吳思屹

摘 要：某全國性商業(yè)銀行是山東半島地區(qū)唯一一家全國性商業(yè)銀行，目前已經成為一家具有一定規(guī)模與實力的股份制商業(yè)銀行，但是面對日趨激烈的銀行間競爭，拓寬業(yè)務范圍、增強綜合實力顯得尤為重要，也只有這樣才能立于不敗之地。當前，隨著我國老齡化程度的不斷加深，社會養(yǎng)老保障系統(tǒng)的不甚健全，養(yǎng)老問題日益突出。在國外的一些老齡化同樣嚴重的國家，發(fā)展反向抵押貸款業(yè)務是一種有效緩解了養(yǎng)老壓力的方法。本文對我國發(fā)展反向抵押貸款進行了一些研究，并提出相應的發(fā)展建議。

關鍵詞：某全國性商業(yè)銀行；拓寬業(yè)務；山東半島；住房反向抵押貸款；老齡化

一、反向抵押貸款簡介

（一）反向抵押貸款的定義。根據美國《銀行法》的有關規(guī)定，反向抵押貸款是指“由不動產抵押保全的貸款”，指以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時間內按月發(fā)放，也可以在一定信用額度內根據借款者的需要自由支付，貸款可用于日常開支、房屋修繕和醫(yī)療保健等，沒有限制。

（二）發(fā)展反向抵押貸款對我國經濟社會的重要意義。從經濟角度看，宏觀上，我國經濟正處在由出口導向型轉為內需拉動型的時期，發(fā)展反向抵押貸款，有助于減少人們養(yǎng)老的后顧之憂，促進消費，從而拉動國民經濟的發(fā)展；微觀上，發(fā)展住房反向抵押貸款，可以給金融機構帶來新的業(yè)務，形成新的經濟增長點，同時近年來房地產市場形成了巨大的泡沫，房價的高位也使許多人無力償付房價，發(fā)展住房反向抵押貸款可以增加二手房上市的預期，活躍房地產二級市場，緩解供需矛盾。

從社會角度看，宏觀上看，發(fā)展住房反向抵押貸款，可以擴大老年人的物質來源，改善老年人晚年生活，彌補社會保障的不足，促進社會的和諧向前發(fā)展；微觀上，此舉切斷了子女繼承父母房產的途徑，有利于年輕一代形成自立自強、勤奮學習的好習慣，協(xié)調家庭的代際利益關系；同時反向抵押貸款可以減輕目前的“四二一”家庭機構給年輕人帶來的養(yǎng)老壓力。

二、某全國性商業(yè)銀行反向抵押貸款的有利發(fā)展環(huán)境分析

隨著社會主義市場經濟發(fā)展體制改革的不斷深化和法制建設的日趨完善，反向抵押貸款的推出，具備了一定的經濟、法律基礎。同時人口老齡化速度的加快也為發(fā)展住房反向抵押貸款提供了必要條件。如下主要從老齡化趨勢、金融體系的完善和法律保證等方面分析我國反向抵押貸款的發(fā)展環(huán)境。

（一）有利的金融環(huán)境。根據中國人民銀行公布的金融統(tǒng)計數據顯示，到2010年6月末，各類金融機構本外幣各項存款余額為68.9萬億元，而相應的貸款余額為47.4萬億元，存差達到了21.5萬億元，這些剩余的資金需要尋找新的投資點。同時商業(yè)銀行等金融機構面對日趨激烈的競爭也需要進行業(yè)務創(chuàng)新，搶占市場份額。近年來，人們教育知識水平的提高以及理財觀念的增強都為發(fā)展反向抵押貸款創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。

（二）房地產市場的不斷成熟。自98年的《房改通知》以來，我國的房地產市場呈現出快速增長勢頭，并逐步成為了國民經濟的支柱產業(yè)。隨著其后的《住房公積金管理條例》、《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》等一系列的房地產改革條例和通知的發(fā)布，我國的房地產市場高速發(fā)展、日益成熟，從而為反抵押貸款后期所需的房地產二級市場交易鋪平了道路。

