張韜

今年5月，海眾網(wǎng)宣布完成了國內首個海外房地產(chǎn)物業(yè)眾籌項目。該項目是位于美國南卡羅來納大學哥倫比亞分校的五套獨棟別墅，目標籌集資金為110萬美元。海眾網(wǎng)僅用不到兩個月的時間就完成了這次眾籌。

海眾網(wǎng)的模式是篩選好海外房產(chǎn)標的在線上展示，由國內投資人以不低于某一門檻的資金入股一個房地產(chǎn)項目的物業(yè)公司，通過租賃獲得租金收益和將來出售房產(chǎn)的增值收益。眾籌的房產(chǎn)不用于居住，而是一項純投資行為。去年11月成立后不到三個月，海眾網(wǎng)就獲得300萬美元的天使投資。這讓海眾網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO譚尚軒更加堅信當初選擇回國做海外投資是一個正確的決定。

2011年從美國迪金森學院（Dickinson College）畢業(yè)后，譚尚軒就開始在一家美國房產(chǎn)中介賣房子。作為一個外國人，譚尚軒認為與美國當?shù)厝嗽诳蛻粼瓷蠜]有競爭優(yōu)勢，但在美國的留學生帶來的巨大租房需求讓他看到“學區(qū)房”的商機。

“‘學區(qū)房有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在美國，只有找不到房子租的學生，沒有學校周邊的房子租不出去的情況?！弊T尚軒表示，“眾籌最大的好處就是降低了門檻，你不是說我一個人去買一套房子，而是我們很多人一起去做了一項很大的投資。” 海眾網(wǎng)的這個項目3萬美元起投，三年期限，預期租金年化收益率為8%，預期房價升值帶來的年化收益率為5%-10%。

不再是博高收益

像海眾網(wǎng)一樣，國內目前至少有十幾家提供海外房地產(chǎn)投資服務的網(wǎng)絡平臺，但需求更甚。胡潤研究院今年4月發(fā)布的《海外置業(yè)趨勢報告》顯示，目前國內有高達80%的受訪高凈值人群表示在未來有海外投資需求，超過半數(shù)已有海外投資經(jīng)驗。這種需求大部分產(chǎn)生于2011年，也就是金融危機結束兩年以后。

成立于2014年的海投金融，為國內投資者提供美國房地產(chǎn)基金、中小企業(yè)貸款和房地產(chǎn)眾籌的投資服務。其機構業(yè)務總監(jiān)沈旭文表示， 2010年以前，中國人到海外投資的意愿并不強，“2008年金融危機對高凈值人群心理上的沖擊直到2011年左右才完全消退?！?/p>

除了外部投資環(huán)境的趨穩(wěn)，沈旭文還認為，海外留學群體的擴大是刺激海外投資的更大動力。根據(jù)教育部的公開數(shù)據(jù)，2014年度我國出國留學人員總數(shù)為45.98萬人，比2009年人數(shù)的兩倍還多。其中，自費留學人數(shù)占總人數(shù)的比例高達91%。

沈旭文表示，中國家長往往將包括學習和生活的一大筆錢直接給孩子，這個理念到2009年甚至2010年之后發(fā)生了變化。家長覺得直接給一大筆錢并不能培養(yǎng)孩子們的理財觀念，“他們希望定期地給學生學費和生活費，同時剩余的錢還有保值和增值的功能?！?/p>

胡潤的上述報告還表示，房地產(chǎn)成為最為熱衷的海外投資標的，占海外投資最大比重，超過四成。其中，七成高凈值人群海外置業(yè)為自住，三分之一為投資，平均投入600萬元人民幣。

對此，沈旭文表示，可投資資產(chǎn)規(guī)模在100萬至3000萬美元的人群是海外投資的主力。他們產(chǎn)生投資海外市場的想法還與近年國內經(jīng)濟不太景氣相關。

沈旭文表示：“他們會去尋求成熟的市場配置資產(chǎn)，避免國內經(jīng)濟不景氣給他們帶來資產(chǎn)上的損失?！?/p>

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，信托產(chǎn)品平均收益率從2012年一季度的9.4%跌至2013年二季度8.6%。雖然此后信托的收益率有所回升，但仍不到9%。在信托類產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托收益率最高，但也在同一時期從10.6%跌至9.2%的水平。

P2P方面也是問題多多。網(wǎng)貸之家發(fā)布的《中國P2P網(wǎng)貸行業(yè)2014年度運營簡報》顯示，截至2014年年底，國內P2P平臺已達1575家，較2013年上漲 96.88%，但問題平臺也劇增，全年問題平臺達275家，是2013年的3.6倍。平均約6個P2P平臺中就有一個是問題平臺。所謂問題平臺，是指該平臺出現(xiàn)提現(xiàn)困難，甚至跑路等無法按時兌現(xiàn)收益的現(xiàn)象。

反觀國內，近幾年樓市政策頻繁變動，直接投資國內房地產(chǎn)風險比較大，國內投資者就傾向于投資海外穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)投資管理服務公司仲量聯(lián)行的調研報告顯示，2014年，中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資額創(chuàng)下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。倫敦、悉尼及美國主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥是中國投資者最集中投資的城市。

與此同時，無論租金還是房價，美國樓市正處于上升通道。根據(jù)美國房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)，今年4月美國住房租賃價格同比上漲4%，已經(jīng)超過同期3%的房價年漲幅。同時，2014年美國房價同比漲幅高達4.9%，今年預計超過5%。

