作者簡(jiǎn)介：王征洋（1982-），2008年畢業(yè)于南京財(cái)經(jīng)大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，現(xiàn)就職于南京高科股份有限公司，任證券事務(wù)代表。

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)類上市公司紛紛開(kāi)始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索，主要有兩種方式：第一種是尋找房地產(chǎn)行業(yè)外的新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域。如陽(yáng)光城（進(jìn)入醫(yī)療）、新湖中寶（進(jìn)入金融證券）等；另一種是沿著既有產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸。如萬(wàn)科（進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、社區(qū)金融）、格力地產(chǎn)（海洋經(jīng)濟(jì)、港口開(kāi)發(fā)）等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然。本文將重點(diǎn)針對(duì)第一種情況，從房地產(chǎn)類上市公司轉(zhuǎn)型探索的背景、基本情況以及市場(chǎng)影響等角度對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：上市；房地產(chǎn)公司；轉(zhuǎn)型探索

一、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索的行業(yè)背景

1、房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”

1998 年7 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開(kāi)啟以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，也開(kāi)啟了商品房市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”。1998至2010年的12 年間我國(guó)商品房投資額年均復(fù)合增速24.11%，商品房銷售額年均復(fù)合增速28.87%，商品房年銷售面積年均復(fù)合增速19.64%，并步入年均銷售面積“10 億平米”時(shí)代。

2010 年4 月，由于之前房?jī)r(jià)連續(xù)10 個(gè)月上漲且漲幅逐漸擴(kuò)大，全國(guó)70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲近15%，政府出臺(tái)了被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策的新“國(guó)十條”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》），正式拉開(kāi)了限購(gòu)、限貸的序幕，行業(yè)投機(jī)氛圍得到遏制，行業(yè)也正式告別高速增長(zhǎng)，從2010年到2013年房地產(chǎn)年銷售面積復(fù)合增速接近為0，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始步入“白銀時(shí)代”。

2、房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”的主要特征

（1）行業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)，高增長(zhǎng)不再，集中度低，并購(gòu)整合是行業(yè)主題。房地產(chǎn)行業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上充分競(jìng)爭(zhēng)，集中度較低，而傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不可能維持高速增長(zhǎng)，行業(yè)步入成熟期，發(fā)展更加平穩(wěn)，未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)更多的來(lái)自行業(yè)內(nèi)外的并購(gòu)重組。

（2）房地產(chǎn)金融屬性下降，商品屬性為主。在市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期前景的擔(dān)憂下，房?jī)r(jià)上漲的空間將大大減少，又由于政府對(duì)房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為的調(diào)控，房地產(chǎn)作為抵抗通脹、獲取資本利得的金融屬性將逐漸下降，其作為住宅、商業(yè)辦公用房的商品屬性將成為主流。

（3）房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)基本面的背離減小。進(jìn)入白銀時(shí)代后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)將主要取決于居民收入的增長(zhǎng)，而居民收入的增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)基本面的背離將逐步減小。由于地產(chǎn)商品屬性的增加，需求更多來(lái)自剛性的住宅需求。

二、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索的基本情況

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后，房地產(chǎn)類上市公司面臨的行業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生了如下變化：第一，國(guó)家對(duì)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，政策支持力度減弱；第二，行業(yè)面臨越來(lái)越激烈的充分競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)高增長(zhǎng)不再，增量的長(zhǎng)期空間受限；第三，行業(yè)毛利率的下行，使得高于社會(huì)平均利潤(rùn)率水平的行業(yè)吸引力逐漸消失，且收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配；第四，行業(yè)估值受到嚴(yán)重壓制，為維護(hù)上市平臺(tái)價(jià)值，市值管理需求不斷增強(qiáng)。

為更好的應(yīng)對(duì)上述局勢(shì)，房地產(chǎn)類上市公司紛紛采取了包括轉(zhuǎn)型探索等多種方式，以更好的適應(yīng)宏觀調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化。

這里需要指出的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬重資產(chǎn)行業(yè)1，龐大的資產(chǎn)存量決定了大多數(shù)房地產(chǎn)類上市公司的轉(zhuǎn)型難度很大，不可能一蹴而就。這一點(diǎn)從統(tǒng)計(jì)資料中也可以看出來(lái)，目前提及轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)類上市公司也只是進(jìn)行相關(guān)探索，真正通過(guò)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)類上市企業(yè)還不多，這也是本文所稱轉(zhuǎn)型探索的原因所在。

