作者簡(jiǎn)介：汪智慧（1990.10-），女，漢，河南新鄉(xiāng)人，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)研究生，碩士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

摘要：近年來(lái)，關(guān)于地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系之爭(zhēng)甚為喧囂，因?yàn)榉績(jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系揭示了誰(shuí)是目前高房?jī)r(jià)的始作俑者。對(duì)此，本文經(jīng)過(guò)文獻(xiàn)考證，分析不同觀點(diǎn)背后的前提和假設(shè)，試圖借此對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行全面的梳理。本文發(fā)現(xiàn)，以往觀點(diǎn)分歧的關(guān)鍵在于其研究的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，不同的背景下，主導(dǎo)地價(jià)和房?jī)r(jià)變動(dòng)的機(jī)制也會(huì)變化，房?jī)r(jià)和地價(jià)處在一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)中，我國(guó)目前房?jī)r(jià)的上漲并不由地價(jià)的上漲帶動(dòng)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；壟斷勢(shì)力；土地市場(chǎng)管制；金融市場(chǎng)

一、 引言

自2002年7月1日起，我國(guó)實(shí)行以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，全國(guó)綜合地價(jià)水平從2003年的1129元每平方米上漲到2013年的3349元每平方米，平均年增速11.49%，而全國(guó)住宅地價(jià)水平從2003年的1070元每平方米躍至2014年第一季度的5139元每平方米，年均增速16.62%。①招拍掛的城鎮(zhèn)土地出讓方式一方面規(guī)范了土地市場(chǎng)，對(duì)減少尋租等腐敗行為起到了一定的作用；另一方面，增加了政府財(cái)政來(lái)源，使得政府在房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)益得到保障。

但是，隨著地價(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)步伐，我國(guó)大中城市，特別是特大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)升溫。例如，2003年3月份北京商品房均價(jià)為每平方米5762元人民幣，至2014年1月北京商品房均價(jià)為26813元每平方米。劇烈的上漲壓力部分基于地價(jià)上升帶來(lái)的效應(yīng)，這至少有兩個(gè)解釋。首先，地價(jià)上升使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本大量增加，引起成本推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。例如，在2011年，國(guó)土部曾對(duì)全國(guó)620個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)等進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在所有案例中地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，其中地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%，最高為58.6%。任志強(qiáng)支出，土地和稅收占房?jī)r(jià)成本50%-60%。其次，在土地18億畝紅線(xiàn)及城鎮(zhèn)化的背景下，招拍掛式的高地價(jià)間接造成了一種土地出讓價(jià)格的“看漲幻象”，使得土地和住房作為投資品的內(nèi)核漸漸被投機(jī)所覆蓋，造成市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡加劇，實(shí)際房?jī)r(jià)和真實(shí)房?jī)r(jià)偏離加劇。近年來(lái)，“新圈地運(yùn)動(dòng)”是土地投機(jī)中出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，由于它具有收益大，溢價(jià)大，風(fēng)險(xiǎn)小和房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式等特點(diǎn)，并且可以備企業(yè)將來(lái)不時(shí)所需，已在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)橫行數(shù)年。

盡管中央政府采取了一系列措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但是房?jī)r(jià)依然保持上漲的趨勢(shì)。與此同時(shí)，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系引起了國(guó)內(nèi)的廣泛關(guān)注。對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的本質(zhì)認(rèn)識(shí)不僅有助于政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，促進(jìn)國(guó)民住房條件的改善和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；而且可以進(jìn)一步發(fā)展土地租金理論，完善土地及房屋評(píng)估模型等。

二、 房?jī)r(jià)中的地價(jià)相關(guān)因素及其作用

國(guó)內(nèi)許多文獻(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系的爭(zhēng)論源自對(duì)所研究的對(duì)象的背景的忽視，關(guān)于土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的假設(shè)不同，則主導(dǎo)地價(jià)和房?jī)r(jià)變化的因素不同，地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的表現(xiàn)形式不同。另外，房屋和土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，不同地區(qū)的房屋和土地在嚴(yán)格意義上是不可以相互替代的，使得用整體綜合數(shù)據(jù)來(lái)分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系時(shí)效度大大降低。以上特點(diǎn)使得國(guó)內(nèi)一些使用格蘭杰因果檢驗(yàn)、向量自回歸模型（VAR）、向量誤差修正模型（VEC）或脈沖函數(shù)等統(tǒng)計(jì)模型的文獻(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系的論證有一定的誤導(dǎo)。

