劉遠(yuǎn)新

摘 要：房地產(chǎn)中介服務(wù)作為房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮著越來越大的作用。當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場存在從業(yè)人員素質(zhì)不齊、企業(yè)素質(zhì)不高、法規(guī)滯后、行業(yè)組織管理不足，監(jiān)管不力等突出問題，本文分析了原因，提出了走企業(yè)規(guī)?；缆?、健全法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)管理，提高人員素質(zhì)和機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平等對(duì)策建議，以促進(jìn)我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；服務(wù)；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中。

一、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場概述

（一）房地產(chǎn)中介市場的產(chǎn)生和發(fā)展

隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，自產(chǎn)自銷的模式就很難再適應(yīng)市場發(fā)展需要，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與銷售分離是市場發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國外已有近百年歷史，1988年12月深圳成立了國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，成為我國第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)；90年代前后，上海也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)；1997年的房地產(chǎn)市場調(diào)整使房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)逐步深度介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。1998年國務(wù)院出臺(tái)23號(hào)文，福利化分房取消后，促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，同時(shí)也使增量房成交擴(kuò)大，從而使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的作用

作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，客觀上講，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展能對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著重要作用。

1、是房地產(chǎn)市場的潤滑劑。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)收集和積累了大量房地產(chǎn)相關(guān)信息、從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)豐富，技術(shù)水平高，能為消費(fèi)者提供有關(guān)信息和專業(yè)層面的咨詢服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)信息流動(dòng)。這樣，根據(jù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的信息和服務(wù)，可以縮短房地產(chǎn)的交易時(shí)間，減少交易成本；可以為開發(fā)商科學(xué)決策和開發(fā)有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與銷售收效，進(jìn)而提高房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行效率。

2、增加社會(huì)效益。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在我國仍屬于年輕的朝陽行業(yè)，人力資源密集型行業(yè)，吸納就業(yè)方面具有先天的優(yōu)勢(shì)，大大緩解社會(huì)就業(yè)壓力。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)以知識(shí)與服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，資源能源耗用低，符合兩型社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。

二、對(duì)我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的突出問題的分析

伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭良好，漸成規(guī)模，但是房地產(chǎn)中介服務(wù)市場存在的問題仍不容小覷。

（一）從業(yè)人員素質(zhì)不齊，服務(wù)的總體水平不高

在《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所應(yīng)具備的條件、中介服務(wù)人員的從業(yè)資格條件、資格考試的報(bào)名條件都有明確的規(guī)定。但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件偏寬，且房地產(chǎn)相關(guān)部門管理審批不嚴(yán)，伴隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)迅猛發(fā)展，從社會(huì)各類人員中吸引了大量的人員素質(zhì)參差不齊的從業(yè)人員。特別是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，專業(yè)人才相對(duì)匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)可以從相關(guān)的考試和執(zhí)照的取得來證明，可是道德素質(zhì)不易規(guī)范，特別是在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，人們很容易受到各方面的誘惑，在利益的驅(qū)動(dòng)下，鋌而走險(xiǎn)，失去客觀公正的立場。而且，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場中從業(yè)人員的流動(dòng)性也相對(duì)較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。這些因素都導(dǎo)致行業(yè)的總體服務(wù)水平不高。

（二）行業(yè)組織管理不足，機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范

房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)協(xié)會(huì)組織既是房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員及中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，又是政府的助手與參謀。行業(yè)協(xié)會(huì)在探討房地產(chǎn)中介服務(wù)的相關(guān)理論、政策、法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)橫向交流，加強(qiáng)橫向溝通、聯(lián)系和合作方面，應(yīng)能充分地釋放其應(yīng)有的積極作用。目前，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)整體來說，由于多為政府直接組建，政府仍然時(shí)刻控制著行業(yè)發(fā)展和直接管制企業(yè)的行政手段，然而行業(yè)協(xié)會(huì)的作用有限和管理的不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依然缺乏相應(yīng)的制度，在服務(wù)中因?yàn)槿鄙僬\信，信譽(yù)，且過分注重經(jīng)濟(jì)利益，所以忽視了職業(yè)操守培養(yǎng)的現(xiàn)象。很多中介機(jī)構(gòu)鉆政策空子，制造虛假不實(shí)廣告信息，不守承諾，亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作行為，來獲取其中不正當(dāng)?shù)睦妗?/p>

（三）相關(guān)法律法規(guī)滯后，行政監(jiān)管不力

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，根據(jù)相關(guān)法律，應(yīng)對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行相應(yīng)的處罰，除了罰款之外還應(yīng)對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行吊銷營業(yè)執(zhí)照、收回資格證和刑事處罰等嚴(yán)厲的措施。目前，我國關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)市場管理的法制建設(shè)滯后，體系不健全，現(xiàn)有的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和一些地方性規(guī)章，尚不成體系，難以為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的監(jiān)管提供足夠的依據(jù)，監(jiān)管力弱。其次，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的管理涉及到工商、稅務(wù)、物價(jià)、房管等多個(gè)部門，缺乏相互交叉和協(xié)作管理的法律制度，也造成對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場管理的空白。即使在管理時(shí)，行政管理部門對(duì)違規(guī)行為一般只是罰款，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為沒有震懾力。

