林午霞

摘要：在經(jīng)濟新常態(tài)的局勢下，資金是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的命脈。因此，處理和加強資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)必須深入思考的問題。文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)實意義，深入探討資金管理過程中存在的問題，進(jìn)而提出了相應(yīng)的對策措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題與對策

一、引言

2005年后房價上漲過快，極大的影響著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的發(fā)展。所以國家在 2015年征收過量房產(chǎn)稅，就是加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2014年對一線城市房價有下降趨勢。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過優(yōu)化企業(yè)資金管理才能獲得生存之道，促使企業(yè)在激烈的市場競爭中長久發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金是企業(yè)賴以生存的血液和持續(xù)經(jīng)營的本質(zhì)保證。資金管理是企業(yè)管理的重要任務(wù)，涉及企業(yè)經(jīng)營管理的各個階段。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，駕馭資本順暢與否決定了每個企業(yè)在行業(yè)中的生存地位。建立和維護(hù)資金的長期周轉(zhuǎn)，杜絕資金鏈斷裂是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本高、投資額度大、資金周轉(zhuǎn)周期長的特點對企業(yè)的資金管理提出了更高的要求，資金循環(huán)的環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題將直接引發(fā)財務(wù)危機。因此，資金管理直接關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必然性

由于房地產(chǎn)企業(yè)市場受到國家調(diào)控強度的加大和房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的壓力和挑戰(zhàn)越來越大。資金管理是財務(wù)管理的核心，在房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)這一現(xiàn)狀下更為重要，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展，就務(wù)必要改善財務(wù)管理水平。

以前，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤豐厚，許多企業(yè)對此不予重視。在新的形勢下，提高資金管理水平是一個必須解決的迫切問題。完善資金管理標(biāo)準(zhǔn)化有利于建立一個標(biāo)準(zhǔn)化的資金管理流程體系，有利于規(guī)范資金管理運行，控制財務(wù)風(fēng)險，提升資金管理水平，提高資金的利用效率。因此，這一研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展具有重要的實踐意義。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理存在的問題

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，已成為帶動國民經(jīng)濟的一支重要力量。目前，各大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了自己獨特的資金管理模式。國家頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進(jìn)一步規(guī)范化，建立了具有中國特色的資金管理框架體系。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理仍然存在著一些問題，制約了其功能的充分發(fā)揮。

（一）融資渠道單一

經(jīng)濟不斷發(fā)展，而促使形成了現(xiàn)今的經(jīng)濟體制在這種體制下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，這就增加了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使得銀行在一定程度上承擔(dān)了更高的風(fēng)險，這種單一的融資方式是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上的阻礙。融資渠道不同，意味著融資規(guī)模和融資成本的不同，單一的融資方式限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模；由于通貨膨脹，中央銀行實行緊縮性財政政策，提高了銀行借貸利率，縮小了銀行的信貸規(guī)模，這加劇了房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資困難。股市情況的不樂觀進(jìn)一步減少了資本市場融資渠道，房價的不穩(wěn)定，使得購房者持幣觀望，選擇更加合適的機會，降低了住宅的交易量。上述現(xiàn)象使得原本主要依賴銀行貸款與資本市場進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力。

眾所周知，我國的企業(yè)債券市場發(fā)展起點低，速度緩慢，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過企業(yè)債券來籌資的想法破滅了。同時，我國證監(jiān)會提高了企業(yè)上市的門檻，近兩年，監(jiān)管部門加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)通過股票方式來籌集資金變得非常艱難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對缺失資金的緊急情況時，只能向銀行貸款來取得必要的資金，這就使得銀行的融資成本和融資風(fēng)險加大。

（二）資金管理意識淡薄

房地產(chǎn)資金管理意識應(yīng)該全面，認(rèn)真考慮各方面的問題，如今房地產(chǎn)管理人員過于看重房地產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售，只重視自身利益，忽視資金管理中存在的問題。這樣一來，項目負(fù)責(zé)人就會出現(xiàn)太過重視工程進(jìn)度、重視控制質(zhì)量和銷售，而忽略資金的籌集和投資必要的控制程序。此外，項目負(fù)責(zé)人的權(quán)利相對集中，具有財務(wù)管理權(quán)和采購權(quán)的雙重權(quán)利，這樣的管理模式使得權(quán)利得不到分散，成本無法準(zhǔn)確的控制，資金的去向得不到真實的反應(yīng)。與此同時，企業(yè)的管理人員對資金的管理不夠重視，使得項目負(fù)責(zé)人在對相關(guān)項目進(jìn)行考核時，過度注重工程進(jìn)度、質(zhì)量要求，忽視對資金使用情況的關(guān)注和資金去向的追查，工程資金管理相關(guān)的考核制度不完善、不健全，將會導(dǎo)致資金的不合理運用、資金的使用效率偏低，資金的投資成本偏高等一系列問題。這些問題都會使得企業(yè)的資源配置不合理，同時也在一定程度上加大了工程的建設(shè)風(fēng)險。

