李士玉

近年來，越來越多的人選擇以按揭的方式購買商品房，這無疑大大地便利和促進(jìn)了商品房買賣活動的進(jìn)行，但同時也引起了很多法律糾紛的產(chǎn)生。其中，按揭貸款未獲批而導(dǎo)致的商品房買賣合同以及其他相關(guān)合同的違約問題在現(xiàn)實生活中頻頻出現(xiàn)，房屋出賣人和買受人往往因定金是否返還以及違約賠償問題發(fā)生糾紛。若在二手房按揭買賣中還會牽扯到中介費用支付等相關(guān)問題的糾紛。本文從現(xiàn)實生活中發(fā)生的真實案例出發(fā)，運用民法學(xué)的相關(guān)理論，厘清各方當(dāng)事人在這種情況下的責(zé)任承擔(dān)問題，并提出合理的建議，為以后商品房按揭買賣風(fēng)險防范以及司法實踐活動提供一些參考。

一、問題的提出：從現(xiàn)實中發(fā)生的真實案例說起

案例一 張某以按揭付款方式與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，就付款方式合同約定如下：房屋價款60萬元，買賣雙方同意買受人以按揭方式支付購房款。約定定金3萬元，首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元，由買受人于合同簽訂之日起3日內(nèi)支付；剩余購房款，即人民幣44萬元，由買受人向某商業(yè)銀行申請貸款支付。合同簽訂后，張某依約支付了3萬元定金和相應(yīng)的首付款，但在申請銀行貸款的時候遇阻，貸款拖了一個月始終未放下來。原來，張某曾經(jīng)將信用卡借給朋友使用，被刷爆，后償還延遲，影響了張某的信用記錄，銀行拒絕向張某發(fā)放貸款。因貸款未獲批準(zhǔn)，張某無力支付剩余購房款，于是向開發(fā)商提出退房。開發(fā)商同意退房，但拒絕返還定金和首付款。

案例二 家住南京的王某，欲通過一家房屋中介公司在市中心購買一套二手房，遂與某房屋中介公司簽訂了一份《二手房買賣中介合同》，約定中介費用為房屋價款的百分之一。后經(jīng)過中介公司的介紹，王某看中了劉某的一套房屋，并與劉某簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋價款100萬元，買受人先支付3萬元定金，首付款40萬元在七天內(nèi)交付給出賣人，剩余房款由買受人通過按揭貸款的方式支付。買受人需在合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理完畢全部貸款手續(xù)，并保證出賣人收到貸款。合同簽訂后，王某依約支付了首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行。一個月很快過去了，但王某的貸款卻始終未放下來。后經(jīng)過多方打聽，才知因王某的身份證號碼與他人的身份證號碼相同，所以銀行拒絕發(fā)放貸款。得知這些消息，王某隨即到了派出所進(jìn)行查詢，結(jié)論是王某的身份證號碼是正確的。王某持派出所開具的證明，又到了該商業(yè)銀行，銀行看了證明仍是拒絕發(fā)放貸款。因貸款未獲批準(zhǔn)，王某無力支付剩余購房款，無奈提出解除合同。三方就定金和中介費用支付發(fā)生爭議。

從上述兩個案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)商品房按揭貸款未獲批的情況下，買賣雙方甚至中介第三方都將面臨一定的法律風(fēng)險，遭受一定的損失，為了盡量保全己方的利益免受損失而發(fā)生一系列的糾紛。我們需要從《合同法》的相關(guān)規(guī)定尋求救濟(jì)，厘清這種情況下合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，從而為公平合理地解決糾紛提供法律上的依據(jù)。

二、問題的分析：按揭的法律性質(zhì)初探

（一）商品房按揭貸款的性質(zhì)