（四）絕對(duì)數(shù)量多，相對(duì)規(guī)模小，企業(yè)整體素質(zhì)不高

由于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻要求相對(duì)較低，經(jīng)營者認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此市場上成立了很多小而散、競爭力弱的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國房地產(chǎn)中介服務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就有5萬家，從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的人員超過了100萬人。國內(nèi)的大部分中介機(jī)構(gòu)的主營業(yè)務(wù)仍然以居間為主，即提供房地產(chǎn)買賣、交換、租賃，以提取傭金為經(jīng)營特征，還未形成完整意義上的房地產(chǎn)服務(wù)體系，無法提供全面的信息咨詢、前期策劃、價(jià)格評(píng)估、營銷代理、法律咨詢、融資中介等服務(wù)項(xiàng)目，企業(yè)整體素質(zhì)不高。也由于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展的對(duì)策

（一）走聯(lián)合和規(guī)模化道路，信息和資源共享

成熟的市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)會(huì)面臨激烈的競爭。中介服務(wù)企業(yè)要想成長發(fā)展，就得從服務(wù)成本著手，努力減少成本，增加服務(wù)收益，提高抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此，有必要去想辦法謀求規(guī)模效應(yīng)，要求房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)穆?lián)合，實(shí)行資源的共享，資源整合。作為企業(yè)的管理者，要積極尋求適合自己的聯(lián)合、重組方式，實(shí)現(xiàn)資源及專業(yè)人員優(yōu)化配置，適度擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增加企業(yè)的實(shí)力和綜合競爭力。行業(yè)管理者也要加強(qiáng)管理、引導(dǎo)，改變當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)相對(duì)規(guī)模小、市場適應(yīng)能力差的狀況。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，都離不開及時(shí)而準(zhǔn)確的信息，各機(jī)構(gòu)有必要聯(lián)合起來，建立和完善房地產(chǎn)中介信息網(wǎng)絡(luò)，全面收集、加工和傳送房地產(chǎn)信息，為本機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)、行業(yè)管理者提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)信息和資源的共享。

（二）強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)管理作用，規(guī)范機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為

行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)與政府部門一起擔(dān)負(fù)管理中介服務(wù)市場的重任，減輕政府管理部門的負(fù)擔(dān)。在發(fā)達(dá)國家，行業(yè)協(xié)會(huì)管理工作已成為社會(huì)事業(yè)的一部分。借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，我們可以嘗試從以下幾方面加強(qiáng)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的管理作用。

1.賦予行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格與吊銷執(zhí)業(yè)資格的權(quán)力。對(duì)通過行業(yè)協(xié)會(huì)審查和考試的從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)頒發(fā)資格證書，政府對(duì)有此資格的企業(yè)和個(gè)人實(shí)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，以后若出現(xiàn)違規(guī)行為，行業(yè)協(xié)會(huì)則有權(quán)力吊銷此資格，從而提高行業(yè)協(xié)會(huì)的權(quán)威，也能提高從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的水平。

2.加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)交流，提升職業(yè)道德素養(yǎng)。實(shí)行會(huì)員化管理，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)定期組織對(duì)會(huì)員企業(yè)的從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提升會(huì)員的專業(yè)能力，以提高中介服務(wù)市場整體的專業(yè)水平。行業(yè)協(xié)會(huì)制定嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范。對(duì)違反規(guī)范的個(gè)人和企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)向有關(guān)部門反映，進(jìn)行調(diào)查，若調(diào)查屬實(shí)，則對(duì)個(gè)人或企業(yè)做出相應(yīng)的處罰。以嚴(yán)厲的處罰來預(yù)防違規(guī)行為的發(fā)生，不斷提升執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)。

3.實(shí)現(xiàn)信息化管理，規(guī)范機(jī)構(gòu)和個(gè)人的執(zhí)業(yè)行為。可以嘗試搭建類似美國MLS（多重上市服務(wù)系統(tǒng)）的房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)；強(qiáng)制房地產(chǎn)中介必須通過信息系統(tǒng)上傳信息，報(bào)告交易活動(dòng)；鼓勵(lì)人們通過該信息平臺(tái)查詢信息，獲取專業(yè)服務(wù)。盡量降低交易信息不對(duì)稱所帶來的損失。

（三）完善法律法規(guī)，嚴(yán)格市場監(jiān)管力度

完善的法律法規(guī)體系可以使得政府在監(jiān)管過程中有法可依。但是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)尚處于規(guī)范過程中，立法層次較低，高級(jí)別的法律相對(duì)匱乏。目前，監(jiān)管主要的依據(jù)是建設(shè)部2001年修訂的部門規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，和各省市參照此規(guī)章而制定的地方法規(guī)，可操作性有待加強(qiáng)。應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)法制建設(shè)：通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，不斷完善和深化房地產(chǎn)中介服務(wù)資格認(rèn)證和中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度；要對(duì)中介服務(wù)中的違規(guī)行為進(jìn)行明確的界定，對(duì)相應(yīng)的違規(guī)行為要有教育和懲罰相結(jié)合的處理措施等等?？傊槍?duì)房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動(dòng)，政府應(yīng)制訂一套可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。

（四）培訓(xùn)專業(yè)中介人才，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

加強(qiáng)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證管理。在行政管理和行業(yè)管理層面，完善對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的檢查考核和評(píng)價(jià)準(zhǔn)入制度，制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法；從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，加強(qiáng)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)，拓寬服務(wù)范圍，提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平；對(duì)從業(yè)人員自身來說，要自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，接受繼續(xù)教育，提高自身執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)。只有中介服務(wù)人員的素質(zhì)提高了，中介機(jī)構(gòu)才有不斷地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)基礎(chǔ)。（作者單位：湖北大學(xué)）

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