曾慧娟

“目前中國(guó)樓市首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。要將地產(chǎn)開工率維持在中等水平，還要進(jìn)一步提高銷售率。這意味著中國(guó)的房?jī)r(jià)還是太高，房?jī)r(jià)水平還要繼續(xù)調(diào)整?！眹?guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示。

IMF的10億平米再次挑起了人們對(duì)空置率的關(guān)注。在鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市，空曠的馬路和人煙稀少的城市新區(qū)早已成為最常見(jiàn)的場(chǎng)景。諸多城市大規(guī)模興起的造城運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，這一作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，是怎么計(jì)算出來(lái)的，數(shù)據(jù)對(duì)不對(duì)？

十億平米對(duì)不對(duì)？

在IMF提供“10億平方米”空置面積數(shù)據(jù)之前，市場(chǎng)上關(guān)于空置率到底有多少的爭(zhēng)論已經(jīng)有了很多次，這次測(cè)算的準(zhǔn)確性如何？專家們說(shuō)法不一。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)去年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出，我國(guó)有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。據(jù)此估算，全國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

但許多業(yè)內(nèi)人士及學(xué)者分析認(rèn)為，IMF報(bào)告觀點(diǎn)因樣本選擇、數(shù)據(jù)采集、調(diào)查方式等主客觀原因估算有偏差。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受記者采訪時(shí)指出，IMF提到的空置率到底是中國(guó)房屋的空置率，還是新建商品住宅的空置率，該機(jī)構(gòu)并未明確說(shuō)明。另外，中國(guó)樓市空置面積達(dá)到10億平方米是如何得來(lái)的，IMF同樣也未做交待，還有就是，其樣本的選擇到底是怎樣的也無(wú)從得知，相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取渠道到底如何同樣也沒(méi)有進(jìn)行說(shuō)明，“那么，其結(jié)論到底有多大的說(shuō)服力，就難以判斷了?！敝x逸楓如是說(shuō)。

以任志強(qiáng)等為代表的業(yè)界人士曾經(jīng)根據(jù)住宅竣工數(shù)量推算認(rèn)為，1998年以來(lái)，城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)超過(guò)了新建住房套數(shù)，因此“絕不可能有5000萬(wàn)套或更多空置”，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率也不太可能超過(guò)20%。

民間也曾嘗試多種辦法統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，包括最原始的“數(shù)黑燈”方式。國(guó)家電網(wǎng)公司2010年曾公布全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查結(jié)果，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。但現(xiàn)有的各種算法都被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“不具有代表性”，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)“不夠權(quán)威”。

多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經(jīng)費(fèi)不足等因素難以落實(shí)。

公開信息顯示，上世紀(jì)90年代中后期，相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，2003年有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法，建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。2010年，統(tǒng)計(jì)部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前，未見(jiàn)到公布相關(guān)進(jìn)展。

在IMF拋出“空置面積達(dá)10億平方米”觀點(diǎn)之后，有媒體就此進(jìn)行了采訪，統(tǒng)計(jì)局表示“沒(méi)有類似的統(tǒng)計(jì)口徑”，住建部表示“沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)”。

如何計(jì)算空置率

既然現(xiàn)在沒(méi)有有效的方法統(tǒng)計(jì)空置率，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，首先應(yīng)該找出統(tǒng)計(jì)的辦法。

目前所謂空置率應(yīng)該指的是“已交付使用的存量住房在一定年限中無(wú)人使用”的住宅所占比例，那么，年限多久算比較合理呢？

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，兩年不使用定義為空置比較合理。一方面，大多數(shù)新房沒(méi)有一兩年的時(shí)間，周邊配套無(wú)法完成；另外一方面，中國(guó)人買房大多未雨綢繆，有時(shí)候小孩剛生出就要開始為他買婚房，所以延后使用的情況也是相對(duì)較多。

待售面積不應(yīng)該計(jì)入空置面積中來(lái)，否則會(huì)使得空置率偏大。據(jù)了解，目前統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一個(gè)指標(biāo)“商品房待售面積”，指的是“已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中已拿預(yù)售證尚未銷售的部分”。謝逸楓表示，如果將這部分面積也歸入空置面積，顯然不符合實(shí)際情況，一來(lái)商品住宅從開工建設(shè)到最終交付使用原本有一個(gè)過(guò)程，短則一年多，長(zhǎng)則三五年，另一方面，拿到預(yù)售許可證到最終售出，原本也需要一定的時(shí)間。

現(xiàn)實(shí)情況也確實(shí)如此。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2014年全國(guó)商品房待售面積6.2億平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該不小。顯然，這次IMF發(fā)布的“10億平方米空置面積”中，如果將“已拿預(yù)售證未銷售部分”的6.2億平方米也計(jì)算了進(jìn)來(lái)，顯然是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹６绻蕹暨@部分?jǐn)?shù)據(jù)，實(shí)際空置面積顯然會(huì)大大減少。

另外，還要綜合考慮中國(guó)人熱衷購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的國(guó)情，這種情況的存在，會(huì)導(dǎo)致空置率上升。

有業(yè)內(nèi)人士表示，亞洲國(guó)家居民有置業(yè)偏好，而這種情況在中國(guó)表現(xiàn)得尤為突出，因此國(guó)內(nèi)高收入家庭擁有多套住房成為一種現(xiàn)象。而相關(guān)調(diào)查研究結(jié)果也印證了這種說(shuō)法，如西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率上漲迅速，在2014年3月底已經(jīng)達(dá)到21%。