“按揭”一詞是香港人對于英美法系中的一種物品的擔(dān)保方式“Mortgage”的翻譯。個人住房按揭貸款一般是指購房人將與房地產(chǎn)銷售商之間的房地產(chǎn)買賣合同標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人的名義將款項交與房地產(chǎn)商的法律行為。具體而言，按揭是由房地產(chǎn)開發(fā)商、貸款銀行、商品住房買受人三方共同參加的融資購銷樓房的行為；買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品住房買賣合同、支付不低于一定比例的首期購房款后，由買受人將所購商品房設(shè)定物的擔(dān)保，向銀行申請購房余款的貸款；銀行收存買受人所購商品房的權(quán)利證書和文本，并將購房余款一次性劃歸房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行承擔(dān)買受人按期還款付息的連帶責(zé)任保證或者回購用于擔(dān)保的商品房、并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息的責(zé)任。

按揭貸款于20世紀(jì)90年代始從我國香港地區(qū)移植到我國大陸，所以相關(guān)的法律規(guī)定相對較少，對商品房按揭的定性尚不明確。學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為，商品房按揭貸款的法律性質(zhì)屬于讓與擔(dān)保。

（二）現(xiàn)行法律的依據(jù)

2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條第二款規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買收人?！痹摋l款成為許多買受人主張權(quán)利，要回首付款、定金甚至中介費的依據(jù)，然而每個個案中關(guān)于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的判斷存在爭議。

三、法律的運用：按揭商品房買賣中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)分析

法律是樸素的，是為解決實際問題而產(chǎn)生的。在按揭貸款未獲批準(zhǔn)的情況下，房屋買賣合同當(dāng)事人的關(guān)于首付款和定金返還問題，以及房屋中介合同當(dāng)事人中介費支付或返還問題要根據(jù)具體的案件情況做出不同的處理。

（一）一手房買賣中首付款和定金糾紛處理

在一手房買賣中，購房者與開發(fā)商基于合意簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同。合同中，買賣雙方約定首付款支付以及余款通過銀行貸款支付，此時買賣合同成立并且生效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的”，一方當(dāng)事人可以請求解除合同。即是說，按揭貸款合同未能簽訂，已經(jīng)簽訂的商品住房買賣合同可因解除而終止，商品住房買賣合同終止，出賣人的經(jīng)營利益就不能得以實現(xiàn)。這種情況下，按揭貸款沒有申請下來，而迫使買賣合同無法繼續(xù)履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購房者支付的首付款返還給購房者。至于購房者支付的定金是否需要返還，則要考慮按揭貸款沒有獲批是否由于不可抗力或者其他不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由了。根據(jù)“定金罰則”，支付定金一方違約的則不能要求返還定金，收取定金一方違約的則要雙倍返還定金。案例一中，張某因為信用記錄不良而無法申請按揭貸款，自然要承擔(dān)違約責(zé)任。盡管是張某的朋友透支了他的信用卡影響了其信用，但這都是由于張某一方的原因?qū)е掳唇屹J款未獲批，張某存在過錯或過失。如果雙方?jīng)]有約定定金，則根據(jù)買賣合同中的違約條款，支付違約金。若未約定違約金條款，守約一方可以根據(jù)實際損失要求賠償違約金。

（二）二手房買賣中中介費用支付問題

1.二手房買賣中介合同的性質(zhì)

我國《合同法》第四百二十四條規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

二手房屋買賣中介合同屬于居間合同，合同中中介公司一方的主要義務(wù)就是提供訂立合同的機會或者服務(wù)，因此一般情況下，只要房屋買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，不管按揭貸款有沒有申請下來，房屋買賣合同是否履行完畢，都不影響中介費的支付。通常情況下，中介合同中也會約定在買賣雙方簽訂好合同后支付中介費。如因按揭貸款未批，而解除房屋買賣合同的，買受人無權(quán)要求中介公司返還中介費用。

2.中介費與勞務(wù)費的區(qū)別

與中介費不同，勞務(wù)費不以促成合同的成立為前提，它是對中介公司從事居間活動必要支出的一種補償。我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。根據(jù)這項規(guī)定，我們可以看出二手房買賣中介費是以促成簽訂買賣合同為充分必要條件。之后進(jìn)行的買受人向商業(yè)銀行申請按揭貸款是否被批，與中介公司無關(guān)，中介公司不承擔(dān)風(fēng)險。因此，案例二中王某沒有理由要求中介公司返還中介費。

