祝愿

摘要：時下，伴隨著社會的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也越來越迅速，這一行業(yè)的進(jìn)步也給商業(yè)銀行帶來了商業(yè)機(jī)會。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)的市場研究并沒有確切的描述，因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向并不明朗。由于房地產(chǎn)市場走向的原因，增大了商業(yè)銀行給其進(jìn)行貸款的風(fēng)險性。本文根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)概述，重點(diǎn)分析商業(yè)銀行給房地產(chǎn)公司進(jìn)行貸款時所存在風(fēng)險的幾種體現(xiàn)模式，并且根據(jù)這種模式的結(jié)構(gòu)特色，提出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；信息

對市場信息進(jìn)行全面化的了解有利于加大對市場競爭力的掌控。在進(jìn)行市場投資的時候，掌握的信息越全面，其風(fēng)險便越小，反之，掌握的信息越少，那么市場運(yùn)行的風(fēng)險也會越大。1970年，美國著名專家阿克洛（G·Akerlof）率先提出了信息不對稱理論，他針對美國的二手車市場做了檸檬問題的分析。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在市場上有著很多的不確定信息因素，所以商業(yè)銀行對其進(jìn)行投資也具有著很大風(fēng)險。而關(guān)于對房地產(chǎn)金融的理解，在社會上有多種不同的理解。從經(jīng)濟(jì)理論上對該現(xiàn)象進(jìn)行分析，房地產(chǎn)在市場上的時候，商業(yè)銀行代表人比當(dāng)事人對房子了解的信息更少，所以在市場上當(dāng)事人也比商業(yè)銀行更具有競爭性，且針對此方面的研究從未間斷。

1、房地產(chǎn)金融市場的信息不對稱及產(chǎn)生的原因

1.1企業(yè)與銀行之間的信息部隊稱

在進(jìn)行房地產(chǎn)市場融資的時候，投資項(xiàng)目的投資風(fēng)險與貸款的利率決定了銀行的獲益程度。銀行主要面臨兩點(diǎn)金融風(fēng)險：首先，銀行對房地產(chǎn)市場信息的了解十分有限，所以不能正確的分析出運(yùn)營過程中所存在的利與弊，所以給房地產(chǎn)所提供的貸款也不能夠確定。如此下來，銀行對于房地產(chǎn)的投資便會存在恨得風(fēng)險，并且長久下去，風(fēng)險的程度也會慢慢增加。其次，為了向銀行貸到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)在申請貸款前便會隱瞞自身所存在的問題，從而來蒙蔽銀行對其進(jìn)行投資的思維判斷；另外，在成功融資之后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取更大的利潤，對于房地產(chǎn)的內(nèi)部財務(wù)信息也會有保留的向銀行匯報。針對上述的兩種情況，極大的增大了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)進(jìn)行融資的市場風(fēng)險，同時也揭露出了部分房地產(chǎn)企業(yè)的不道德面目，使得我國的融資市場越發(fā)混亂。

1.2 住房消費(fèi)者與銀行以及銀行內(nèi)部成員之間

銀行出現(xiàn)住房消費(fèi)貸款風(fēng)險的重要原因涉及以下兩方面：第一，銀行針對此項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的申請環(huán)節(jié)中，一般不可能依據(jù)客戶方面給予的諸如工作種類、經(jīng)濟(jì)收入等方面進(jìn)行核實(shí)，而僅僅是參照社會平均資信情況來設(shè)定貸款要求，如此便讓部分信譽(yù)等級較高的申貸者由于花費(fèi)較大選擇放棄申請，但是部分信譽(yù)等級比較差的申貸者會由于信貸的花費(fèi)較少而選擇借貸。第二，因?yàn)閲鴥?nèi)的商業(yè)銀行存在多級委托代理的問題，極易出現(xiàn)信息披露不對稱現(xiàn)象，加上一線員工對此項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作有很大的主觀性，無法全面核查客戶信息的準(zhǔn)確性，造成相應(yīng)員工和開發(fā)商之間有非法違規(guī)的利益存在。

2、信息不對稱下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)形式

2.1 銀行貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷開展，在信息化交流的市場上，銀行給房地產(chǎn)事業(yè)提供的幫助越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)的時候，基本上所有的經(jīng)濟(jì)支撐都來自于銀行?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有三種形式，它們分別為其他資金、自籌資金和銀行貸款，這三種資金差不多占據(jù)了整個房地產(chǎn)的開發(fā)資金。就“其他資金”分析，它在三種資金中占據(jù)了五分之二，另外在其中，有另外超過五分之四的資金是建筑定金，但是在這筆定金里面依舊有超過五分之三是來自于銀行貸款。就“自籌資金”分析，房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人一般只付出了其中一半多一點(diǎn)的資金，另外的是由施工單位進(jìn)行墊付，然而施工單位墊付的資金也差不多都是來自于銀行。因此，綜合分析，在房地產(chǎn)投資上銀行貸款占據(jù)著最主要的位置。由于市場信息缺乏，所以銀行對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資所面臨的風(fēng)險也越來越大。

