來十幾年里，具體執(zhí)行會怎么樣并不樂觀。張大偉就表示，有實力生二胎的，即使沒有放開政策，也一直沒被抑制過。所以單獨政策后，增加的生育數(shù)量非常有限。

并且，在張大偉看來，放開二胎對改善型需求的影響也要因地而異。一方面，三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型，因此改善型購房需求有，但并不是特別明顯。另外，一線城市因為生活成本十分高昂，人們的生育意愿并不強烈，放開二胎的影響相對較小。因此，他認為二胎政策放開對全國樓市的影響被高估了。