作者簡介：趙成（1992.05-），男，漢，四川，研究生，重慶交通大學(xué)，研究生方向：管理科學(xué)與工程。

摘要：公共租賃房作為我國住房建設(shè)和社會扶持保障性建設(shè)的重要組成部分，其建設(shè)的合理可持續(xù)性對我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和建設(shè)有著一定的影響。本文以公租房的可持續(xù)性建設(shè)為背景，通過分析公租房的租金定價模式，探究公租房的租金價格對公租房可持續(xù)建設(shè)、發(fā)展的影響及關(guān)系。

關(guān)鍵詞：公租房；可持續(xù)建設(shè)；租金價格

一、引言

公共租賃房是對住房困難人群的過渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公租房作為一種過渡性、保障性、公共福利性建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)的可持續(xù)性是一個關(guān)鍵問題。在公租房這一特殊項(xiàng)目的全生命周期內(nèi)，公租房的租金價格作為政府和低收入家庭密切關(guān)心的問題，它不僅反映了公租房建設(shè)的合理性，實(shí)用性，福利性，也將會影響政府的區(qū)域投資和下一個公租房建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)，租金價格將會影響公租房建設(shè)項(xiàng)目全生命周期的正常運(yùn)行。

二、公租房可持續(xù)性建設(shè)

公共租賃房的可持續(xù)性建設(shè)包含了資金的投入建設(shè)，租房的運(yùn)營維護(hù)，投資的回收利用，政府退出公租房機(jī)制等方面的內(nèi)容。在前期的建設(shè)階段中，政府需要投入大量的資金或者向社會進(jìn)行融資；在中期的運(yùn)營階段，政府不僅需要考慮的建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營和資金回收，還需要考慮項(xiàng)目的維護(hù)所帶來的成本增加；由于公租房是一種社會福利性、保障性住房，因?yàn)檫@兩個方面也導(dǎo)致了公租房的資金回收與后期運(yùn)營難度增加，使得投資回收期增長。因此，如何平衡資金投入與租金收益的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)保障功能與市場運(yùn)營關(guān)系[1]，這將是公租房可持續(xù)性建設(shè)首先應(yīng)該解決的問題。同時當(dāng)社會發(fā)展到一定程度之后，當(dāng)社會的兩極分化有了很大的改觀，低收入家庭也不斷減少的時候，政府應(yīng)考慮退出公租房的建設(shè)機(jī)制。此時，政府如何合理、有序地退出公租房建設(shè)機(jī)制，使公租房私有化或者其他，也將是公租房可持續(xù)性建設(shè)的一個急需解決的問題。

三、公租房現(xiàn)有的定價模式

公共租賃住房定價是一個多元性目標(biāo)決策系統(tǒng)，既要考慮投資者的盈利性，又要照顧居民的承受能力和政府財政補(bǔ)貼能力；既要體現(xiàn)公租房的社會公益性，又要使投資者回收成本和獲得收益[2]。從國際國內(nèi)的公租房定價方案分析。公租房現(xiàn)有的基本定價模式可以簡述為以下三種，其優(yōu)缺點(diǎn)如下：

（1）市場法。通過引入有效的市場樣本數(shù)據(jù)，對比同等條件或相似條件下的租房價格，按照一定的比例下浮定價，其本質(zhì)表現(xiàn)為市場租金的百分比。這種定價方法比較簡單，容易操作，也與住房建設(shè)項(xiàng)目周邊的住房租賃市場建立了一定關(guān)系。但沒有考慮每個家庭的特殊性，容易造成社會不公現(xiàn)象。

（2）成本法。成本法主要是根據(jù)公共租賃住房在建設(shè)過程的造價成本以及在運(yùn)營維護(hù)過程中的附加本來確定租金的方法。這種定價模式考慮到了公租房發(fā)展的可持續(xù)性，有利于減少政府的財政負(fù)擔(dān)[3]。但是無法通過價格來調(diào)整市場供需關(guān)系，無法體現(xiàn)出公租房的市場價值，也容易造成租金定價過高，公租房出租率過低，達(dá)不到社會保障性的目的。

