馮慶元

[摘 要]隨著房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，高房價(jià)不僅嚴(yán)重限制了社會大眾住房有效性需求，還深刻地影響著國民經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展。結(jié)合馬克思地租理論與我國房地產(chǎn)市場實(shí)際，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及對房地產(chǎn)存在的問題提出建議。

[關(guān)鍵詞]馬克思；地租；房地產(chǎn)

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我國正處于城市化外延的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)無疑是助推城市化進(jìn)程的重要一環(huán)。但近年來隨著房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，房價(jià)與收入比嚴(yán)重偏離，高房價(jià)不僅導(dǎo)致住房有效需求下降，更深刻影響著國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展。

本文從馬克思地租理論出發(fā)，探索具有社會主義市場經(jīng)濟(jì)特征的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和問題，揭示地租、地價(jià)與房價(jià)現(xiàn)象下隱藏的本質(zhì)，從而為我國房地產(chǎn)健康發(fā)展提供對策建議，有著顯著的現(xiàn)實(shí)意義。

1 馬克思地租理論

依據(jù)馬克思地租理論，地租產(chǎn)生的根源在于土地所有權(quán)與使用權(quán)相互分離，即土地所有與具體使用不是同一者的情況下才會存在地租這一概念。因此，地租表現(xiàn)為所有者向市場使用方讓渡該土地資源所獲得的經(jīng)濟(jì)收益，本質(zhì)上看是產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)[1]。另外，從量上看，農(nóng)業(yè)資本家為取得土地使用權(quán)所支付的貨幣額就是地租的價(jià)值形式。

傳統(tǒng)馬克思地租理論主要以級差地租、絕對地租為基礎(chǔ)，來具體分析地租的來源及實(shí)質(zhì)。

1 1 級差地租

土地資源因其肥沃程度、位置等要素大相徑庭，所以地租也不盡相同。假定土地按等級劃分為優(yōu)、良、劣三類，在同等投入之下前兩類相對于劣等土地而言形成比較優(yōu)勢，以致產(chǎn)生高于劣等土地的生產(chǎn)效率而獲得超額利潤，即級差地租I。但包括已耕劣等地在內(nèi)的所有土地還存在著另一種級差地租—級差地租Ⅱ，該地租形成條件是同一土地上持續(xù)投入，使生產(chǎn)率不斷提升而產(chǎn)生的超額利潤，即級差地租Ⅱ。

1 2 絕對地租

絕對地租則是經(jīng)營任意土地皆須支付的地租，而是土地所有權(quán)壟斷所交納的使用費(fèi)。其實(shí)質(zhì)是農(nóng)作物價(jià)值高于工業(yè)部門平均生產(chǎn)價(jià)格的超額部分。

在此基礎(chǔ)上馬克思還論述了城市地租相關(guān)內(nèi)容，即建筑地段地租。建筑地段地租同樣具有級差地租以及絕對地租之分，但也具有一定特點(diǎn)：一是地理區(qū)位對地租有著決定作用，農(nóng)業(yè)地租起到調(diào)節(jié)作用；二是投機(jī)性更強(qiáng)；三是壟斷性大多情況下超過農(nóng)業(yè)地。

狹義房地產(chǎn)概念屬于城市區(qū)的范疇，同時(shí)房地產(chǎn)市場也建立于土地市場之上，顯然城市地租是分析我國房地產(chǎn)市場的重要基礎(chǔ)。

2 城市地租、地價(jià)與我國房地產(chǎn)市場問題成因

2 1 城市地租與地價(jià)

地租是地價(jià)基礎(chǔ)，地價(jià)是資本化的地租。地價(jià)的實(shí)質(zhì)就是對連續(xù)地租按一定利率貼現(xiàn)的結(jié)果，所以地價(jià)與地租本質(zhì)上具有等質(zhì)性。地價(jià)與地租呈正向關(guān)聯(lián)，與利率呈反向關(guān)聯(lián)，其具體關(guān)系表示為：

P=r/i（P：地價(jià)；r：地租；i：市場利率）

目前，城市級差地租Ⅰ是由土地區(qū)位導(dǎo)致（老城改造，核心地段的優(yōu)越區(qū)域還具有壟斷地租）；級差地租Ⅱ主要來自地方政府征收農(nóng)地所進(jìn)行的持續(xù)性資本投入（城區(qū)開發(fā)）；絕對地租涵蓋所有城市土地（即使是最差的區(qū)域），從量上看應(yīng)不少于農(nóng)業(yè)地絕對地租與級差地租之和。顯然，對于資本化的地租來說，城市地價(jià)也理所當(dāng)然的包括了上述部分，高地價(jià)便有了重要的理論基礎(chǔ)。

另由上式，在市場利率逐年遞降、金融資本過剩情況下，資本性地租即地價(jià)通過房產(chǎn)投資的高額回報(bào)來實(shí)現(xiàn)。從理論上看，城市地租本身具有極強(qiáng)的投機(jī)性，使房地產(chǎn)投資回報(bào)高企，吸引大量投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，推動房價(jià)出現(xiàn)非理性增長、導(dǎo)致泡沫持續(xù)膨脹。

