陳小瑛

近期，市場(chǎng)傳言的深圳多個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)二手房房?jī)r(jià)暴漲超過(guò)40%，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，這決非夸大其詞。房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，也引發(fā)深圳出現(xiàn)了史無(wú)前例的業(yè)主違約潮。

政策放松，深圳房?jī)r(jià)史無(wú)前例暴漲

為了緩解市場(chǎng)的恐慌情緒，深圳官方并不認(rèn)可房?jī)r(jià)暴漲超過(guò)40%一說(shuō)。深圳房地產(chǎn)研究中心通過(guò)對(duì)在售樓盤的統(tǒng)計(jì)，前海、龍華、寶中3個(gè)片區(qū)新房今年以來(lái)平均漲幅13.41%，而深圳市3月份以來(lái)簡(jiǎn)單均價(jià)僅上漲了6.71%。

不過(guò)深圳規(guī)土委并未對(duì)這3個(gè)片區(qū)的二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅作統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上，二手房?jī)r(jià)格漲幅要遠(yuǎn)超新房。根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查，在“9·30”和“3·30”新政之后，熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)確實(shí)暴漲了40%以上，這在深圳還是史無(wú)前例的現(xiàn)象。

記者連日來(lái)走訪福田、羅湖、南山區(qū)、前海后海片區(qū)、寶安中心區(qū)等多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅最大的主要包括兩類房源，一是學(xué)位房，二是有自貿(mào)區(qū)和城市新中心概念炒作的片區(qū)。

以學(xué)位房著稱的福田香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)以及農(nóng)林片區(qū)，房?jī)r(jià)普漲30%-40%。香蜜湖美聯(lián)物業(yè)客戶主任高雷超告訴記者，水榭花都從6萬(wàn)漲至8萬(wàn)/平米，香蜜湖1號(hào)從9萬(wàn)-10萬(wàn)元單價(jià)漲至目前的12萬(wàn)/平米。學(xué)位更好的農(nóng)林片區(qū)，房?jī)r(jià)普遍從5萬(wàn)多漲至七八萬(wàn)/平米。

“香域中央一套202平米的房子，放盤價(jià)2100萬(wàn)，比去年漲幅超過(guò)40%，10個(gè)客戶搶一套房子?！备呃壮嬖V記者，部分是換房的改善型需求，部分是85后、90后的年輕人在深圳工作，父母出錢買房。也有從股市賺到錢的客戶，轉(zhuǎn)而買房坐實(shí)收益的。

而另一個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的動(dòng)力則是城市新中心概念。龍華坂田片區(qū)已出現(xiàn)了新房與二手房倒掛的現(xiàn)象，5月下旬開(kāi)盤的中海錦城精裝修均價(jià)為4萬(wàn)元/平米，而該片區(qū)較新的二手房?jī)r(jià)普遍已從去年單價(jià)每平米2萬(wàn)多上漲至4萬(wàn)以上。

南山區(qū)在近期推出部分豪宅、前海和蛇口則受自貿(mào)區(qū)概念疊加學(xué)位房?jī)r(jià)格上漲影響，這些片區(qū)房?jī)r(jià)上漲明顯，也帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲。

自貿(mào)區(qū)概念炒作更甚，以前海片區(qū)為例，該片區(qū)星海名城、鼎太風(fēng)華、港灣麗都、諾德國(guó)際等小區(qū)已普遍從“3·30”政策之前的三四萬(wàn)元單價(jià)漲至五六萬(wàn)以上。后海片區(qū)，蔚藍(lán)海岸等代表性小區(qū)，房?jī)r(jià)也從去年的4.5萬(wàn)元漲至目前6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平米。而寶安中心區(qū)因搭上前海概念，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)急速上漲。

房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，引發(fā)了深圳業(yè)主違約潮。深圳房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮告訴記者，5月份接手的維權(quán)訴訟案件甚至比2014年全年還多，已接到上千購(gòu)房者的電話咨詢?nèi)绾尉S權(quán)。

多重因素引發(fā)，投資客帶動(dòng)剛需恐慌入市

探究深圳房?jī)r(jià)暴漲的深層次原因，似乎任何單一元素都無(wú)法解釋清楚。去年的“9·30”政策，原本算二套房改為首套房的新規(guī)，使改善型需求得到釋放。但真正引發(fā)深圳房?jī)r(jià)暴漲的導(dǎo)火索，還是“3·30”新政，營(yíng)業(yè)稅免征期從5年改為2年，降低了稅費(fèi)成本，直接刺激了市場(chǎng)的換手率提升。

深圳某房地產(chǎn)副總經(jīng)理告訴記者，政策是最重要的催化劑，他們樓盤大部分客戶是賣了舊房換新房，過(guò)去小戶型的價(jià)格比大戶型要貴，銷售速度也更快，但今年恰恰相反，大戶型率先被搶光，改善型需求被壓抑了四五年，政策放開(kāi)后，市場(chǎng)累積的需求突然釋放，造成供需失衡。

不過(guò)同樣的“9·30”、“3·30”新政，在北上廣卻沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象，因此將政策視為根本要素，似乎也缺乏說(shuō)服力?！罢呙娣潘珊?，改善型需求增加，加上投資客入場(chǎng)炒作，使得原本沒(méi)打算買房的剛需跟隨恐慌性入市，更加造成市場(chǎng)短期的供不應(yīng)求?！鄙钲谝晃环康禺a(chǎn)研究人員分析稱。

投資客的入市，使深圳樓市激起了更大的浪潮。實(shí)際上，在“9·30”政策后，首套房的自住真實(shí)性有所打折。據(jù)記者了解，很多投資客通過(guò)夫妻離婚，借用朋友親戚名義，均可獲得首套房購(gòu)買資格，但用途卻是投資。

從供給源頭上看，土地供應(yīng)不足，是深圳近幾年一直存在的問(wèn)題。2013年，深圳工業(yè)用地占比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%?！笆袌?chǎng)供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)飆升的本質(zhì)原因，但如果沒(méi)有信貸政策刺激，房?jī)r(jià)也會(huì)漲，但不可能這么暴躁，貨幣持續(xù)寬松，撬動(dòng)了房?jī)r(jià)漲幅?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)研究人員說(shuō)。

深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，深圳土地面積本來(lái)就少，人口密度全國(guó)最大，政策放松后，加上降準(zhǔn)降息，更是火上澆油。

“每次深圳樓市反彈與調(diào)整，均由信貸政策松緊決定，在信貸放松后，原來(lái)的二套首付要7成，現(xiàn)在算首套只要3成，杠桿明顯在加大。”中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平說(shuō)，尤其是投資客群體多，深圳投資客不像北上廣一樣低調(diào)，賺錢后喜歡在朋友間傳遞，容易引來(lái)傳導(dǎo)效應(yīng)。

某房企營(yíng)銷總監(jiān)勞建國(guó)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與深圳市場(chǎng)供需不平衡以及市場(chǎng)資金面寬裕有關(guān)，深圳在賣的新盤屈指可數(shù)幾十個(gè)，一點(diǎn)資金就能撬動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。