三四線“空城”危機(jī)存在

空置率能說(shuō)明啥？看一下歐美國(guó)家的數(shù)據(jù)，美國(guó)住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平。即使美國(guó)樓市最差的2007-2008年，租房空置率最高時(shí)候也就達(dá)到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%。

顯然，一些城市的空置率是高于國(guó)際平均水平的。IMF給中國(guó)樓市的分析就是：2014年以前開工建設(shè)率太高，房地產(chǎn)開工率遠(yuǎn)高于銷售率。 中國(guó)住房供應(yīng)過(guò)剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯?！?/p>

盡管官方?jīng)]有明確的空置率數(shù)據(jù)，但三四線城市的“空城”危機(jī)確實(shí)存在?！斑^(guò)去幾年房地產(chǎn)企業(yè)迫于一二線城市開發(fā)壓力，轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行造城運(yùn)動(dòng)，新建了很多樓盤，但之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速減慢，導(dǎo)致樓盤銷售困難。三四線城市出現(xiàn)空城化不可避免?！敝x逸楓表示。

2014年底，標(biāo)準(zhǔn)排名機(jī)構(gòu)曾發(fā)布了“中國(guó)大陸城市‘鬼城指數(shù)排行榜”。其中，“鬼城”指數(shù)位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關(guān)、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預(yù)測(cè)，中國(guó)未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)近50座“鬼城”。

這一排名的依據(jù)為，住建部的占用地標(biāo)準(zhǔn)為每平方公里建成區(qū)容納1萬(wàn)人口。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，以城區(qū)人口與建成區(qū)面積的占比來(lái)計(jì)算一個(gè)城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，并將這一數(shù)值稱為“鬼城指數(shù)”。

不過(guò)這一數(shù)據(jù)并不能令人信服。丁祖昱指出，根據(jù)我國(guó)城市規(guī)劃編制，基本上以20年為一個(gè)周期，再加上新城建成后居民遷入也需要幾年的時(shí)間，所以該報(bào)告選取的5年數(shù)據(jù)顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)論。

有人認(rèn)為，出于各種原因，有些住宅數(shù)據(jù)是政府不愿意公開的，但這部分信息卻至關(guān)重要，不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)后，大部分?jǐn)?shù)據(jù)都有望得到公開，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的主體都可以提供有意義的數(shù)據(jù)參考，也有利于地方政府針對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策。

以江蘇南通為例，公開數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年南通的土地累計(jì)成交量超過(guò)7500萬(wàn)平方米，以目前的去化速度，消化時(shí)間需要近15年，其人均住房建筑面積達(dá)40.9平方米，遠(yuǎn)超過(guò)北京、上海等地。

“三四線城市之前的積壓庫(kù)存量巨大，而需求有限，因此這些區(qū)域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)?！敝x逸楓說(shuō)。自2013年以來(lái)三四線城市的新房成交量一直處于低位，新的樓市危機(jī)隨時(shí)可能出現(xiàn)。之前，由于樓市投資資金撤出、房?jī)r(jià)大跌，溫州與鄂爾多斯出現(xiàn)了崩盤。這樣的案例在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也可能會(huì)再次上演。

逃離三四線城市

開發(fā)商早已做出選擇?！叭ツ赀h(yuǎn)洋通過(guò)一系列項(xiàng)目出售，已經(jīng)明確了退出三四線城市的戰(zhàn)略，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增的土地儲(chǔ)備有700萬(wàn)平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾在遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上明確表示。

與遠(yuǎn)洋做出相同選擇的房企不在少數(shù)，從部分房企此前透露的2015年拿地策略來(lái)看，房企對(duì)于三四線城市的地塊選擇愈發(fā)審慎。萬(wàn)科表示，選擇進(jìn)入新的城市時(shí)，只有人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對(duì)住宅市場(chǎng)有支撐力的城市才會(huì)考慮。

首創(chuàng)置業(yè)的拿地思路也相當(dāng)清晰：“三四線城市絕對(duì)不會(huì)考慮，除了北京、天津、上海、成都及重慶5大核心城市，不會(huì)考慮到其他二線城市?！?/p>

九龍倉(cāng)集團(tuán)則表示，會(huì)考慮減少城市布局，回歸到一線城市，如上海、北京、廣州、深圳等，基本不會(huì)去三四線城市。

越秀地產(chǎn)也明確將按照“回歸一二線城市”的拓展戰(zhàn)略導(dǎo)向，物色價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)土地，進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。

另外，中國(guó)指數(shù)研究院5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，中國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米10522元，環(huán)比基本持平。此前，中國(guó)房?jī)r(jià)逐月下跌已持續(xù)近一年。不過(guò)，房?jī)r(jià)在不同城市中分化依然明顯。百城中，4月房?jī)r(jià)下跌的城市占六成。

中指院認(rèn)為，一線城市，包括熱門的二線城市庫(kù)存量相對(duì)合理，房?jī)r(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中看漲。但三亞、天津、桂林等庫(kù)存壓力仍較大的二三線城市，未來(lái)仍將以去庫(kù)存為主，住宅價(jià)格將趨于平穩(wěn)或跌幅收窄。

謝逸楓認(rèn)為，需求多數(shù)集中在一二線重點(diǎn)城市，而供應(yīng)主要集中在三四線城市，造成了城市間的冷熱不均。因此，即便政策放松和刺激如此頻繁，二三四線城市依舊疲軟。