薛貝貝

本文從分析目前我國大力進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性出發(fā)，深層探討了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中現(xiàn)存問題，重點指出了提升房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作水平的具體措施，以期為相關(guān)的研究和實踐工作提供一定的借鑒意義和價值。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國持續(xù)增長的國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。其是否得到健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展會影響國家整體金融市場是否得到穩(wěn)定運(yùn)行。而資產(chǎn)證券化是我國當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中的一個重要趨勢。在這個背景下，研究我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性、現(xiàn)存問題和相應(yīng)對策，具有重要的現(xiàn)實意義。

1我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性

有利于金融風(fēng)險的分散和化解。從我國目前的金融市場運(yùn)行來看，主要是以銀行為中心進(jìn)行的。所以，銀行面臨的風(fēng)險對整個金融市場也會產(chǎn)生廣泛的影響。在長期的貸款過程中，銀行可能會遭遇到多種多樣的風(fēng)險。比如信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險和提前償還風(fēng)險等。這些風(fēng)險都會對銀行的安全穩(wěn)定運(yùn)行埋下不小的隱患。在對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)上，銀行能夠?qū)⑼ㄟ^發(fā)放抵押貸款而形成的資產(chǎn)適當(dāng)處理，也就是將其在二級市場上進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然，是證券的形式進(jìn)行。在這個過程中，貸款能夠?qū)崿F(xiàn)向證券投資形式的轉(zhuǎn)換，達(dá)到將銀行自身聚集的風(fēng)險轉(zhuǎn)移的效果。這樣，證券投資者就能夠與銀行共同承擔(dān)風(fēng)險，其中蘊(yùn)含的巨大的金融風(fēng)險就得到了化解和分散。

促進(jìn)企業(yè)融資制度的創(chuàng)新發(fā)展。從我國最近幾年的資本市場來看，企業(yè)的融資方式和手段較為單一簡單，并且長期受到融資方式以間接融資為主的限制，資本結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)化。各大企業(yè)的資本機(jī)構(gòu)當(dāng)今仍以大量負(fù)債為主，為了企業(yè)的長期創(chuàng)新和發(fā)展。非常需要實現(xiàn)從間接融資到直接融資的融資形式的轉(zhuǎn)化。這是一個較為長期的過程，在這其中，借鑒眾多發(fā)達(dá)國家的相關(guān)體制改革經(jīng)驗，辯證地吸收精華，結(jié)合自身的實際情況以及整體的政治、經(jīng)濟(jì)、文化國情，探索適合企業(yè)自身創(chuàng)新發(fā)展的融資制度和融資模式，是實現(xiàn)企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的必由之路。在此背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作的高效落實不僅有利于自身資本結(jié)構(gòu)的完善和健全，還能幫助國有企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)的盤活，促成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的上升。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制的健全。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行過程中的投資風(fēng)險較為集中。除此之外，其在建設(shè)初期需要進(jìn)行集中、大量并且持續(xù)的資金支持。因為房地產(chǎn)具有上述的自身的產(chǎn)業(yè)特性，所以其市場的運(yùn)行機(jī)制需要得到十分的健全和完善，才能有利于整個產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是促進(jìn)房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制完善健全的重要措施，能夠促成房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性和抗風(fēng)險能力的提升，實現(xiàn)其運(yùn)行機(jī)制的不斷完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中現(xiàn)存問題

與金融體制細(xì)節(jié)不夠契合。我國的證券市場的規(guī)范性有待提升。不管是從進(jìn)入還是退出機(jī)制來看，我國的證券市場的健全程度都不高，存在很多問題亟待解決。首先，統(tǒng)一布局的缺乏、市場運(yùn)營效率的低下，證券監(jiān)管組織體系方面的種種問題都是導(dǎo)致證券交易市場與我國金融體制細(xì)節(jié)不夠契合的原因。其次，在上市公司中，不完善的法人治理機(jī)構(gòu)、不及時甚至虛假的信息披露等都會在很多方面上造成市場操縱現(xiàn)象的滋生。而這些現(xiàn)象又會導(dǎo)致不能發(fā)揮市場的種種功能，比如投資功能、轉(zhuǎn)制功能等。上述種種問題都會在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化上市過程中導(dǎo)致更多不規(guī)范的問題，使投資者難以做出穩(wěn)妥的決策，因為眾多證券的好壞無法得到準(zhǔn)確的識別。

