陳方勇

在過去20多年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營大多采用以資產(chǎn)重型化為特征的香港模式，房地產(chǎn)開發(fā)總攬全包，獲得了巨大的利潤。但隨著國內(nèi)市場變化和政府調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)依靠的囤地增值、低成本信貸等傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨挑戰(zhàn)，資產(chǎn)輕型化模式越來越受到重視。

一、資產(chǎn)輕型化模式的特點(diǎn)

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的突出特點(diǎn)是投入小、風(fēng)險(xiǎn)??；高杠桿率、高回報(bào)率；標(biāo)準(zhǔn)化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。

1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸

在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達(dá)的美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運(yùn)營。

2.市場風(fēng)險(xiǎn)分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營

在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)由全社會共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于我國。根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國房地產(chǎn)的回報(bào)率長期穩(wěn)定在9.5%—13%之間，其波動幅度遠(yuǎn)小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

3.專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)

“輕資產(chǎn)模式”的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是市場高度細(xì)分，專業(yè)化非常高。地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強(qiáng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的企業(yè)。

通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進(jìn)的“輕資產(chǎn)模式”，結(jié)合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“輕資產(chǎn)”運(yùn)營，可以選取以下模式。

其一，金融化——以小投入撬動大資本。

這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等將社會上的資金集中起來進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)營。目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實(shí)踐。2013年萬通地產(chǎn)依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為北京中服Z3地塊。目前萬通地產(chǎn)Z3項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因?yàn)橛形飿I(yè)投資基金的資金支持，包括地價(jià)在內(nèi)的Z3項(xiàng)目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。

這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運(yùn)營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運(yùn)作模式，他們的共性都是運(yùn)用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，獲取相對較高的收益。

其二，標(biāo)準(zhǔn)化——把單商品做成大規(guī)模。

產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。

標(biāo)準(zhǔn)化其實(shí)就是管理的專業(yè)化、精細(xì)化，其核心是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。即從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，即從“客戶細(xì)分-價(jià)值細(xì)分-居住要求-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-設(shè)計(jì)模塊-標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”體系的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。

在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細(xì)分，劃分出不同客戶的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標(biāo)等方面的居住要求，進(jìn)而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團(tuán)的模塊化等，經(jīng)過大量的沉淀最終構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

其三，專業(yè)化——由運(yùn)營型轉(zhuǎn)為服務(wù)型。

地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運(yùn)營轉(zhuǎn)為專業(yè)服務(wù)也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務(wù)相當(dāng)于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當(dāng)可觀。

這一模式國內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項(xiàng)目就達(dá)到了近40個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進(jìn)入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個(gè)省市。

綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點(diǎn)和未來轉(zhuǎn)型的方向。目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項(xiàng)目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時(shí)，安置房、保障房等政府代建項(xiàng)目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。通過經(jīng)驗(yàn)積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

二、“輕資產(chǎn)”經(jīng)營的四個(gè)基本能力

中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時(shí)期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。

然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來行業(yè)發(fā)展的主流模式。投資與開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負(fù)責(zé)，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實(shí)現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力。

1.卓越的組織管理能力

資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不能全部運(yùn)作整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個(gè)組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個(gè)環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。

2.突出的資本運(yùn)作能力

輕資產(chǎn)運(yùn)作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強(qiáng)的資本經(jīng)營運(yùn)作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率；同時(shí)要特別注意金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。

3.強(qiáng)大的科研支撐能力

在輕資產(chǎn)運(yùn)作模式中，由于分工進(jìn)一步精細(xì)化，要在每一個(gè)細(xì)分市場中取得競爭優(yōu)勢，就需要企業(yè)具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，因此，每個(gè)細(xì)分市場中的企業(yè)都要在從事的領(lǐng)域具有強(qiáng)大的科技支撐實(shí)力，形成難以復(fù)制的核心技術(shù)優(yōu)勢。

4.專業(yè)的品牌經(jīng)營能力

按照國外發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，成熟的房地產(chǎn)市場往往只有3—5家品牌卓越、聲譽(yù)良好的企業(yè)，對于輕資產(chǎn)模式來說，每個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上也只存在3—5家專業(yè)企業(yè)。因此，企業(yè)品牌經(jīng)營尤其重要，品牌經(jīng)營與運(yùn)作有望成為企業(yè)未來競爭中制勝的根本。

作者系佰仕信基金董事長