（三）資金管理不合理

資金是工程運作的命脈，如果對資金管理不善可能導(dǎo)致資金的浪費，企業(yè)在建設(shè)前期沒有做好充分的分析準(zhǔn)備，沒有預(yù)測分析項目的建設(shè)風(fēng)險，隨意開發(fā)，增加了不必要的支出，造成了資金的不合理運用；建設(shè)期間，由于管理不善造成工程質(zhì)量不過關(guān)，降低了工程建設(shè)效率，延長了項目資金的占用時間，增加了工程成本；再者，由于銷售前期銷售計劃的準(zhǔn)備不周全，售后服務(wù)不周到等行為，使得房子不能盡早銷售出去，企業(yè)投入的資金不能及時收回來，造成企業(yè)資金不能正常周轉(zhuǎn)。即使大部分房地產(chǎn)企業(yè)都監(jiān)理了資金預(yù)算管理，但是該制度并沒有得到較好的執(zhí)行與監(jiān)督，造成預(yù)算與實際情況相差過大，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率。

（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在諸多問題，主要表現(xiàn)在對資金預(yù)算執(zhí)行方面不重視，對資金使用情況的監(jiān)督，以及對負(fù)責(zé)人績效的獎罰制度。具體來說，首先，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會對無賴業(yè)務(wù)制定資金預(yù)算，卻不重視預(yù)算的執(zhí)行情況，不能準(zhǔn)確掌握預(yù)算制定的準(zhǔn)確性，由此無法準(zhǔn)確了解企業(yè)的運作情況，缺乏對企業(yè)的準(zhǔn)確定位；再者，對于項目承包責(zé)任人績效金額不嚴(yán)格，不謹(jǐn)慎，并不為往來款項的回收速度等掛鉤，也沒有建立相應(yīng)的獎罰激勵制度，缺乏對項目的事前預(yù)防和事中控制。

（五）資金管理有待于進(jìn)一步規(guī)范

對于地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)運作各方面的資金運作都應(yīng)盡量做到嚴(yán)謹(jǐn)、合理、規(guī)范，包括預(yù)算期、開發(fā)過程中、預(yù)售期、售后各個環(huán)節(jié)。在預(yù)算期，缺乏對建設(shè)項目的可行性分析，導(dǎo)致開發(fā)過程中不必要的資金浪費，施工過程中，質(zhì)量不過關(guān)增加了建設(shè)成本；預(yù)售時沒有制定完善的銷售策劃，出現(xiàn)售后補償問題。除此之外，有的企業(yè)對項目資金的去向缺乏控制，致使企業(yè)不能較好的發(fā)展。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策措施

（一）通過現(xiàn)金池資金集合管理，實現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善內(nèi)部資金集中管理制度，設(shè)立專門的資金結(jié)算中心，給予合理的權(quán)限和責(zé)任，將企業(yè)內(nèi)部資金都由資金結(jié)算中心進(jìn)行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用。這樣可以對資金賬外循環(huán)現(xiàn)象和多方開戶實施嚴(yán)格控制。同時在企業(yè)結(jié)算中心實際實施的過程中，應(yīng)該再加強管控手段，合理劃分內(nèi)部權(quán)責(zé)。

（二）健全資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立資金預(yù)算管理的相關(guān)組織，確定組織的義務(wù)與權(quán)利，依據(jù)預(yù)算管理的辦法來構(gòu)思項目的資金預(yù)算方案，促使有關(guān)責(zé)任人對項目資金預(yù)算計劃必須有全面的理解后，再賦予其必要的職權(quán)。這樣有利于各項目責(zé)任人在預(yù)算的執(zhí)行過程當(dāng)中，更好的落實預(yù)算。全面及時的加強對項目資金追蹤與檢查是資金預(yù)算管理組織的首要任務(wù)。通過了解各個項目資金預(yù)算的落實情況，及時提出相關(guān)的改進(jìn)建議和措施，并定期向預(yù)算管理部門上報預(yù)算的落實情況，及時的找出問題的存在原因，有利于預(yù)算管理部門了解整個預(yù)算的執(zhí)行情況，從而修正預(yù)算，使得預(yù)算更接近現(xiàn)實經(jīng)濟，確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)定的發(fā)展目標(biāo)。

