祝愿

摘要：時(shí)下，伴隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越迅速，這一行業(yè)的進(jìn)步也給商業(yè)銀行帶來(lái)了商業(yè)機(jī)會(huì)。然而，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)研究并沒(méi)有確切的描述，因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向并不明朗。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的原因，增大了商業(yè)銀行給其進(jìn)行貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。本文根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)概述，重點(diǎn)分析商業(yè)銀行給房地產(chǎn)公司進(jìn)行貸款時(shí)所存在風(fēng)險(xiǎn)的幾種體現(xiàn)模式，并且根據(jù)這種模式的結(jié)構(gòu)特色，提出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；信息

對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行全面化的了解有利于加大對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的掌控。在進(jìn)行市場(chǎng)投資的時(shí)候，掌握的信息越全面，其風(fēng)險(xiǎn)便越小，反之，掌握的信息越少，那么市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越大。1970年，美國(guó)著名專家阿克洛（G·Akerlof）率先提出了信息不對(duì)稱理論，他針對(duì)美國(guó)的二手車市場(chǎng)做了檸檬問(wèn)題的分析。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)上有著很多的不確定信息因素，所以商業(yè)銀行對(duì)其進(jìn)行投資也具有著很大風(fēng)險(xiǎn)。而關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)金融的理解，在社會(huì)上有多種不同的理解。從經(jīng)濟(jì)理論上對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行分析，房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的時(shí)候，商業(yè)銀行代表人比當(dāng)事人對(duì)房子了解的信息更少，所以在市場(chǎng)上當(dāng)事人也比商業(yè)銀行更具有競(jìng)爭(zhēng)性，且針對(duì)此方面的研究從未間斷。

1、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信息不對(duì)稱及產(chǎn)生的原因

1.1企業(yè)與銀行之間的信息部隊(duì)稱

在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的時(shí)候，投資項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)與貸款的利率決定了銀行的獲益程度。銀行主要面臨兩點(diǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：首先，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的了解十分有限，所以不能正確的分析出運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所存在的利與弊，所以給房地產(chǎn)所提供的貸款也不能夠確定。如此下來(lái)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)的投資便會(huì)存在恨得風(fēng)險(xiǎn)，并且長(zhǎng)久下去，風(fēng)險(xiǎn)的程度也會(huì)慢慢增加。其次，為了向銀行貸到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)貸款前便會(huì)隱瞞自身所存在的問(wèn)題，從而來(lái)蒙蔽銀行對(duì)其進(jìn)行投資的思維判斷；另外，在成功融資之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取更大的利潤(rùn)，對(duì)于房地產(chǎn)的內(nèi)部財(cái)務(wù)信息也會(huì)有保留的向銀行匯報(bào)。針對(duì)上述的兩種情況，極大的增大了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也揭露出了部分房地產(chǎn)企業(yè)的不道德面目，使得我國(guó)的融資市場(chǎng)越發(fā)混亂。

1.2 住房消費(fèi)者與銀行以及銀行內(nèi)部成員之間

銀行出現(xiàn)住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因涉及以下兩方面：第一，銀行針對(duì)此項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的申請(qǐng)環(huán)節(jié)中，一般不可能依據(jù)客戶方面給予的諸如工作種類、經(jīng)濟(jì)收入等方面進(jìn)行核實(shí)，而僅僅是參照社會(huì)平均資信情況來(lái)設(shè)定貸款要求，如此便讓部分信譽(yù)等級(jí)較高的申貸者由于花費(fèi)較大選擇放棄申請(qǐng)，但是部分信譽(yù)等級(jí)比較差的申貸者會(huì)由于信貸的花費(fèi)較少而選擇借貸。第二，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的商業(yè)銀行存在多級(jí)委托代理的問(wèn)題，極易出現(xiàn)信息披露不對(duì)稱現(xiàn)象，加上一線員工對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作有很大的主觀性，無(wú)法全面核查客戶信息的準(zhǔn)確性，造成相應(yīng)員工和開(kāi)發(fā)商之間有非法違規(guī)的利益存在。

2、信息不對(duì)稱下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

2.1 銀行貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷開(kāi)展，在信息化交流的市場(chǎng)上，銀行給房地產(chǎn)事業(yè)提供的幫助越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，基本上所有的經(jīng)濟(jì)支撐都來(lái)自于銀行?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要有三種形式，它們分別為其他資金、自籌資金和銀行貸款，這三種資金差不多占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金。就“其他資金”分析，它在三種資金中占據(jù)了五分之二，另外在其中，有另外超過(guò)五分之四的資金是建筑定金，但是在這筆定金里面依舊有超過(guò)五分之三是來(lái)自于銀行貸款。就“自籌資金”分析，房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人一般只付出了其中一半多一點(diǎn)的資金，另外的是由施工單位進(jìn)行墊付，然而施工單位墊付的資金也差不多都是來(lái)自于銀行。因此，綜合分析，在房地產(chǎn)投資上銀行貸款占據(jù)著最主要的位置。由于市場(chǎng)信息缺乏，所以銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