2 2 我國房地產(chǎn)市場問題成因

住房貨幣化改革以來，我國整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但在快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場也日益孕育著大量問題，以致影響到國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。其中，房價(jià)高企更是當(dāng)前矛盾最為突出的棘手問題。雖然，近兩年來受到經(jīng)濟(jì)增速放緩、進(jìn)入新常態(tài)的影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，但從全國整體價(jià)格來看，還是處于穩(wěn)中有升、有漲有跌的高位階段。具體來看，高房價(jià)問題產(chǎn)生有著以下原因：

第一，土地流轉(zhuǎn)過程地租分配不均。高房價(jià)本質(zhì)上其實(shí)是一個(gè)相對性問題，房價(jià)與收入存在嚴(yán)重偏離，根源在地租分配不均。我國土地制度分國有和集體兩大類，國有土地一般分布于城市建成區(qū)，也被稱為國有建設(shè)用地；而集體土地則廣泛分布于農(nóng)村及郊區(qū)。征收農(nóng)業(yè)地本質(zhì)上是集體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為國有產(chǎn)權(quán)的過程；政府再將征收的土地投放到一級交易市場中進(jìn)行出讓，開發(fā)商通過招拍掛等方式拿到土地進(jìn)行開發(fā)。由于級差地租與絕對地租是地方政府重要的財(cái)政源泉，在利益最大化的情況下地方政府在征收與轉(zhuǎn)讓過程中所支付的補(bǔ)償價(jià)很難完全反映土地資源稀缺程度，以致?lián)p害農(nóng)戶或被拆遷者的經(jīng)濟(jì)利益，間接造就了“高房價(jià)”。

第二，需求因素。中國仍處于社會主義初級階段，城市化程度尚低而且正加速發(fā)展，具有大量剛性住房需求。另外，我國目前處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，各類投資標(biāo)的市場培育尚不健全，其他投資領(lǐng)域預(yù)期收益不佳，同時(shí)利率偏低，使部分投資者及商人（炒房團(tuán)）把閑置資金投向房地產(chǎn)市場，直接拉動房價(jià)上升。

第三，資源、公共物及服務(wù)區(qū)域性差異。我國目前高房價(jià)還有一個(gè)極其重要的特征：區(qū)域（地段）差異較為明顯，即一線城市（內(nèi)部核心區(qū)）房價(jià)顯著高于二線城市（內(nèi)部非核心區(qū)）。這是因?yàn)橘Y源、公共物及服務(wù)大都聚集在一線中心城市及內(nèi)部核心區(qū)，導(dǎo)致投入該區(qū)域的資本形成日漸增多，形成累積循環(huán)因果效應(yīng)，最終使這些區(qū)域的地租高企，房價(jià)隨之也處于較高的水平。

3 當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題對策與建議

當(dāng)前房地產(chǎn)市場房價(jià)高的問題，應(yīng)對之策并非要一味打壓房價(jià)，使其從絕對量上呈大幅下降的趨勢，尤其是在我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是拉動經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵動力。所以，解決房地產(chǎn)市場問題的對策與建議還是在于以下幾個(gè)方面。

第一，要完善市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制，健全反映土地資源稀缺程度的要素市場。高房價(jià)的關(guān)鍵在于高地價(jià)，而高地價(jià)源自較低的地租補(bǔ)償。在征收或改造的過程中無論是農(nóng)戶還是城區(qū)拆遷的居民都難以獲取市場的“價(jià)格”，從而保證其能順利買到同等的新房。所以，要真正實(shí)現(xiàn)居有其屋，關(guān)鍵是要給付一個(gè)合理的、反映稀缺程度的市場價(jià)。

第二，正確處理好中央與地方的關(guān)系，強(qiáng)化宏觀調(diào)控實(shí)效。地方財(cái)政收入很大比重來自地租，級差、絕對地租都?xì)w地方財(cái)政收取與支配。顯然地方會有本能的趨利動機(jī)，可能會放松甚至不執(zhí)行中央相關(guān)政策，所以中央應(yīng)采取措施參與城市地租收入分配，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化宏觀調(diào)控績效的目的。

第三，健全區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略與政策。在城市之間要大力引導(dǎo)資源等要素跨區(qū)域流動，逐步縮小一線、二線與三線城市的發(fā)展差距；在城市內(nèi)部，要適時(shí)采取開發(fā)新區(qū)、完善城市配套設(shè)施、搬移區(qū)域中心等措施。

第四，豐富各類投資市場，遏制房地產(chǎn)投機(jī)性需求。從目前來看，我國可投資標(biāo)的還較少、收益較低，所以遏制房地產(chǎn)投機(jī)性需求很重要的一點(diǎn)就是要逐步完善各種投資市場，豐富投資渠道、創(chuàng)新投資標(biāo)的和領(lǐng)域。

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