房屋建設(shè)基于土地之上，地價(jià)因素及相關(guān)因素對(duì)房?jī)r(jià)有不同程度的影響。

首先，土地是住房的生產(chǎn)要素，地價(jià)是房?jī)r(jià)的構(gòu)成元素，二者之間存在著一定的關(guān)系。如果市場(chǎng)環(huán)境是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，每個(gè)企業(yè)可以按照已定的地租率來(lái)租用他所需要的土地，并且土地是有限的，土地的需求者眾多，土地所有者可以在眾多需求者中選擇那個(gè)出價(jià)最高的人，賦予其使用土地的權(quán)利，同時(shí)在土地上建造的房屋情況也是如此。那么，依照薩繆爾森的地租和產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系，地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系是：地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)；房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn)；房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有反作用；地價(jià)與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)性，存在著一定的比例關(guān)系。[1]然而，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著顯著的壟斷特征。尤其是在土地出讓制度改革之前，壟斷程度更高，李宏瑾用1999—2003年32個(gè)省市的數(shù)據(jù)測(cè)算出各省市的勒納指數(shù)在0.5到0.85不等，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海省份的勒納指數(shù)相對(duì)中西部較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較好。[2]而對(duì)土地出讓制度改革之后的數(shù)據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性西部地區(qū)最高、中部次之而東部地區(qū)最低。[3]由于勒納指數(shù)為需求彈性的倒數(shù)，因而其隱含的結(jié)論是東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性要高于中西部地區(qū)。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷行業(yè)的另一個(gè)重要特征我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率達(dá)到35%左右，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家4%左右的房地產(chǎn)資本利潤(rùn)率。在社會(huì)平均利潤(rùn)率比較低的情形中，土地成本與房?jī)r(jià)有密切的正向聯(lián)系，即商品房的社會(huì)平均土地成本增加，使得商品房?jī)r(jià)值增加，價(jià)值的增加表現(xiàn)在價(jià)格上。然而，我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)不是簡(jiǎn)單的線(xiàn)性關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)商的壟斷力量使得它有市場(chǎng)定價(jià)的能力，土地的價(jià)格是由商品房的價(jià)格引致的，商品房的價(jià)格的上漲，導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加，引起土地價(jià)格的上漲。

土地是商品房的引致需求，在市場(chǎng)機(jī)制下，若給定土地供給則房?jī)r(jià)決定地價(jià)[4]；土地供應(yīng)量的變化對(duì)房?jī)r(jià)有著巨大影響。[5]我國(guó)2002年實(shí)施以招拍掛的土地出讓方式為主的政策即是計(jì)劃體制向市場(chǎng)機(jī)制轉(zhuǎn)變的重要舉措。實(shí)行“招、拍、掛”制度后房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體市場(chǎng)化程度得以提高。[6]2002年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為22.79平方米，嚴(yán)重低于美國(guó)人均住房水平60平方米。政策釋放出來(lái)的亟需改善居住環(huán)境的巨大剛需與我國(guó)不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的量之間存在巨大的差異，這引爆了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并且上漲趨勢(shì)一直持續(xù)到現(xiàn)在。在一定程度上，正因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲，才導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。這在2002年7月為分割點(diǎn)的前后兩個(gè)時(shí)段的房?jī)r(jià)地價(jià)變化中得到了很好的證明。我國(guó)目前并不是完全的市場(chǎng)機(jī)制，政府用行政手段將房?jī)r(jià)控制在一定的區(qū)間。在目前的市場(chǎng)環(huán)境中，如果政府放棄對(duì)房?jī)r(jià)的管制，土地價(jià)格仍有上升的空間。

其次，房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系受到政府土地市場(chǎng)管制的影響。土地市場(chǎng)管制調(diào)整了土地資源的配置，扭曲了地價(jià)，并系統(tǒng)影響新建房屋的價(jià)格，對(duì)房?jī)r(jià)影響的土地用途管制包括土地密度控制和土地的有效利用[7]，土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制等[8]。土地密度管制影響了土地和非土地要素的替代彈性，使得相同的房?jī)r(jià)中土地價(jià)格相對(duì)較高。

稅收是影響房?jī)r(jià)和地價(jià)的另一個(gè)重要因素。如果政府增加征稅，這部分稅收將分別由消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，增加房?jī)r(jià)和地價(jià)，但不同的稅收方式會(huì)使得房?jī)r(jià)和地價(jià)增加的程度不同。例如，對(duì)土地征收土地增值稅，使得開(kāi)發(fā)初期支付的土地出讓金影響較小，而房?jī)r(jià)上升較大。在商品房市場(chǎng)上，中國(guó)在中西部的消費(fèi)者對(duì)商品房的需求價(jià)格彈性分別為0.743、1、412和4.913，稅收將很大程度的轉(zhuǎn)嫁給商品房的購(gòu)買(mǎi)者，間接導(dǎo)致消費(fèi)者住房支出增加。盡管實(shí)行“招、拍、掛”制度后房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體市場(chǎng)化程度有所提高，使得地產(chǎn)商的尋租空間減少和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)勢(shì)力與轉(zhuǎn)嫁成本的能力降低，消費(fèi)者承擔(dān)稅費(fèi)的情形并不能完全得到改善。

