程曦 余佩玲 李碧云 王寶寧 汪群博

摘要本文針對土地儲備的風險評估來展開討論，找出造成風險的指標，對風險因素進行深層次的分析，明確評估要素。將層次分析法與模糊綜合分析法結(jié)合，將定性問題轉(zhuǎn)化為定量問題，構(gòu)造對比矩陣，分析權重的一致性。與此同時，針對每一評估因素，將篩選出的指標進行權衡、比較和優(yōu)選，確定各個指標的權重，由此量化，最后綜合評估總分，由各項權重對應乘積之和的大小依次找出風險最大的項目進行預警。

關鍵詞風險評估土地儲備層次分析

一、研究背景

土地儲備的投資量大、投資周期長等特點加上該項目尚處于起步發(fā)展階段，使得其運作的風險程度較高，并且缺少深入的研究。近年來，政府一直通過土地儲備來增加財政收入，改善城市的基礎設施。不過，事情的兩面性使得積極的作用往往伴隨著風險，加之土地儲備的過程需要大量的資金，再者我國的金融產(chǎn)品較為單一，以至于土地儲備成為了我國金融市場的主要風險。一旦風險出現(xiàn)將會對國家金融市場造成不可估量的損失。

二、已有結(jié)論

土地儲備方案的評價指標體系建立的原則：全面性原則要求風險評價不遺漏主要指標；科學性原則確保結(jié)果準確合理，體現(xiàn)了指標概念的正確與否與含義的準確與否，獨立全面與否以及體系的結(jié)構(gòu)層次的合理與否；實用性原則確保評估活動的實施質(zhì)量，在建立指標是要考慮現(xiàn)實的可能性；

指標的篩選：由于出讓計劃中第一年的收入與第二年的收入比例與面積比例相同，第一年與第二年的收入總額相加為預期收益，故出讓計劃的第一年與第二年不分開考慮。由于土地儲備投資量大，融資的渠道比較單一，所需資金絕大多數(shù)來源于銀行貸款，于是自籌資金的投資比例小到可以忽略，于是內(nèi)部收益率會失去評估價值，因此不考慮內(nèi)部收益率。由于敏感性分析其實是一種定性分析，無法進行定量分析，由于不同的風險因素在這種情況下發(fā)生的概率不同，在這里忽略敏感性分析指標。由于凈現(xiàn)值（NPV）是用來判斷投資效益的優(yōu)劣，過于片面，因此忽略不考慮。

三、主要結(jié)論

1、研究從某土地儲備項目的可研報告中提取的部分數(shù)據(jù)，首先確定評估對象的各個風險因素，在確立結(jié)果正確無誤的情況下分層建立綜合評價指標體系，然后確定指標標值以及指標權重；運用層次分析法確定中間層和最低層的各個指標的權重，以及最底層的指標對目標層的最終權重，然后運用模糊分析綜合評價法確定最終的風險度并選出風險最高的項。得出合理的風險評估模型。

2、對于近年來較低的土地市場活躍性和土地儲備可研報告的人為因素影響，利用本文的風險評估模型對74塊項目土地進行風險評估，退回我們找出的風險最大的十個項目。

3、構(gòu)造模型，層次分析模型，目標層：風險綜合評價，準則層：（1）銀行商譽；（2）動態(tài)回收周期；（3）項目規(guī)劃用途；（4）收益率；（5）貸款金額占所有投資比例，方案層1到74個項目。

4、構(gòu)造判斷矩陣：通過網(wǎng)絡調(diào)查，采用標度法得出成對比矩陣。

對特征向量作歸一化處理，利用MATLAB算出最大特征值為5.3136，計算一致性指標CI=0.0784<0.1時，可以判斷矩陣是合適的。

5、各指標權重的確定。

（1）以貸款金額占所有投資比例為準則的判斷矩陣及權重，由于土地儲備項目的投資總額中貸款所占比例較大，因此申請貸款所占項目投資總額中的比例對風險有較大影響。Si= Ri/Ki，i=1，2...74，由于K與R已知，所以我們能夠得到值S，由于數(shù)據(jù)較為龐大，不便于在這里展示矩陣，并以K已知用MATLAB來求得最大特征值為74，CI=0，可以認為該判斷矩陣完全一致。

由于D與K已知，所以我們能夠得到值P，最大特征值為74，CI=0，CR=0；

（4）以動態(tài)回收周期為準則的判斷矩陣及權重最大特征值為74，CI=0，CR=0

（5）以項目規(guī)劃用途為準則的判斷矩陣及權重，工業(yè)用地=1，商業(yè)、住宅、綜合用地=2，商業(yè)、住宅用地=3，商業(yè)用地=4，住宅用地=5，綜合用地=6

通過網(wǎng)絡調(diào)查，數(shù)據(jù)的整理分析，采用標度法得出成對比矩陣，計算最大特征值為76.7162，CI=0.0372，CR=0計算各指標對于目標層的綜合權重

V=（V1， V2， V3， V4， V5）， w=（0.144，0.263，0.079，0.468，

0.045）風險G=V*W，由此得出了各個項目的風險系數(shù)，利用excel將其進行排列，得知4，47，71，46，51，69，62，58，38，24這十個項目風險較大。

風險較大的原因是：項目規(guī)劃用途較為單一，動態(tài)回收周期較長，對風險有較大影響，申請貸款額度較大，抗風險能力較弱，銀行對其信譽評級較低，說明該項目在客觀上抗風險能力不強。

武漢市教育局教研項目《數(shù)學建模微課及互動平臺建設》（編號2014087）支持；江漢大學數(shù)計學院學生科研項目《線性代數(shù)的mooc設計》（序號35號）支持

參考文獻：

[1]袁筱玲.土地儲備項目貸款風險評價研究[J].企業(yè)管理，2007.2.1.

[2]唐佳林.城市土地儲備風險管理評價[J].土地資源管理，2007.6.1.

[3]高維義.項目評估的二階段評價法[J].武漢理工大學管理學院，2004.12.

（作者單位：武漢江漢大學數(shù)學與計算機科學學院）