張佳竹

萬科2015年第一季度報告顯示，營收、凈利潤、銷售額均出現(xiàn)下跌，與此同時，于去年第三季度才入公司的十大股東安邦保險，在今年一季度開始大幅減持，并退出十大股東行列。

業(yè)內(nèi)認為，盡管一季度數(shù)據(jù)受到房地產(chǎn)行業(yè)總體情況、結(jié)轉(zhuǎn)項目規(guī)律等影響較大，但作為房企龍頭的萬科罕見地發(fā)布了盈利預(yù)警，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)頹勢似乎已經(jīng)難以規(guī)避。短期看，萬科本身對于規(guī)模已經(jīng)不再有要求，也無模式上的重大轉(zhuǎn)型動作，業(yè)內(nèi)預(yù)計其業(yè)績增速還將放緩。

季度凈利潤下滑超五成

數(shù)據(jù)顯示，1-3月萬科實現(xiàn)銷售面積395.7萬平米，銷售金額463.4億元。同比分別下降4.7%和14.6%。

“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的竣工、結(jié)算具有較強的季節(jié)性規(guī)律，大多集中在下半年，一季度的占比通常較低，”萬科董事會秘書譚華杰表示，“今年一季度，公司竣工量占全年預(yù)計竣工的比例僅有5.5%，比去年同期的6.6%進一步下降，導(dǎo)致業(yè)績未能充分體現(xiàn)。”

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度萬科的結(jié)算均價約為11200元，明顯低于去年同期的12460元。萬科方面解釋稱，去年一季度的結(jié)算中，上海、深圳等一線城市占比較高。故2015年一季度單季凈利潤率大幅上升至16.1%，遠高于2014年全年10.8%的平均水平。

“總體來看，今年一季度公司結(jié)算規(guī)模有限，凈利潤的下降也有特殊因素，對預(yù)測全年利潤變化的參考意義不大，”譚華杰表示，“根據(jù)公司當(dāng)前的預(yù)計，2015年全年凈利潤仍然會保持增長”。

隨著各地實施細則的落地，4月中旬以來主要城市的住宅成交量普遍有所回升?！皬墓镜目蛻魜碓L量來看，近期市場成交氛圍已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的回升，”譚華杰表示，“而逐漸寬松的流動性環(huán)境，也有助于推動市場信心的進一步恢復(fù)。

“野蠻人”安邦大幅減持

除了業(yè)績外，2015年一季報中更值得注意的，是安邦保險對萬科的減持。它于去年三季度大量增持萬科A股票，以一季報第十大股東持股5703萬股推算，安邦保險一季度減持超過1.77億股。

與此同時，安邦對地產(chǎn)的投入并未減少，除對金地集團按兵不動外，還積極加碼金融街。據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道，金融街控股高管在4月21日公司舉行的網(wǎng)上投資者交流會上透露，安邦有一名董事進入公司董事會，公司正在和安邦商討在資金層面和項目開發(fā)建設(shè)層面的合作機會。此外，安邦還在前些時日舉牌主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大商股份，持股4.99%已接近舉牌線。

“安邦對萬科減持，主要還是基于對萬科自身而非對房地產(chǎn)市場的預(yù)判。”CRIC研究中心分析師傅一辰認為，安邦乘牛市東風(fēng)，已賺得盆滿缽滿。萬科A去年三季度平均交易價格為9.28元/股，今年一季度交易均價已達13.1元/股，漲幅超四成，浮盈至少6.76億元。對于險資來說，這樣的收益率可以令人滿意。

但對于安邦來說，其不滿之處在于投資萬科似乎并沒能使收益最大化。

“相比中小型房企而言，大房企股價想象空間有限。去年開始的這輪牛市使得部分題材豐富的中小房企股價暴漲，但相較之下萬科的股價漲幅并不明顯。”傅一辰表示，萬科原本就具備一定規(guī)模，小的利好無法對其股價構(gòu)成重大影響，單從財務(wù)投資角度來講，牛市之下，投資萬科未必能使收益最大化。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，安邦減持萬科，與萬科業(yè)績增速放緩有關(guān)。

近年來，龍頭房企中，綠地、萬達、恒大等均提出了多元化的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，并有了實質(zhì)性動作，但萬科轉(zhuǎn)型的速度和果斷性相對落后。萬科在堅持住宅專業(yè)化多年后，較優(yōu)的產(chǎn)品線主要還是集中在住宅，對于其他領(lǐng)域的試水并不大膽，還在持續(xù)摸索中，這也讓投資者對其未來的盈利能力產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂。

增速或?qū)⒗^續(xù)放緩

盡管公司認為一季度業(yè)績對預(yù)測全年利潤的參考意義不大，但預(yù)計市場會對萬科2015年的業(yè)績更趨謹慎。

中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，雖然萬科一季度銷售同比出現(xiàn)下滑，但4月份成交積極信號已現(xiàn)，隨著推盤量加大以及市場環(huán)境改善，預(yù)計萬科二季度將進入去化新階段，繼續(xù)維持公司全年銷售2500億元的判斷。

朱一鳴認為，萬科的歷史事實上也是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的真實寫照，由于進入行業(yè)較早，萬科享受了“黃金十年”帶來的利好并隨之?dāng)U大規(guī)模。但如今，簡單的住宅開發(fā)模式已經(jīng)難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)前幾年的業(yè)績高增速，如找不到新的盈利點，增速放緩是必然。

“目前業(yè)內(nèi)對于萬科的關(guān)注焦點，主要還是在其如何轉(zhuǎn)型上?！备狄怀秸J為，長期來看，萬科轉(zhuǎn)型和改革的決心顯著，并已確定了正確的方向。

鼓勵員工創(chuàng)業(yè)的“小草計劃”有利于萬科壓縮規(guī)模，提高執(zhí)行效率，也能避免人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜帶來的精力損耗。同時，萬科也積極在社區(qū)和服務(wù)中尋找盈利點，如正在籌建的養(yǎng)老、醫(yī)療、物業(yè)管理、度假4個事業(yè)部中，有3個與社區(qū)服務(wù)相關(guān)。其中，養(yǎng)老較為成熟，會選擇與險資合作，并計劃在全國復(fù)制。

這一方向也符合萬科一貫的優(yōu)勢：社區(qū)運營及人性化服務(wù)。將“專業(yè)”和“優(yōu)勢”發(fā)揮到極致，或許將是萬科轉(zhuǎn)型最好的出路。