與此同時(shí)，特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成了房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的個(gè)別差異。例如，經(jīng)濟(jì)體處于不同的發(fā)展階段，地價(jià)和房?jī)r(jià)會(huì)表現(xiàn)出不同的特征，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)急劇增長(zhǎng)階段中，高地價(jià)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要特征。[9]我國(guó)現(xiàn)在處于城鎮(zhèn)化階段，如果堅(jiān)持市場(chǎng)化，高地價(jià)也是難以避免的。

另外，房?jī)r(jià)和地價(jià)同時(shí)受資本市場(chǎng)的一些因素的影響。例如，貸款利率對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)都有影響。寬松的金融環(huán)境，降低了房貸成本，繼而與過(guò)度的投資需求及壟斷一起助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)。而且，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人力資本等市場(chǎng)因素與房?jī)r(jià)存在正相關(guān)。

當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境改變時(shí)，房?jī)r(jià)和地價(jià)的相關(guān)關(guān)系表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)一定的差異。規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)高于無(wú)規(guī)則情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)；在供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)成線(xiàn)性負(fù)相關(guān)關(guān)系；在供小于求時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)成線(xiàn)性正相關(guān)關(guān)系。投機(jī)行為和土地囤積行為等會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系產(chǎn)生影響。

三、 結(jié)論及相關(guān)政策建議

本文通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的探討，以目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為前提，建立了一個(gè)地價(jià)及其相關(guān)因素與房?jī)r(jià)的綜合關(guān)系網(wǎng)，并由此分析可以得到以下幾點(diǎn)政策建議：

首先，進(jìn)一步改革土地市場(chǎng)，推進(jìn)土地的城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，增大土地供應(yīng)量。為保證我國(guó)18億畝紅線(xiàn)，政府一方面可以放松對(duì)農(nóng)地出租的限制并制定相關(guān)條例保護(hù)農(nóng)民的權(quán)力和提高集體土地的社會(huì)效益；另一方面可以用城市城郊土地面積沖抵每個(gè)在城市買(mǎi)房定居的農(nóng)業(yè)戶(hù)口的宅基地面積的方法，實(shí)現(xiàn)跨省跨地區(qū)轉(zhuǎn)移土地面積，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中有序增加城市土地供應(yīng)量。土地供給量的增加不僅通過(guò)供求機(jī)制影響地價(jià)來(lái)影響房?jī)r(jià)，而且可以降低住房市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期從而減少投機(jī)投資需求，對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)向影響，使得房?jī)r(jià)去泡沫化。

其次，規(guī)范和優(yōu)化政府對(duì)土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的收支機(jī)制，陽(yáng)光化政府對(duì)土地相關(guān)費(fèi)用的收支。政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地博弈時(shí)傾向于高地價(jià)的一個(gè)重要原因是政府對(duì)土地出讓金及土地相關(guān)收入的收支的不透明。同時(shí)，也應(yīng)解決地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不統(tǒng)一的問(wèn)題，消除地方財(cái)政支出瓶頸。

再者，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，需要一個(gè)健康良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府參與調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力；加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地監(jiān)管，查處土地閑置行為；糾正房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的不透明行為，稅收和行政監(jiān)督增加開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本。如果政策在這些方面有所作為，開(kāi)發(fā)商就不得不開(kāi)發(fā)土地，長(zhǎng)期來(lái)看就會(huì)稀釋地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

另外，解決城市中低收入家庭住房問(wèn)題，可以采取專(zhuān)項(xiàng)貨幣補(bǔ)貼的方式，依據(jù)合規(guī)合法合情的分層補(bǔ)償原則，充分尊重中低收入家庭的居住意愿，同時(shí)規(guī)范對(duì)中低收入家庭的補(bǔ)貼核準(zhǔn)機(jī)制，做到應(yīng)保盡保，構(gòu)建城市家庭住房保障網(wǎng)。借助市場(chǎng)而不是對(duì)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的行政干預(yù)的方法，不僅可以減少操作過(guò)程中的腐敗，也可以減少社會(huì)損失，最優(yōu)化資源配置。（作者單位： 武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

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注解：

①數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)http：//www.landvalue.com.cn