張佳竹

5月10日央行宣布，自11日起下調(diào)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點，同時將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。這是繼今年4月20日降息以來，央行的第二次降息。此次調(diào)整后，存貸款的基準利率分別下降為2.25%和5.10%。業(yè)內(nèi)人士稱，本次央媽降息是為母親節(jié)獻上的最好禮物，不僅直接反應(yīng)在股市暴漲至4300點，還對房地產(chǎn)市場起到直接刺激作用。

政策落地，成交升溫

央行降息“落地”剛滿一周，北京樓市成交就出現(xiàn)明顯升溫。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月11日-17日，北京商品住宅累積成交2230套，環(huán)比大漲37.7%。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，降息預期落地后，樓市持續(xù)升溫，再加上之前“3·30新政”、“降準”等樓市利好政策疊加產(chǎn)生“1+1>2”效應(yīng)，使得降息一周后成交量大漲。預計二季度樓市還將進一步升溫。

亞豪機構(gòu)最新數(shù)據(jù)也顯示，5月，扣除保障房及自住房后，北京純商品住宅共成交6064套，成交面積70.93萬平方米，相比4月，成交套數(shù)、面積分別增加了33.0%和40.8%。至此，5月純商品住宅成交量已創(chuàng)下年內(nèi)新高。

不僅新房成交升溫，北京二手住宅市場也穩(wěn)中看漲。偉業(yè)我愛我家市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，北京我愛我家合同簽訂量比4月下半月小幅回落 7.14%，比去年同期大幅增長187.44%。降息后6天，北京我愛我家均合同簽訂量比5月前10天出現(xiàn)了9.63%的增長。

鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲表示，“3？30”政策之后，4月份成交量有明顯上升。從4月下旬開始，隨著房客源陸續(xù)消化，成交量開始出現(xiàn)沖高回落的跡象，但總體仍處于相對較高水平。5月10日央行出臺的降息政策則在一定程度上對成交量形成托舉作用，降息后第二周鏈家成交量出現(xiàn)小幅上升，降息托市成效初顯。

房價穩(wěn)中看漲

在政策托舉之下，伴隨著成交量回暖，新房與二手房市場的成交均價也呈現(xiàn)出上揚態(tài)勢。市場上，已經(jīng)有部分樓盤醞釀漲價。

據(jù)了解，位于通州梨園區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰項目銷售人員表示，樓盤單價由之前的20000元-26000元/平方米的基礎(chǔ)上至少上調(diào)一千元。

醞釀漲價的還有同樣位于通州的合生濱江帝景。該項目銷售人員介紹，目前項目已經(jīng)將漲價正式提上日程，只是具體時間和價格還沒定。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，北京純商品住宅整體成交均價為28546元/平方米，與去年5月相比上漲了18.4%?！澳壳氨本鞘兄懈纳菩彤a(chǎn)品占據(jù)成交主流，導致5月純商品住宅市場整體均價水平的提升。”郭毅表示。

新房市場價格上漲，二手房價也出現(xiàn)反彈。

鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，5月通過鏈家地產(chǎn)成交的二手房房源成交均價為36084元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲4.6%。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，5月份北京區(qū)域通過我愛我家達成的二手住宅成交均價為31527元/平方米，比4月份同期小幅增長1.23%，比去年同期增長4.43%。

上述京城二手房市場占有率排行前兩名的兩大中介數(shù)據(jù)也意味著自去年6月，歷經(jīng)11個月后，北京二手住宅成交均價同比漲幅再度轉(zhuǎn)正。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，由于“救市”政策發(fā)力及房企推盤周期等因素，樓市去化速度將提升，6月份樓市成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑?。在成交量反彈之后，樓市價格有可能會逐漸堅挺，未來下半年預期會漲價或買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來臨。

百萬房貸月供減142元

多為業(yè)內(nèi)人士表示，從本次降息的幅度看，利率已經(jīng)達到2001年以來的最低水平。降息無疑會使按揭貸款者受益，利于購房者資金成本降低，將提高市場的購房需求。

“對購房者來說，降息最直接的影響就是每月貸款將減少。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，以以貸款100萬、20年、計算，如果按照基準利率計算，購房者之間可以減少月供143元月每月，合計20年可以減少3.43萬的利息支出。而連續(xù)3次降息后，貸款100萬，20年將減少利息支出超過12.5萬。

“因為全面降準，銀行將增加貸款額度，對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加?！睆埓髠ジ嬖V記者，目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右。未來有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。

從2014年四季度開始已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫的一二線樓市，在再次降息的影響下難免出現(xiàn)暖上加暖現(xiàn)象，雖然公布的房價指數(shù)顯示房價依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京等城市的二手房價格已經(jīng)環(huán)比連續(xù)上行，在這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預期也將明顯向好。

不過，從另一方面看，目前層出不窮的刺激政策，對購房者而言，預期難免會出現(xiàn)一定程度的入市恐慌，入市的積極性會繼續(xù)提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。松動的信貸政策使得購房者難以再期待價格下調(diào)回歸合理。

樓市或暖上加暖

在張大偉看來，央行下調(diào)貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經(jīng)濟環(huán)境，這對大部分開發(fā)商來說是利好消息。目前整體房地產(chǎn)市場的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。房企最困難的時間已經(jīng)過去。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，新政和降息降準利好在二季度相繼落地，經(jīng)過短暫的消化期后，部分剛需和改善性需求已經(jīng)開始真正入市，成為本輪樓市成交開始火熱的“助推劑”。在今年央行連續(xù)的降準降息刺激下，樓市將出現(xiàn)暖上加暖的趨勢。

從目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，降息之后房地產(chǎn)市場尤其是一、二線房地產(chǎn)市場再次活躍，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房價也出現(xiàn)止跌回升的態(tài)勢。三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。但降息對市場依然會帶來一次持續(xù)1-2個季度的不同程度回暖。

“盡管政策力度在一些層面已經(jīng)接近2009年水平，但是在市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、價格門檻倍數(shù)增長之后的今天，樓市已不可能出現(xiàn)幾年前‘搶房、‘隔夜大漲價之類的瘋狂局面。”嚴躍進表示，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整旨在穩(wěn)定住房消費，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，進而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長予以有效緩沖，并且樓市投機者也應(yīng)在上輪房價下跌中吸取教訓，所以房價短期內(nèi)很難出現(xiàn)迅猛上漲。未來市場的量、價增長將整體溫和。