（三）人口老齡化帶來的巨大挑戰(zhàn)。我國老齡化具有老人人口基數大、老化速度快、國家財力不足等特點，盡管近幾十年，我國的養(yǎng)老保險制度建設取得了明顯的進步，但國家社會保障的覆蓋面依然不高，養(yǎng)老保險體系依然不健全。據2005年5月世界銀行公布的一份關于中國未來養(yǎng)老金收支缺口的研究報告，按照當前的制度模式，2001年到2075年間，中國基本養(yǎng)老金的手指缺口將高達9.15萬億元，這就意味著若干年后，很大一批人將面臨無法領取養(yǎng)老金的困境。此外傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式隨著人們觀念的變化而受到了極大的沖擊。

（四）法制的不斷健全。比如說1998年的《個人住房貸款管理辦法》第十六條：“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押?！币馕吨?，用于反向抵押的住房一般情況下只能抵押一次，所以這樣的規(guī)定也是合理的；又如2001年建設部制定的《城市房地產抵押管理辦法》第十二條：“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限?！币餐瑯舆m用于住房反向抵押貸款。此外《擔保法》《物權法》等法律也有相關的適用住房反向抵押貸款的條文。

三、對某全國性商業(yè)銀行發(fā)展反向抵押貸款的建議

某全國性商業(yè)銀行要成功的推出反向抵押貸款，必須要克服諸多困難，比如解決老年人對產品的認識、信任和接受程度，金融人才的儲備問題，有效的產品宣傳等。以下是借鑒美國的發(fā)展經驗，從自身實際出發(fā)，從反向抵押貸款發(fā)展的兩個階段著手，提出一些發(fā)展的建議。

（一）前期準備工作。向政府提議制定完善相關法律法規(guī)，確保參與雙方的權益得到保證。反向抵押貸款存在雙向信息部隊稱情況，即一方面由于反向抵押貸款是一向知識含量高，較為復雜的產品，一般抵押房產的老人，面臨著無法判斷貸款人的資產狀況的風險，一旦貸款結構破產，借款人即有領不到貸款的可能；另一方面，借款人可能隱瞞房產的一些信息，同時在后期執(zhí)行過程中未履行自身的義務。

建立龐大的人才儲備。反向抵押貸款是擁有相當復雜結構的產品，在其設計開發(fā)過程中必須有大量的擁有專業(yè)知識的人才。同時反向抵押貸款要求相當發(fā)達的金融市場作為支撐，以此來轉移風險，使資金實現流動更有效的使用。美國的華爾街為世界的金融中心紐約的中心，擁有世界上最為成熟的金融市場和專業(yè)的金融人才。

有效地輿論宣傳。根據“立足煙臺、輻射山東、面向全國”的指導。從山東半島地區(qū)入手，進行有效宣傳。盡管當前舊的家庭養(yǎng)老模式難以為繼，但仍有非常多的老年人還抱有傳統(tǒng)的觀念，同時由于老年人不易接受新事物，對金融產品不了解，存在抵觸心理。如此在產品宣傳時一定要重視轉變老年人的思想，為其提供一些免費的咨詢機構，雙管齊下。

（二）后期推廣階段。首先，由地方政府帶領，聯(lián)合金融保險業(yè)界、養(yǎng)老保障部門、住建部和學術界等相關單位，對反向抵押貸款可行性進行深入的調研，確定產品運行方案。在產品設計過程中要注重相應的配套法律的完善，同時借助媒體的宣傳，使各個方面相協(xié)調發(fā)展。

隨后，采取試點方法，逐步展開。由于反向抵押貸款適合金融市場較為成熟，老齡化趨勢嚴重的地區(qū)，所以先在某全國性商業(yè)銀行已經開展業(yè)務的經濟發(fā)達的青島、杭州等地區(qū)試運行，結合實際發(fā)展過程中出現的問題，認真總結經驗，為下一步全國范圍推廣打下基礎。接下來注重引入非國有擔保結構，增強市場競爭和產品多樣性，再將產品出售，實現證券化操作，逐步擺脫對政府資金的依賴，實現由政府主導向市場主導過渡。（作者單位：中央財經大學中國公共財政與政策研究院）

參考文獻：

[1] 范子文.中國住房反向抵押貸款研究[M].北京：中國農業(yè)大學出版社，2010，（1）：73-74.

[2] 柴曉武.美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪[J].經濟與管理研究，2010，（5）：3

[3] 范子文.中國住房反向抵押貸款研究[M].北京：中國農業(yè)大學出版社，2010，（1）：133