資質(zhì)良好的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺乏也是存在的問題之一。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化開展實施的整個過程中，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所、信用增級機(jī)構(gòu)等金融中介組織是極為需要的。其中，會計業(yè)有著較為規(guī)范的行為，所以能實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基本要求。但是，對于資信評級業(yè)來說，則很難滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的具體要求。具體原因是由資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的特性決定的。因為其屬于收益較為固定的產(chǎn)品，產(chǎn)品的重要特征之一就是信用評級機(jī)構(gòu)給予的信用評級報告，其中所披露的信用評級信息是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品組成成分的重要表現(xiàn)形式。從我國目前的資信評級工作實踐來看，因為機(jī)構(gòu)的獨立性較差，投資者對于信用評級重要性的認(rèn)識不清晰，對于信用評級機(jī)構(gòu)為企業(yè)進(jìn)行的信用評級結(jié)果認(rèn)同感不高，導(dǎo)致其工作不能行之有效。

各項金融以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律建設(shè)不健全。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程中，要實現(xiàn)從銀行的債權(quán)實現(xiàn)到投資者有價證券持有權(quán)的轉(zhuǎn)化。因為其中涉及很多群體，比如原始債權(quán)人、信用評級機(jī)構(gòu)、證券投資者等，所以在進(jìn)行各方面利益的權(quán)衡時會遭遇到很多困難，導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為一種復(fù)雜程度很高的系統(tǒng)性工程。首先，我國現(xiàn)行的關(guān)于證券化的法律對企業(yè)融資業(yè)中房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的規(guī)定不夠健全，會導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化推進(jìn)過程難度的提升。除此之外，我國對健全的擔(dān)保法律制度以及充分的權(quán)威擔(dān)保機(jī)構(gòu)方面的需求越來越高，兩者目前的欠缺會影響房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的長期運(yùn)行。

2.3 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高素質(zhì)專業(yè)人才的缺失

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的專業(yè)分工很細(xì)致，包括證券設(shè)計、擔(dān)保、會計、銷售、稅收等多個學(xué)科，所以綜合性也極高。為了實現(xiàn)這一過程的平穩(wěn)運(yùn)行，大量具備管理、會計、法律和信息技術(shù)等復(fù)合型現(xiàn)代知識技能的現(xiàn)代金融專業(yè)人才是為其事業(yè)提供必備智力支持的重要條件。但是，從我國目前的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實踐來看，不僅在數(shù)量方面有嚴(yán)重不足，而且在崗人員的整體的專業(yè)素質(zhì)水平也未達(dá)標(biāo)，并且在短期內(nèi)也無法實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

3 提升房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作水平的具體措施

抓住我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型期實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的跨越式發(fā)展。隨著改革開放的深入落實和不斷完善，我國社會經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)實現(xiàn)迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)成為世界上的經(jīng)濟(jì)大國。但是，在經(jīng)濟(jì)總量上升的同時，還要注重實現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，要注重在宏觀金融政策的引導(dǎo)下不斷進(jìn)行銀行信貸之外的直接融資渠道的探索和嘗試。抓住這個經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的機(jī)遇期，進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的深入開展，能促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。

發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供充分的政策保證。在對美國、英國和日本等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)行分析的過程中，我們能看到其政府對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的支持和鼓勵。進(jìn)行前期的政策支持和高效的后期監(jiān)管是促成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程發(fā)展的重要的政府措施。我國政府要在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的有序進(jìn)行。

對國內(nèi)快速增長的證券市場進(jìn)行充分的利用。目前，我國的證券市場正在持續(xù)、迅猛發(fā)展，處于快速增長階段。我國要充分利用這個時機(jī)，使其逐漸成長為促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)一步發(fā)展完善的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的交易平臺。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化從定義上來說，就是一個將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券資產(chǎn)，實現(xiàn)在資本市場上流通的過程。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，金融資金能夠得到良性的循環(huán)和融通，促進(jìn)住房貸款中資產(chǎn)流動性差、資金來源單一等問題的解決。這也是全球范圍內(nèi)住宅金融模式的總體發(fā)展趨勢，是發(fā)展過程中的精髓所在。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將以一種創(chuàng)新工具的形式為我國的住宅金融事業(yè)增磚添瓦。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）