（三）發(fā)展多元融資渠道

基于單一的融資方式固有的弊端，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變單一的向銀行借款的融資方式，發(fā)展其他的籌資方式以獲取所需要的企業(yè)發(fā)展資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過資本的原始積累，以發(fā)行股票等方式吸納所需的資金，這樣可以達(dá)到降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險的目的。所以房地產(chǎn)企業(yè)通過提高自身的競爭力，加強自身的經(jīng)營管理，促使企業(yè)不斷發(fā)展成具有股份企業(yè)資格極為重要。同時對于大型的企業(yè)來講，可以通過逐步建立房地產(chǎn)投資信托基金的融資模式，來拓寬吸納資金的渠道。對于普通規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來講可以通過企業(yè)契約聯(lián)合的方式，共同開發(fā)項目和共擔(dān)融資風(fēng)險，從而實現(xiàn)改善企業(yè)融資壓力的目的。

（四）全面提高資金管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)各級管理人員務(wù)必要深入意識到資金管理對企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要意義。深刻的認(rèn)識到資金管理是企業(yè)提升發(fā)展戰(zhàn)略的核心，全面加強資金的管理與控制是企業(yè)發(fā)展的生存之道。對公司全體員工進(jìn)行企業(yè)成本管理教育培訓(xùn)，增強全體員工自覺參與成本控制的意識，建立相應(yīng)的激勵機制，促使員工時刻做到節(jié)約成本。同時，企業(yè)要根據(jù)自身的實力適當(dāng)?shù)陌l(fā)展信息化建設(shè)，通過信息化網(wǎng)絡(luò)平臺，及時了解資金的使用狀況、審批等程序是否執(zhí)行到位，快速發(fā)現(xiàn)資金使用中潛在的問題和風(fēng)險。如果發(fā)現(xiàn)后能認(rèn)真加以解決，就可以安全和合理的使用資金。

（五）加強監(jiān)督，完善項目資金監(jiān)控

企業(yè)可以突擊抽查資金使用情況，通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的隱患。尤其是是對往來款項應(yīng)實行逐筆跟蹤強化管理。將項目業(yè)務(wù)人員和責(zé)任人的績效同應(yīng)收款項的回籠金額和回籠速度掛鉤，實行適當(dāng)?shù)莫劻P措施，盡可能減少損失的發(fā)生率。

企業(yè)應(yīng)該完善內(nèi)部審計制度，對經(jīng)營業(yè)績的真實性和財務(wù)會計信息的合理合法性進(jìn)行審計與監(jiān)督。改善房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金控制，可以參照事前預(yù)控和期間監(jiān)控，事前預(yù)控可以確保事先對資金流量與流向有較為準(zhǔn)確的掌握。企業(yè)依據(jù)自身制定每一個具體開發(fā)環(huán)節(jié)的資金投入和資金收回的數(shù)據(jù)，期間控制貫穿于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理各個部分，所以為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金全面管理的目標(biāo)，必須加強項目的事前預(yù)控和期間監(jiān)控。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益和自身的資金管理水平有密切關(guān)系。基于房地產(chǎn)企業(yè)所在和相關(guān)涉及的市場固有的較多的外部性因素，從而致使房地產(chǎn)項目的組織開發(fā)和資金管理引發(fā)了許多的隨機因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過加強資金預(yù)算控制及考核、制定統(tǒng)一資金需求方案、維護(hù)企業(yè)信用提供融資能力、提高自有資金比例、設(shè)計多元化融資、實行動態(tài)成本管理、依據(jù)市場變化制定資金回籠措施、減少資金占用、改進(jìn)促銷手段進(jìn)一步提高企業(yè)資金管理水平，使得房地產(chǎn)項目順利開發(fā)。

最終，資金管理為房地產(chǎn)企業(yè)一項嚴(yán)密的技術(shù)工作，關(guān)系著企業(yè)管理的組織、戰(zhàn)略、信息等諸多領(lǐng)域。企業(yè)的本質(zhì)是在新常態(tài)下獲得發(fā)展與延續(xù)，資金管理關(guān)乎企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略。只有成本下降，資金管理水平提升，才會使企業(yè)獲得效益。所以全面升級房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力，才是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，提升企業(yè)經(jīng)濟收益的核心部分，最終實現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：鄂爾多斯市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）