那么，王某是否能基于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定要求出賣人返還定金呢？王某既沒有過錯也沒有過失，但是客觀上，的確是由于王某一方的原因?qū)е路课葙I賣合同不能繼續(xù)履行。在合同沒有約定的情況下，只能依照法律的規(guī)定來確定責(zé)任歸屬?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對因商品房貸款擔(dān)保合同不能成立導(dǎo)致商品房按揭合同解除問題如何解決有所規(guī)定，但是對于哪種情形下才是“因當(dāng)事人一方原因”，哪種情形下可以認(rèn)定為“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人原因”并沒有做出進(jìn)一步的解釋說明，司法實踐中看法也不盡統(tǒng)一。筆者認(rèn)為，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，僅限于不可抗力、國家政策的變更等原因。案例二中，銀行的主觀審查行為導(dǎo)致王某的按揭貸款未批，不屬于上述范疇。王某一方的原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，可以請求返還首付款，但是也要承擔(dān)不予返還定金的違約責(zé)任。

四、法律的建議：防范法律風(fēng)險的幾點做法

上述討論都是基于合同當(dāng)事人未就按揭貸款不批情況下，剩余房款支付方式或者合同履行方式，以及定金、首付款、中介費等未作出約定時的前提下開展的。

現(xiàn)實生活中，很多因按揭貸款未批，買賣合同無法繼續(xù)履行，而讓購房者承受了不少不必要的損失。其實，購房者在以按揭貸款購買商品房時，更加謹(jǐn)慎周全一點，就能避免很多不必要的糾紛。

（一）簽訂合同前自查還款能力

購房者在簽訂購房合同前，一定要明確自己的個人信用系統(tǒng)有沒有問題，自己是否在限貸范圍之內(nèi)。按揭買房，第一關(guān)就是要提供個人的月供收入比資料，即貸款人按揭貸款的月還款額不得超過其可支配收入的百分之五十。所以，購房者通過按揭貸款買房時，首先應(yīng)對自己的償還能力有正確的判斷，最大可能地保證申請的貸款數(shù)額能夠如期獲準(zhǔn)。

（二）關(guān)注違約條款的賠付

近年來，個人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入門檻相比前些年提高了不少，這也使得貸不出款而退房的情況開始增多。因此，在簽訂購房合同時，一定要留心關(guān)于逾期付款的條款，否則，可能面臨高額違約金賠付的問題。

（三）簽訂補充協(xié)議

為了避免按揭無法順利辦結(jié)，商品房買賣不能繼續(xù)履行而導(dǎo)致違約的情況發(fā)生，買房者可與賣房者在補充協(xié)議中做一個約定，即增加一條“如非雙方故意或重大過失導(dǎo)致按揭貸款不能如期申請下來，由買賣雙方協(xié)商余款支付方式或者解除購房合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款，用約定排除法定，規(guī)避違約風(fēng)險。

五、結(jié)語

在高房價的時代，以按揭方式購買商品房成為越來越多人的選擇，因貸款未批導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的違約糾紛也不斷發(fā)生。一方面，我們要運用合同法理以及相關(guān)法律知識，正確劃分合同各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，運用現(xiàn)有法律規(guī)定判斷違約責(zé)任的承擔(dān)，解決已經(jīng)發(fā)生的法律糾紛。另一方面，提出合理建議，提醒買房者更加審慎地進(jìn)行商品房按揭貸款行為，規(guī)避法律風(fēng)險，減少糾紛的產(chǎn)生。

參考文獻(xiàn)：

1.唐烈英.商品住房買賣按揭貸款法律問題研究.法律出版社.2008

2.王闖.讓與擔(dān)保法律制度研究.法律出版社.2000

李求軍/責(zé)任編輯