1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索主要涉及八大方向

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2014年9月，在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)136家A股上市房企中，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)外轉(zhuǎn)型探索的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)量的30%；這41家探索產(chǎn)業(yè)外轉(zhuǎn)型房企，平均市值規(guī)模82.85億元，總市值約3396.9億，占行業(yè)總市值比30.35%。

上述產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索，主要涉及八大方向：大醫(yī)療（含養(yǎng)老）、大互聯(lián)網(wǎng)（含計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)彩票等）、能源煤礦（石油、頁(yè)巖氣、金礦等）、金融、軍工/智能（工業(yè)機(jī)器人）、材料（主要是石墨烯）、影視傳媒（包含影視、傳媒、動(dòng)漫、手游等）、環(huán)保。

上述轉(zhuǎn)型探索根據(jù)進(jìn)展情況又可以分為兩大類，一類是已經(jīng)明確了方向并進(jìn)行了資產(chǎn)重組，比如萬(wàn)好萬(wàn)家、天倫置業(yè)等，另一類是宣布了轉(zhuǎn)型方向還沒(méi)有具體動(dòng)作的，比如陽(yáng)光城、廣宇集團(tuán)等。

2、醫(yī)療、能源和互聯(lián)網(wǎng)成為上市房企轉(zhuǎn)型探索的主要方向

從目前已明確表示進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索的41家上市房地產(chǎn)公司來(lái)看，醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、能源是三大主要轉(zhuǎn)型的方向。主要原因是醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)以及能源行業(yè)盈利能力相對(duì)較強(qiáng)，且市場(chǎng)估值更高，有利于上市公司市值管理。

從市值看，占比最大的是探索向醫(yī)療、金融以及能源礦產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，對(duì)應(yīng)市值占比達(dá)到21%。而提出向互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，數(shù)量雖有7家（占總數(shù)的17%），但其對(duì)應(yīng)的市值僅占13.8%，體現(xiàn)了數(shù)量多而市值少的特點(diǎn)。主要原因是互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)普遍規(guī)模較小，進(jìn)入門檻較低，較為適合市值較小的上市公司投資；而醫(yī)療、金融及能源礦產(chǎn)屬于資金投入較大的行業(yè)，這對(duì)進(jìn)入該行業(yè)的上市公司自身的資產(chǎn)規(guī)模要求較高，因此市值較大的企業(yè)選擇進(jìn)入這些行業(yè)的優(yōu)勢(shì)也相應(yīng)較大。

三、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索對(duì)市值的影響

從目前提出轉(zhuǎn)型探索的公司市值的平均漲幅來(lái)看，轉(zhuǎn)型方向?yàn)椴牧?、影?傳媒、能源礦產(chǎn)的漲幅水平較高，年初以來(lái)2分別漲幅為62.75%、56.96%以及48.54%。

圖1轉(zhuǎn)型方向?yàn)椴牧?、影?傳媒的漲幅領(lǐng)先

從漲幅的相對(duì)值來(lái)看，剔除大盤影響后，除轉(zhuǎn)型為環(huán)保的企業(yè)外，轉(zhuǎn)型為其余7大方向的房企漲幅均高于大盤。從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，轉(zhuǎn)型為材料、影視/傳媒、能源礦產(chǎn)等方向的平均相對(duì)漲幅均超過(guò)40%。

四、小結(jié)

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨進(jìn)入白熱化，行業(yè)的增長(zhǎng)空間受限，毛利率下行，此種背景下眾多上市房企（主要為中小市值的房企）紛紛開(kāi)始了轉(zhuǎn)型探索，尋找適合各自的發(fā)展新方向，這也是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)使然。從轉(zhuǎn)型的方向來(lái)看，醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)以及能源礦產(chǎn)成為最受房企青睞的行業(yè)，這從改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面來(lái)看具有一定的合理性。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型將成為相當(dāng)一部分中小市值的房地產(chǎn)公司面臨的必然選擇，本文中所述上市房企的轉(zhuǎn)型探索，無(wú)疑將成為摸著石頭過(guò)河的很好嘗試。大浪淘沙，新一輪洗牌后，繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)的必然是盈利能力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯的企業(yè)。同樣，我們也認(rèn)為，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)熔爐多年的磨練，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整的當(dāng)下，從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)的上市公司，也將成為另一個(gè)行業(yè)發(fā)展的先鋒。（作者單位：南京高科股份有限公司）

注解：

①根據(jù)萬(wàn)得資訊的統(tǒng)計(jì)，截止2013年底，上市房企的平均總資產(chǎn)為227.84億元，平均市值為85.8億元。

②統(tǒng)計(jì)區(qū)間為2013年12月31日至2014年9月22日期間的漲跌幅，下文同。