陳潤

[摘要]我國自2014年年底啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，至今已有近一年時間，本文立足《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其相關(guān)政策文件，結(jié)合房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀，從房產(chǎn)交易、房產(chǎn)價格、房產(chǎn)稅制、農(nóng)村房地產(chǎn)市場、小產(chǎn)權(quán)房管理五個方面，探求了不動產(chǎn)登記后可能對房地產(chǎn)市場造成的影響。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；動產(chǎn)登記；風(fēng)險

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161

2014年12月22日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽發(fā)第656號國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，這標(biāo)志著我國正式啟動不動產(chǎn)登記工作。不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)[1]。簡而言之，就是要將房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等不動產(chǎn)定著物以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行一體化登記，實(shí)施統(tǒng)一登記后，將改變原來國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門分別對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等進(jìn)行分別登記、分別頒發(fā)證書的狀況，形成以統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為責(zé)任部門，以統(tǒng)一的不動產(chǎn)單元為登記對象，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記證書上記載各類物權(quán)信息、頒發(fā)一本不動產(chǎn)登記證書的不動產(chǎn)物權(quán)登記管理機(jī)制。2015年8月上旬，國土資源部透露，自江蘇徐州頒發(fā)第一本不動產(chǎn)權(quán)證書以來，全國各地已累計(jì)頒發(fā)新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》10多萬本、涉及不動產(chǎn)抵押等的《不動產(chǎn)登記證明》10多萬份。

不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施，是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，也是貫徹落實(shí)十八屆三中全會提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展具有重要意義。經(jīng)研究認(rèn)為，不動產(chǎn)登記后，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生以下五方面的影響。

1防范房地產(chǎn)市場交易風(fēng)險

目前，不動產(chǎn)權(quán)利根據(jù)其性質(zhì)不同，由國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門分別進(jìn)行登記，由于各部門執(zhí)行的登記方法、技術(shù)規(guī)程均不一致，分散登記的管理機(jī)制及工作方式有可能導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，甚至引發(fā)房地產(chǎn)權(quán)市場的矛盾和糾紛。實(shí)施統(tǒng)一登記后，由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行歸口登記，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范高度統(tǒng)一，這就可以更好地厘清不動產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利界限，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，減少權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生。

同時，國家要求，在統(tǒng)一登記實(shí)施后，將建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，社會公眾可依法對相關(guān)不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢，不動產(chǎn)登記交易市場和交易對象更為公開透明，這將從根本上防范因信息不公開、不對等導(dǎo)致的交易風(fēng)險的產(chǎn)生。

因此，實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將能在較大程度上助推我國歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、流轉(zhuǎn)順暢的房地產(chǎn)市場建設(shè)，更好地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場交易秩序。

2合理調(diào)控房產(chǎn)價格

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，單個的企業(yè)和個人不可能及時準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便企業(yè)和個人能夠準(zhǔn)確、及時地獲取信息，作出市場生產(chǎn)、交易相關(guān)的決策。

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記工作，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中，將能夠全面、準(zhǔn)確地獲取房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀及價格數(shù)據(jù)，了解整個市場的供求關(guān)系，同時，依托大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等先進(jìn)技術(shù)，可以進(jìn)一步挖掘、豐富不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的價值，更好地預(yù)判房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展方向，并通過一定的公眾平臺予以發(fā)布，在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中發(fā)揮更強(qiáng)有力的作用。同時，不動產(chǎn)登記后，多部門的信息聯(lián)網(wǎng)打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，統(tǒng)一權(quán)屬人名下在不同城市的房產(chǎn)可以一并查詢，異地炒房不再會是漏網(wǎng)之魚，將會導(dǎo)致出現(xiàn)新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供應(yīng)量有望增加，對于合理調(diào)控二手房市場價格起到積極作用。

3加快房產(chǎn)稅制改革步伐

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，各類不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)，實(shí)行全國范圍的聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息及共享平臺，將會從根本上完善以往缺失的不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。此前，曾在重慶、上海等多個城市試點(diǎn)的房產(chǎn)稅已基本淡出，加征的稅費(fèi)并未對樓市格局產(chǎn)生影響。而《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，正是為加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通了技術(shù)條件。不動產(chǎn)登記后，政府客觀掌握每人的房產(chǎn)信息，明確存量房房地產(chǎn)稅、空置稅、二手房增值稅，關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革方面的頂層設(shè)計(jì)將會逐步推出。房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的重構(gòu)，可以從根本上改變當(dāng)前重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)，稅費(fèi)混亂、以費(fèi)代稅等現(xiàn)象，弱化房地產(chǎn)的金融、投資屬性，使其回歸居住、使用屬性，最終對于保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮有利的作用。

4促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

即將實(shí)施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入工作范圍，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，盡快完成房地一體的全國農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，是本次不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。實(shí)施集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證后，將對賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革具有基礎(chǔ)性作用和非常重要的意義。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，2012年中國農(nóng)村人均住宅面積3709平方米，按照中國農(nóng)村人口67億推算農(nóng)村住房總面積近250億平方米，宅基地市場價值（含農(nóng)房及其附屬設(shè)施）超過20萬億，一旦農(nóng)民土地、房產(chǎn)能夠依法流轉(zhuǎn)，將為中國農(nóng)村人口帶來大量財富，形成新型城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動力量。

5倒逼小產(chǎn)權(quán)房問題的解決

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案[2]。不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度發(fā)展進(jìn)程中的一個無法回避的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。現(xiàn)在，28個省市自治區(qū)已經(jīng)拿出了針對小產(chǎn)權(quán)房的工作方案，國土資源部很明確地表示，對小產(chǎn)權(quán)房要拆除一批，教育一批，要處理一批違法的，來震懾一片，要問責(zé)一批失職瀆職的，來警示一片。未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在，可從根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國國務(wù)院令第656號不動產(chǎn)登記暫行條例[EB/OL].（2014-11-24）http：//financesinacomcn/china/20141222/100621132788shtml

[2] 財經(jīng)常識百科小產(chǎn)權(quán)房[EB/OL].（2015-10-10）.http：//baikebaiducom/link？url=21dX7JEMEs6vZ5DYvEwq BIEAHalAgGZKaXqizJNIm_LbBnuLUslsMJzeDdmYUWyHvSvGe_99NtgD2Dy-mYQqEq