2.2 銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

目前，商業(yè)銀行在委托代理方面存在諸多缺陷，層級(jí)關(guān)系負(fù)復(fù)雜、相關(guān)之間的信息不同步，同時(shí)在銀行管理以及監(jiān)控等方面也需要不斷完善。尤其是在房地產(chǎn)金融行業(yè)中，某些商業(yè)銀行一昧的追求業(yè)務(wù)的發(fā)展，而忽略了對(duì)客戶貸款資質(zhì)的審查，致使二者之間發(fā)展不平衡，增加了金融的貸款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)的信貸損失主要是某些銀行內(nèi)部的不法分子與房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，欺騙貸款，增加了信貸的金融風(fēng)險(xiǎn)，這也充分暴漏了當(dāng)前商業(yè)銀行在信貸操作流程方面的弊端。

2.3 “假按揭”現(xiàn)象

這一現(xiàn)象是表示開(kāi)發(fā)商與申貸者相互包庇，制造虛假材料，利用向銀行申貸的方式來(lái)套取現(xiàn)金的行為。而出現(xiàn)此現(xiàn)象主要因?yàn)樯曩J體制的漏洞，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的要求比較嚴(yán)苛，但是在個(gè)人住房貸款上規(guī)定的較為寬松。站在銀行的視角來(lái)分析，此現(xiàn)象造成大部分的銀行資金被占用，直接影響銀行房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，容易出現(xiàn)很多不良貸款，從而造成信貸風(fēng)險(xiǎn)；并且，市場(chǎng)上所出現(xiàn)的“假按揭”情況，只是一種表面的繁華表現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)的金融發(fā)展并沒(méi)有絲毫的幫助。除此之外，“假按揭”也體現(xiàn)出了部分房地產(chǎn)企業(yè)的不道德態(tài)度，這種不誠(chéng)信的行為嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)公司進(jìn)一步的發(fā)展。

2.4 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，逐漸提高房產(chǎn)信貸的規(guī)模，信貸風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)跟著增加，出現(xiàn)了較多的違約現(xiàn)象。為了解決這一問(wèn)題，合理控制信貸的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也加強(qiáng)了在貸款方面的資質(zhì)審查，同時(shí)不管是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人的住房貸款，都是以抵押的形式發(fā)放的。即便如此，仍有一些借貸方通過(guò)制造虛假的經(jīng)濟(jì)、信用信息或者有意隱瞞抵押信息等，致使銀行在借貸關(guān)系發(fā)生后沒(méi)有辦法收回貸款，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中，存在的道德風(fēng)險(xiǎn)包括：重復(fù)抵押、隱瞞抵押信息、虛假經(jīng)濟(jì)情況等。因此，銀行應(yīng)該加強(qiáng)在個(gè)人信貸方面的管理，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)的融資市場(chǎng)上出現(xiàn)了越來(lái)越多的假信息，所以針對(duì)這種情況，銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行借貸的時(shí)候，需要房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的抵押物。并且，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸得的金額也完全由抵押物的價(jià)格決定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所提供的抵押物銀行很難評(píng)估出它的真實(shí)價(jià)值。因此，在信息缺乏的市場(chǎng)上，房地產(chǎn)運(yùn)用自己的手段不斷加大開(kāi)發(fā)力度，不斷向銀行貸款，而房?jī)r(jià)也是不斷地增加。因?yàn)檫@種原因，我國(guó)的房?jī)r(jià)也是呈現(xiàn)著每年增加百分之十的上升趨勢(shì)。伴隨著這種現(xiàn)象的不斷發(fā)生，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的真實(shí)價(jià)值也會(huì)變得虛高，會(huì)造成一種房地產(chǎn)企業(yè)“繁華”的假象；隨著時(shí)間的發(fā)展，這種假象也勢(shì)必會(huì)被打破，而打破之后，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行所提供的抵押物價(jià)值便會(huì)大量縮水，這也會(huì)給商業(yè)銀行造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

3、政策建議

現(xiàn)在想要確保國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的和諧發(fā)展，我國(guó)需要對(duì)金融市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱現(xiàn)象進(jìn)行整頓。所以，筆者提出以下解決辦法：首先，應(yīng)該拋棄我國(guó)以往銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行單向融資的支助方式，可以學(xué)習(xí)外國(guó)的融資手段，給房地產(chǎn)的融資提供多種選擇。其中有可取之處的方法為培養(yǎng)專門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的機(jī)構(gòu)，保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；其次，國(guó)家也可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行上市融資；最后，商業(yè)銀行也可以加大推進(jìn)住房貸款發(fā)展的力度。（作者單位：申萬(wàn)宏源證券有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海三聯(lián)出版社，1996：235-248.

[2]G Akerlof.The Market for “Lemons”：Quality Uncertainty and the Market Mechanism.Quarterly joural of Economics，1970：488-500.

[3]吳曉靈 劉士余.房地產(chǎn)指標(biāo)與金融穩(wěn)定[M].中國(guó)金融出版社，2006：19-22.

[4]周京奎.信息不對(duì)稱、信念與金融支持過(guò)度———房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)博弈分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（08）：3-9.

[5]盧亞娟.中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析———種基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋[J].河北學(xué)刊，2006（06）：159-162.