曾慧娟

地價(jià)抬升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，似乎是地產(chǎn)界的定律。4月27日，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元摘得海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊。因?yàn)槠洹懊娣邸辟F過(guò)“面包”的價(jià)格，在拿地半個(gè)月后，首創(chuàng)方面還未有動(dòng)靜時(shí)，觸覺(jué)敏銳的周邊多個(gè)項(xiàng)目伺機(jī)而動(dòng)，率先開(kāi)始漲價(jià)或計(jì)劃漲價(jià)。雖然各項(xiàng)目漲價(jià)不僅僅是因?yàn)楦叩貎r(jià)的拉動(dòng)，還有產(chǎn)品差異、項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏、周邊配套升級(jí)等原因，但該區(qū)域房?jī)r(jià)將要普遍上漲已成為事實(shí)。

“久旱逢甘露”

4月27日下午，北京土地市場(chǎng)共推出兩塊地，其中中關(guān)村永豐地塊經(jīng)過(guò)130輪競(jìng)拍，最終首創(chuàng)以總價(jià)56.4億元競(jìng)得，溢價(jià)近32%，同時(shí)，該地塊將配建7500平方米公租房和6.05萬(wàn)平方米自住房。

據(jù)北京市國(guó)土局公告顯示，該地塊位于北京市海淀北部地區(qū)西北旺鎮(zhèn)，建設(shè)用地面積6.52萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模20.87萬(wàn)平方米，地塊掛牌起始價(jià)為37.87億元。出讓年限分別是住宅70年，商業(yè)40年，綜合50年。截至拍賣(mài)當(dāng)日中午12時(shí)，最高報(bào)價(jià)為39.67億元。

永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊在開(kāi)拍前，該地塊由于遭到多次網(wǎng)上報(bào)價(jià)而引起輿論大熱。截至現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，地塊共獲得10次網(wǎng)上有效報(bào)價(jià)。

現(xiàn)場(chǎng)則受到首鋼、天恒、保利、首創(chuàng)、龍湖+首開(kāi)、中化方興+華僑城、永同昌+旭輝+北辰、金地+平安+電建、中鐵建、遠(yuǎn)洋+招商等10家房企以及房企聯(lián)合體的參與爭(zhēng)奪。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)前，海淀區(qū)商品住宅面臨著“賣(mài)一套少一套”的境地，而與此對(duì)應(yīng)的是海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育資源以及上地、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)集群的吸引，對(duì)住宅需求量的推動(dòng)很大，因此海淀區(qū)純商品住宅價(jià)格連年上漲。

正是因?yàn)槿绱?，海淀區(qū)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊本身的稀缺性、未來(lái)需求的穩(wěn)定性、價(jià)格上揚(yáng)的明確性，使得該宗地塊受到熱烈追捧。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不含保障房及自住房，2011年至今海淀區(qū)累計(jì)供應(yīng)了15540套純商品住宅，同期成交量則高達(dá)19200套。受到海淀區(qū)純商品住宅長(zhǎng)期供不應(yīng)求的影響，目前海淀區(qū)僅有3664套純商品住宅庫(kù)存。另一組數(shù)據(jù)更能反映庫(kù)存萎縮趨勢(shì)。

2010年，海淀商品住宅成交量接近5000套，然后是2013年的2725套，2014年1565套，再到2015年迄今的513套。

周邊在售住宅并不多

該地塊的拍出，對(duì)住宅供應(yīng)稀缺的海淀來(lái)說(shuō)，如久旱逢甘露。據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，地塊純商品住宅樓面價(jià)每平米高達(dá)4.3萬(wàn)元，已大大超過(guò)區(qū)域內(nèi)周邊普通項(xiàng)目4萬(wàn)元/平方米左右的銷(xiāo)售均價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)直沖10萬(wàn)元/平方米大關(guān)。但周邊配套遠(yuǎn)遜于五環(huán)周邊的諸項(xiàng)目，如何在確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，提高附加值成為關(guān)鍵。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去5年中，海淀區(qū)僅供應(yīng)了9宗住宅用地，建筑面積為121萬(wàn)平米。而首創(chuàng)永豐地塊附近，同屬海淀區(qū)的在售項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。