2.2 銀行的操作風(fēng)險

目前，商業(yè)銀行在委托代理方面存在諸多缺陷，層級關(guān)系負(fù)復(fù)雜、相關(guān)之間的信息不同步，同時在銀行管理以及監(jiān)控等方面也需要不斷完善。尤其是在房地產(chǎn)金融行業(yè)中，某些商業(yè)銀行一昧的追求業(yè)務(wù)的發(fā)展，而忽略了對客戶貸款資質(zhì)的審查，致使二者之間發(fā)展不平衡，增加了金融的貸款風(fēng)險。當(dāng)前，我國的信貸損失主要是某些銀行內(nèi)部的不法分子與房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，欺騙貸款，增加了信貸的金融風(fēng)險，這也充分暴漏了當(dāng)前商業(yè)銀行在信貸操作流程方面的弊端。

2.3 “假按揭”現(xiàn)象

這一現(xiàn)象是表示開發(fā)商與申貸者相互包庇，制造虛假材料，利用向銀行申貸的方式來套取現(xiàn)金的行為。而出現(xiàn)此現(xiàn)象主要因?yàn)樯曩J體制的漏洞，國內(nèi)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的要求比較嚴(yán)苛，但是在個人住房貸款上規(guī)定的較為寬松。站在銀行的視角來分析，此現(xiàn)象造成大部分的銀行資金被占用，直接影響銀行房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，容易出現(xiàn)很多不良貸款，從而造成信貸風(fēng)險；并且，市場上所出現(xiàn)的“假按揭”情況，只是一種表面的繁華表現(xiàn)，對于房地產(chǎn)的金融發(fā)展并沒有絲毫的幫助。除此之外，“假按揭”也體現(xiàn)出了部分房地產(chǎn)企業(yè)的不道德態(tài)度，這種不誠信的行為嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)公司進(jìn)一步的發(fā)展。

2.4 抵押貸款風(fēng)險

近年來，國家為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，逐漸提高房產(chǎn)信貸的規(guī)模，信貸風(fēng)險也相應(yīng)跟著增加，出現(xiàn)了較多的違約現(xiàn)象。為了解決這一問題，合理控制信貸的風(fēng)險，銀行也加強(qiáng)了在貸款方面的資質(zhì)審查，同時不管是開發(fā)商還是個人的住房貸款，都是以抵押的形式發(fā)放的。即便如此，仍有一些借貸方通過制造虛假的經(jīng)濟(jì)、信用信息或者有意隱瞞抵押信息等，致使銀行在借貸關(guān)系發(fā)生后沒有辦法收回貸款，增加了銀行的信貸風(fēng)險。目前，我國在房產(chǎn)金融市場中，存在的道德風(fēng)險包括：重復(fù)抵押、隱瞞抵押信息、虛假經(jīng)濟(jì)情況等。因此，銀行應(yīng)該加強(qiáng)在個人信貸方面的管理，降低風(fēng)險。

2.5 房地產(chǎn)價格風(fēng)險

由于房地產(chǎn)的融資市場上出現(xiàn)了越來越多的假信息，所以針對這種情況，銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行借貸的時候，需要房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的抵押物。并且，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸得的金額也完全由抵押物的價格決定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，針對房地產(chǎn)企業(yè)所提供的抵押物銀行很難評估出它的真實(shí)價值。因此，在信息缺乏的市場上，房地產(chǎn)運(yùn)用自己的手段不斷加大開發(fā)力度，不斷向銀行貸款，而房價也是不斷地增加。因?yàn)檫@種原因，我國的房價也是呈現(xiàn)著每年增加百分之十的上升趨勢。伴隨著這種現(xiàn)象的不斷發(fā)生，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的真實(shí)價值也會變得虛高，會造成一種房地產(chǎn)企業(yè)“繁華”的假象；隨著時間的發(fā)展，這種假象也勢必會被打破，而打破之后，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行所提供的抵押物價值便會大量縮水，這也會給商業(yè)銀行造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

3、政策建議

現(xiàn)在想要確保國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的和諧發(fā)展，我國需要對金融市場上的信息不對稱現(xiàn)象進(jìn)行整頓。所以，筆者提出以下解決辦法：首先，應(yīng)該拋棄我國以往銀行對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行單向融資的支助方式，可以學(xué)習(xí)外國的融資手段，給房地產(chǎn)的融資提供多種選擇。其中有可取之處的方法為培養(yǎng)專門對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的機(jī)構(gòu)，保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；其次，國家也可以鼓勵房地產(chǎn)公司進(jìn)行上市融資；最后，商業(yè)銀行也可以加大推進(jìn)住房貸款發(fā)展的力度。（作者單位：申萬宏源證券有限公司）

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