龔小鋒

政府大規(guī)模收購(gòu)稀土等礦產(chǎn)資源并不罕見，但現(xiàn)在，商品房也成了政府的“采購(gòu)”對(duì)象。由于多地新房庫存量大，已有福建、四川、安徽、江蘇等地試點(diǎn)回購(gòu)商品房當(dāng)保障房這一政策。這一“救市”政策，有叫好者，也有質(zhì)疑者。

政府低價(jià)“團(tuán)購(gòu)”商品房

“我們基本沒住宅了，現(xiàn)在剩下的只有部分頂樓的一兩百平米的戶型。”5月26日，四川省巴中市柳津橋·國(guó)際城一名銷售人員告訴記者。現(xiàn)在該售樓處，，住宅樓盤模型早已不在，大廳中央只有項(xiàng)目的商業(yè)綜合體沙盤模型。

之所以幾近售罄，是因?yàn)榇蟛糠肿≌急徽I了，據(jù)悉，當(dāng)?shù)卣谠擁?xiàng)目購(gòu)房總量達(dá)1001戶、總價(jià)4.4億元。而市場(chǎng)價(jià)每平方米4200元，政府組織大批量“團(tuán)購(gòu)”，只要3700元/平方米。

而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，政府回購(gòu)使得買賣雙方皆大歡喜。由于一次性大批量賣房，開發(fā)商省下電視廣告、促銷活動(dòng)等營(yíng)銷費(fèi)用逾1000萬元，也不用為銷售犯愁。

這并非特例，“把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機(jī)構(gòu)賣不出去，現(xiàn)在多了一條路”，這是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。早在1月25日，福州發(fā)布了一條新規(guī)定，由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

購(gòu)買價(jià)格上，由選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購(gòu)商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，以平均價(jià)格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。

安徽省蕪湖市政府回購(gòu)商品房啟動(dòng)得更早，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。蕪湖的主要做法和福州大同小異，以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。

從去年下半年開始，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省份均紛紛推進(jìn)回購(gòu)商品房政策。從做法來看，一是政府部門直接回購(gòu)社會(huì)房源，二是政府部門充當(dāng)中間人，為棚改居民和房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋，集中組織房產(chǎn)推介會(huì)或組織團(tuán)購(gòu)。

一單兩千億的大買賣

地方政府的做法并非毫無來由。從去年開始，高企的庫存成為地方政府頗為痛苦的一座大山。另一方面，政府也有建設(shè)保障房的壓力，大舉建設(shè)保障房和樓市高位庫存并存，這造成了資源的浪費(fèi)。

在此背景下，去年下半年，不少地方政府開始推行回購(gòu)商品房當(dāng)保障房的措施，就引起業(yè)界關(guān)注。此后，這一政策獲得住建部的明確肯定。1月6日出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房之后，其政策門已經(jīng)打開。1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。在此政策指向下，多地市紛紛推進(jìn)回購(gòu)商品房政策。

“三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長(zhǎng)，到目前接近6億平方米的待售庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，庫存高企之下，政府回購(gòu)政策對(duì)三四線城市去庫存確實(shí)好。

5月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)藍(lán)皮書課題組也表示，去庫存成為了重要目標(biāo)之一，預(yù)計(jì)地方政府將出臺(tái)政府回購(gòu)商品房作為保障性住房政策。

回購(gòu)商品房，無論對(duì)于政府還是被選中的開發(fā)商，都是一單大買賣。根據(jù)2014年6月國(guó)家開發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%（此前這一比例僅為20%）。

而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成100多萬套商品房的需求。

不過，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，這一政策雖然有利于緩解樓市庫存壓力，但與巨大庫存相比仍然效果有限。再加上回購(gòu)商品房的具體效力目前難以估算，因此政策只能算是一種補(bǔ)充，消化庫存還是要依賴經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的城鎮(zhèn)化。

“這個(gè)政策還沒有很多實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)，無論是政府的具體執(zhí)行細(xì)節(jié)，還是開發(fā)商的行動(dòng)?！币幻辉妇呙难肫筘?fù)責(zé)人對(duì)此表示謹(jǐn)慎看待，從他所接觸的情況來看，回購(gòu)商品房還有很多方面沒有落實(shí)，目前也并未大力在市場(chǎng)上得到推廣。而除了一部分國(guó)企，這一政策與大部分開發(fā)商無關(guān)。

目前，政府回購(gòu)商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。北京幾年前也曾動(dòng)用過回購(gòu)商品房的政策，因?yàn)殡y以推廣而放棄。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生就明確表示，“上海目前不會(huì)考慮這么做”。

回購(gòu)操作細(xì)則待解決

盡管回購(gòu)商品房被公認(rèn)為去庫存有效的工具之一，但仍然面臨諸多問題沒有解決。韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，該政策確實(shí)存在爭(zhēng)議，也存在權(quán)利尋租的空間，政府如何購(gòu)買、購(gòu)買誰的，以怎樣的價(jià)格購(gòu)買，都存在不確定性。

特別是在回購(gòu)價(jià)格的確定上，政府回購(gòu)商品房的價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)格一兩成，這就使得回購(gòu)的難度有所增加。如福州規(guī)定，回購(gòu)商品房?jī)r(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。南寧市的廣西東盟開發(fā)區(qū)也規(guī)定，以低于市場(chǎng)價(jià)20%以上的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。

一名開發(fā)商人士就私下表示，如果按照低于市場(chǎng)價(jià)15%-20%，這個(gè)降價(jià)幅度市場(chǎng)銷售已經(jīng)難度不大，沒有必要降價(jià)銷售給政府。

此外，該項(xiàng)政策的推行也需要政府提供大量的資金，意愿與政府做接洽的大部分都是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，如福州就規(guī)定由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體。但目前來看，要在市場(chǎng)上大力推廣，尤其是和民企展開合作并不容易。

楊紅旭指出，收購(gòu)商品房用于保障房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過程。而且，政府統(tǒng)購(gòu)商品房這一做法不宜作為長(zhǎng)期之策，否則又有可能重回福利分房的時(shí)代。

不過，作為權(quán)宜之計(jì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府回購(gòu)商品房、安置房的行為應(yīng)該有一個(gè)公開招投標(biāo)的過程，比如說政府收購(gòu)商品房規(guī)模與面積，房源和戶型的選定，這樣會(huì)更加公開透明。

近日，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞指出，如果政府有公共財(cái)力，把實(shí)物補(bǔ)貼變成貨幣補(bǔ)貼，讓困難居民拿著補(bǔ)償款選擇適合自己的房子，而不是由政府包辦，這樣更符合市場(chǎng)配置資源的要求。

實(shí)際上，各地方政府也確實(shí)出臺(tái)了相應(yīng)的措施。5月22日，河南鄭州就規(guī)定，經(jīng)適房家庭轉(zhuǎn)購(gòu)商品房可獲得每平方米800元的財(cái)政補(bǔ)貼。

5月26日，福建寧德也發(fā)布了一條重磅消息，對(duì)購(gòu)置新建商品住房給予財(cái)政補(bǔ)貼，最高可享受購(gòu)房總額3%的財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金不超過8萬元，由當(dāng)?shù)刎?cái)政承擔(dān)。