地塊緊鄰中關(guān)村壹號(hào)項(xiàng)目，根據(jù)公開(kāi)資料項(xiàng)目，中關(guān)村壹號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園，擬規(guī)劃建筑面積約70萬(wàn)平方米。項(xiàng)目分A、B、C三個(gè)地塊，其中A地塊將建成核心總部聚集區(qū)，擬建科研中心、展示中心。B地塊為快速成長(zhǎng)企業(yè)加速區(qū)，擬建設(shè)5000至20000平方米的加速器項(xiàng)目。C地塊為產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套區(qū)，擬設(shè)獨(dú)棟研發(fā)樓宇和商務(wù)配套設(shè)施，作為科技企業(yè)辦公配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目去年下半年已結(jié)構(gòu)封頂。

從中關(guān)村壹號(hào)一直往西，到達(dá)綠地中央廣場(chǎng)，項(xiàng)目工地用宣傳圍擋圍著，雖然樓未蓋起來(lái)，但銷(xiāo)售也已接近尾聲，項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)辦公，由90-1500平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓、50-20平米的臨街商鋪、層高4.2米的LOFT組成。目前在售僅1、3號(hào)樓的少量勝余房源，而且1號(hào)樓定向手游公司銷(xiāo)售。

在綠地中央廣場(chǎng)的西南邊，隔著北清路，則是銷(xiāo)售接近尾聲的北辰·香麓和正源·尚峰尚水，再往東是五礦萬(wàn)科如園和西山壹號(hào)院。其中五礦萬(wàn)科如園在2010年取得地塊時(shí)樓面價(jià)近2萬(wàn)元/平米，當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)是18000元/平方米，上演了當(dāng)時(shí)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。西山壹號(hào)院項(xiàng)目地塊由首鋼融創(chuàng)在2008年12月以總價(jià)20.1億元競(jìng)得，樓面價(jià)為7000元/平方米，成為北京當(dāng)年下半年的總價(jià)“地王”。

從市場(chǎng)影響看，郭毅認(rèn)為，首創(chuàng)永豐地塊的成交，使得北京城八區(qū)豪宅化的趨勢(shì)更加明朗，隨著近兩年出讓的高價(jià)地項(xiàng)目逐漸入市，預(yù)計(jì)未來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化的跳躍式提升。而這一預(yù)期疊加3·30樓市新政的實(shí)際利好，將推動(dòng)近期內(nèi)北京商品住宅成交穩(wěn)步回升，此前順?shù)N的項(xiàng)目在銷(xiāo)量提升、庫(kù)存不足之后，也將逐漸進(jìn)入提價(jià)周期。

漲聲一片

拍出地王當(dāng)天，便有周邊項(xiàng)目打出了“感謝首創(chuàng)海淀好鄰居，豪奪永豐新地王”的廣告。在5月6日的“海淀高端物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)論壇”上，該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目就表示有漲價(jià)的意向。

保利·海德公園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人袁野在活動(dòng)上稱(chēng)，當(dāng)時(shí)保利也參與了永豐地塊的拍賣(mài)，“拍賣(mài)過(guò)程中，我們總經(jīng)理就表示可以考慮漲漲價(jià)。但是由于海德公園是卡在預(yù)售證的價(jià)格上限在賣(mài)，所以沒(méi)辦法漲價(jià)了?！?·30政策的利好以及地王效應(yīng)的釋放，海德公園項(xiàng)目在最近15天內(nèi)基本上以一天一套的速度售出，預(yù)計(jì)5月中旬就賣(mài)完了?！?/p>

華潤(rùn)·萬(wàn)橡府搶先一步，目前新推產(chǎn)品的均價(jià)已調(diào)至6.5萬(wàn)元/平米，置業(yè)顧問(wèn)表示，“項(xiàng)目一共八棟樓，目前已售罄3棟，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售到2018年，最后入市的樓王將賣(mài)到10萬(wàn)元/平米以上，以后肯定還會(huì)漲價(jià)?！?/p>

從八達(dá)嶺高速北安河出口出來(lái)后，沿北清路往西到達(dá)首創(chuàng)地王的路上，兩邊的燈柱上，均能看到冠城大通百旺府項(xiàng)目的宣傳牌，地塊拍出后，它也是受影響很大的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目在售產(chǎn)品均價(jià)為3.7萬(wàn)元/平米，置業(yè)顧問(wèn)表示價(jià)格暫時(shí)不會(huì)變動(dòng)，但下期六月中旬入市的產(chǎn)品可能要漲價(jià)，預(yù)計(jì)單價(jià)將會(huì)達(dá)到4萬(wàn)元/平米。