（3）收入法。收入法以租房對象的收入水平為基礎(chǔ)，按租房對象收入的一定比例確定租金[4]。收入法綜合考慮了低收入群體的支出情況，充分體現(xiàn)了公租房的社會福利性和保障性，有助于實(shí)現(xiàn)保障性住房的政策目標(biāo)，但政府的額外支出費(fèi)用會大大增加，也會因家庭的收入變化而難以控制租金價格，導(dǎo)致實(shí)際操作性復(fù)雜。

通過以上三種方法的介紹，我們可以對比看出，采用不同的定價方法，將會對公租房租金價格帶來不同的影響，也將在不同的程度上，影響公租房的建設(shè)和運(yùn)營。因此在選用公租房租金定價模式時，我們應(yīng)該根據(jù)各個地區(qū)的實(shí)際情況，綜合不同定價模式的優(yōu)劣點(diǎn)，采用一種或者兩種以上綜合的定價模式，對租金價格進(jìn)行合理定價。

四、租金定價對公租房可持續(xù)性建設(shè)的影響

公租房的租金定價關(guān)系到政府的財政負(fù)擔(dān)[5]。如果公租房的租金定價過高，與市場租金價格相差較小，將會導(dǎo)致公租房的出租率較低，既達(dá)不到公共保障性的作用，也將會使資金回收變得更加困難，導(dǎo)致公租房的下一步建設(shè)更加緩慢，達(dá)不到可持續(xù)建設(shè)性。同時，如果公租房的租金定價過低，申請公租房的人員過多，不僅將會影響正常的市場住房建設(shè)，影響經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，同時也將會延伸出一系列的社會問題，如有人弄虛作假申請公租房等，最終也將會導(dǎo)致資金的回收達(dá)不到預(yù)期的要求，也達(dá)不到社會保障性的目的，影響下一步建設(shè)的正常進(jìn)行。結(jié)合圖1的全生命周期建設(shè)模型，我們不難看出，政府在建設(shè)期投入的大量資金轉(zhuǎn)化為沉淀資本之后，在公租房的運(yùn)營維護(hù)期仍需要投入大量的費(fèi)用進(jìn)行管理和維護(hù)，如果資金回收困難，這將會導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目無法正常運(yùn)行[1]。而租金定價則是主要影響中期運(yùn)營維護(hù)的一個關(guān)鍵因素。從項(xiàng)目的全生命周期出發(fā)，租金定價不僅僅影響整個建設(shè)項(xiàng)目的資金回收期，也會影響項(xiàng)目的后期拆除，同時也將影響下一個項(xiàng)目的建設(shè)。這一系列的關(guān)系都表明，租金定價將會影響公租房的可持續(xù)性建設(shè)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，如果項(xiàng)目的資金回收不能按期完成，政府想要如期退出公租房建設(shè)機(jī)制，也將會推遲，這將影響政府合理、有效地退出公租房建設(shè)機(jī)制，這也將對公租房的可持續(xù)性建設(shè)造成一定的影響。綜合上述的分析，公租房的租金定價將會直接影響著公租房建設(shè)的可持續(xù)性。

圖1

五、小結(jié)

由于我國公租房建設(shè)的快速發(fā)展，公租房建設(shè)的可持續(xù)性是社會發(fā)展的需求。每個省份不能簡單地照搬其他省份或者國家的公租房定價模式，這將會導(dǎo)致租金價格的不合理，從而將會影響公租房建設(shè)項(xiàng)目的正常進(jìn)行，影響建設(shè)項(xiàng)目的可持續(xù)性。因此，每個地區(qū)的政府不僅應(yīng)結(jié)合我國的基本國情，更應(yīng)根據(jù)各個省市、區(qū)縣的具體情況，探究出符合各個區(qū)域?qū)嶋H情況的公租房租金定價方式；同時我國或者各個省市應(yīng)該出臺相關(guān)的法律法規(guī)，從法律的層面的保證租金價格的合理性，有效性，從而實(shí)現(xiàn)公租房項(xiàng)目建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展性。政府更應(yīng)從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，實(shí)行動態(tài)化的管理模式，建立有序的公租房建設(shè)退出機(jī)制，從真正意義上實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)的可持續(xù)性。（作者單位：重慶交通大學(xué)）

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