譚尚軒表示，美國房價相對國內仍處在一個低點，“而且光是房租，七八年就把這個房子的價錢收回來了?！辈贿^，譚尚軒還表示，高凈值人群投資海外資產(chǎn)主要還是分散風險，而不是追求高收益?！昂Ｍ夥慨a(chǎn)投資收益率為8%左右，國內兩位數(shù)以上是很正常的事，收益率并不是海外房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢。”

利用互聯(lián)網(wǎng)加速布局

在海眾網(wǎng)成立之前，譚尚軒2011年回國創(chuàng)立的是一家線下財富管理公司——UAG江南美聯(lián)，目前管理的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達到1500萬美元?！暗侨ツ晡野l(fā)現(xiàn)，這個太慢”，譚尚軒并不滿意自己公司擴張的速度，“公司擴張就得全國設點。你抓北京的客戶就在北京開家公司，抓成都的客戶就在成都開家公司，你開遍全國就抓住了全國的客戶，但是這太慢了?！?/p>

譚尚軒這才想到互聯(lián)網(wǎng)眾籌的辦法，就將客戶轉移到線上，從而成立了海眾網(wǎng)。但并非所有的人都從開始就看好互聯(lián)網(wǎng)海外投資平臺。在私募沉淀多年的富舜投資管理咨詢（上海）有限公司董事長劉珀宏對此顯得更為謹慎。

劉珀宏稱，自己以前一直都不認為資產(chǎn)管理行業(yè)會受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，認為高凈值客戶不會只點幾下鼠標就拿出成百萬上千萬元的資金，因為“做這個行業(yè)最大的困難是個信任問題，尤其是對中高端客戶”。

但過去幾年，劉珀宏的想法有些變化。雖然投資海外的人越來越多，劉珀宏發(fā)現(xiàn)真正懂海外市場的人卻不多，不少外國投行正在利用國人“看不懂市場”賺取利潤，“海外投資相對專業(yè)而且信息極度不對稱。就像最早出現(xiàn)的CDS，連海外投行自己都不了解這個產(chǎn)品，但他們依舊向客戶提供這種產(chǎn)品，這中間有巨大的利潤空間。這完全不是投資造成的，而是信息差?！?/p>

劉珀宏希望借助互聯(lián)網(wǎng)填平這個“信息差”，于是富舜前期參與投資創(chuàng)建了第三方跨境投資平臺“小組漲”?！靶〗M漲”近日推出了國內首只海外酒店股權私募基金“全球贏1號”。據(jù)劉珀宏介紹，“全球贏1號”由美國私募基金Keystone集團作為其基金管理人，該集團也是前美國總統(tǒng)布什家族的房地產(chǎn)基金管理人，“小組漲”與其簽約成為亞太地區(qū)唯一合作伙伴。

“全球范圍內，美國酒店的年化回報率最高，大概為12%，中國為7%，”劉珀宏稱，“美國十年簽證政策出臺之后，中國赴美游客大增?，F(xiàn)在美國酒店尤其是加州，一店難求?！?/p>

根據(jù)美國旅游機構Brand USA的數(shù)據(jù)，2014年全年，中國赴美游客約為218萬人，同比增長21%，是2003年的十倍以上。去年11月，美國宣布中國赴美旅游和商務簽證最長有效期延長至10年，學生簽證最長有效期延長至5年。美國白宮發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，簽證新政實施后，到2021年，中國赴美游客人數(shù)將達到730萬人。

藍海一片，但“風口”尚未形成

盡管中國人配置海外資產(chǎn)的規(guī)模越來越大，但從配置比例來看，這一趨勢恐怕才剛剛起步。 胡潤發(fā)布的《2014中國高凈值人群白皮書》稱，世界高凈值人群擁有54萬億美元的財富總量，這其中的24%投向了海外資產(chǎn)。中國高凈值人群的財富總量是4.4萬億美元，但是其中只有5%的財富投向了海外。

“我不覺得海外投資的‘風口已經(jīng)到來，還需要再等一兩年，”海眾網(wǎng)譚尚軒表示，“現(xiàn)在一個很大的問題是中國人對海外投資的認知度是不夠的。海外投資不是單純地、投機性地博高收益，而是分散風險，實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值?！?/p>

沈旭文則認為，未來QDII2出臺才意味著“風口”到來。

中國正在考慮推出合格境內個人投資者（QDII2）境外投資試點，首批試點的城市共有六個，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。居住在試點城市年滿18歲的境內個人，只要個人金融凈資產(chǎn)最近3個月日均余額不低于100萬元，通過投資和風險能力測試、無重大不良記錄且沒有經(jīng)司法裁決未償還債務者，可以申請QDII2。境外投資領域共包括境外金融類投資，境外實業(yè)投資，境外不動產(chǎn)投資等。

沈旭文表示，每年5萬美元的外匯門檻，對大多數(shù)海外投資者并不匹配。國人財富的增長，使得他們愿意也有能力把資金投到海外。

在“風口”來臨之前，劉珀宏認為，“目前大多數(shù)平臺都還是在一個布局階段，希望大家認可投資邏輯。未來是不是會掛一些產(chǎn)品、廣告都是不確定的事情?！?/p>