五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目也計(jì)劃對(duì)下批入市的產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)價(jià)，置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示，今年5月1日曾推出35套平層大宅，當(dāng)天售罄，均價(jià)在61000-62000元/平米左右，現(xiàn)在如園在售的只剩3套。兩套230平方米，總價(jià)1400多萬(wàn)元；一套260平方米，總價(jià)1500多萬(wàn)元。6月份將推出觀山樓王產(chǎn)品，預(yù)計(jì)均價(jià)在 65000左右。首創(chuàng)摘得區(qū)域新地王，如果如園后期再開(kāi)，價(jià)格肯定會(huì)上調(diào)。

緊鄰如園的西山壹號(hào)院，價(jià)格已沖向10萬(wàn)大關(guān)。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目前項(xiàng)目銷(xiāo)售已接近尾聲，只剩下3套房，所以也不會(huì)存在調(diào)價(jià)問(wèn)題。其中，270平方米的小棟樓王，均價(jià)為9萬(wàn)元/平方米；500平方米的大棟樓王，均價(jià)為10萬(wàn)元/平方米。

綠地中央廣場(chǎng)銷(xiāo)售員介紹，3號(hào)樓可以辦公也可以居住，他對(duì)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展也信心滿(mǎn)滿(mǎn)，“以后隨著永豐產(chǎn)業(yè)基地高價(jià)地的入市及周邊地鐵的開(kāi)通，價(jià)格肯定會(huì)持續(xù)往上走?，F(xiàn)在公司已經(jīng)有調(diào)價(jià)方案了?！?/p>

二手學(xué)區(qū)房火熱

遍地產(chǎn)業(yè)園，綠化多是這一區(qū)域很明顯的特征，很多產(chǎn)業(yè)園都自建房屋，供員工內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)，屬集資購(gòu)房，并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，所以這里能上市交易的二手房小區(qū)并不多，但因?yàn)閷儆诤５韰^(qū)，教育資源是很多買(mǎi)家看重的重要因素，北大附小實(shí)驗(yàn)幼兒園、中關(guān)村二小、首都師范大學(xué)附屬中學(xué)等都在區(qū)域內(nèi)。

在溫泉鎮(zhèn)，僅有的兩個(gè)在售項(xiàng)目北辰·香麓和一街之隔的正源·尚峰尚水，都基本清盤(pán)，“我們計(jì)劃在今年年底清盤(pán)，目前僅剩部分300多平方米的大戶(hù)型在售，單套總價(jià)約900萬(wàn)元?！睋?jù)北辰·香麓銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目在2008年前后就已開(kāi)始銷(xiāo)售，目前在售產(chǎn)品均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米。與其僅一街之隔的正源·尚峰尚水，銷(xiāo)售也已進(jìn)入尾聲。記者實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前在售的50平方米左右LOFT商住產(chǎn)品，也僅剩20余套在售。

上述兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在都以二手房為主，附近的麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示，兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在32000元——38000元/平米左右。101中學(xué)溫泉分校位于正源·尚峰尚水項(xiàng)目的東北側(cè)，目前已經(jīng)建成封頂，今年9月開(kāi)始招生。

冠城百旺府是地塊所在的北清路上唯一一個(gè)商品房項(xiàng)目，現(xiàn)在二手房均價(jià)為3.5萬(wàn)-3.7萬(wàn)元/平方米。“項(xiàng)目引入清華附中、中科院幼兒園優(yōu)質(zhì)教育資源，周?chē)钟泻教斐?、中關(guān)村生命科學(xué)園、永豐基地等高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技人才聚居社區(qū)。因此在去年市場(chǎng)不太好的時(shí)候，百旺府不僅沒(méi)降，還上漲了5000元/平米左右。”該中介人員說(shuō)，“如果首創(chuàng)永豐地塊的樓面價(jià)達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，那么得賣(mài)到9萬(wàn)元/平方米才能保本，想盈利則至少要賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米。以后這邊的升值潛力非常大?！?/p>

五礦萬(wàn)科如園的附近麥田房產(chǎn)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人表示，項(xiàng)目周邊的二手房均價(jià)在4萬(wàn)-4.6萬(wàn)元/平方米之間，花園洋房的價(jià)格則更高。二手房小區(qū)主要有中海楓漣山莊、百旺茉莉園、春暉園、秋露園等小區(qū)，小學(xué)劃片至中關(guān)村二小百旺校區(qū)。

郭毅認(rèn)為：“區(qū)域周邊交通、配套、自然景觀都很好，只要開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目做好，周邊的綜合配套是可以支撐高端定位的，再加上海淀項(xiàng)目少，由稀而貴很正常。”