雷少奇（武漢東湖學(xué)院,武漢430212）

房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及防范

雷少奇
（武漢東湖學(xué)院,武漢430212）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村向城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)是否能夠健康的發(fā)展是關(guān)乎我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，從另一個(gè)角度來(lái)講，農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及進(jìn)城務(wù)工人員對(duì)住房的需求，也促使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為了關(guān)乎廣大民生的問(wèn)題。所以，在對(duì)待房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)我們應(yīng)給與足夠的重視。本文就分析房地產(chǎn)金融的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而提出防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。

房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范

1　房地產(chǎn)金融的概述

房地產(chǎn)金融，顧名思義就是指跟房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的金融活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，就是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)的過(guò)程中所發(fā)生的資金籌集、融通的一系列金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融的主要作用就是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供必要的資金支持，因此在房地產(chǎn)金融的范疇內(nèi)就有了資金的提供者金融機(jī)構(gòu)和資金需求者房地產(chǎn)開發(fā)商。在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，雙方都應(yīng)采取積極的措施予以防范。

房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資以及吸收房地產(chǎn)業(yè)的存款、開辦住房?jī)?chǔ)蓄等。房地產(chǎn)的基本特征是：

1.1以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來(lái)保證貸款的償還

即借款人以其所有的房屋作抵押來(lái)獲得資金，如果一旦沒(méi)有能力償還貸款則金融機(jī)構(gòu)將對(duì)抵押的房屋進(jìn)行低價(jià)拍賣來(lái)減少損失。

1.2“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì)

也就是說(shuō)借款人依舊是抵押品的合法所有者，擁有抵押品的所有權(quán)和使用權(quán)，而貸款人則只擁有抵押品的平衡產(chǎn)權(quán)，除此之外沒(méi)有其他的權(quán)利，只有在借款人無(wú)能力還款時(shí)才擁有收押權(quán)。

1.3杠桿效應(yīng)

也就是說(shuō)以相對(duì)較少的資金來(lái)獲取物品所需的大筆貸款。即在房屋交易中我們交付少量的首付就可以獲得房屋的使用權(quán)。

以上房地產(chǎn)金融的特性決定了其面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是道德風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范是我們必須重視和解決的。

2　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

通過(guò)總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以將房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為四類，即信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。

（1）信用風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)金融的特性杠桿效應(yīng)，使得信用風(fēng)險(xiǎn)的事故極易發(fā)生。目前房地產(chǎn)的銷售模式就是支付少量的首付就可以獲得房屋的使用權(quán)，這樣一來(lái)借款人不積極還款便造成了商業(yè)銀行的呆賬死賬，長(zhǎng)此以往不嚴(yán)加防范的話便會(huì)給金融機(jī)構(gòu)會(huì)造成嚴(yán)重的損失。

（2）操作風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中因人員的失誤、自然災(zāi)害、意外事故或者是機(jī)器故障等一系列非可抗性因素造成的金融機(jī)構(gòu)的損失。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作涉及多個(gè)部門、多個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，所以每個(gè)工作人員、每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能發(fā)生失誤，這是我們不能完全避免的，所以我們也要把這種系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失考慮在內(nèi)予以防范。

（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于市場(chǎng)供求的不確定性導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)損失的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)面臨國(guó)家政策調(diào)整，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售問(wèn)題時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的收益也相應(yīng)地不穩(wěn)定，進(jìn)而形成了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)金融的融資方式過(guò)于單一，僅局限于跟商業(yè)銀行合作，向商業(yè)銀行貸款，這便加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用力。

（4）其他風(fēng)險(xiǎn)，包括制度和法律的風(fēng)險(xiǎn)，是指政府一段時(shí)間內(nèi)制定的制度或法律對(duì)房地產(chǎn)金融造成影響甚至損失的風(fēng)險(xiǎn)；利率風(fēng)險(xiǎn)，在一段時(shí)間內(nèi)利率的波動(dòng)會(huì)影響到房地產(chǎn)金融，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)講如果存款利率上升，貸款利率下降，將會(huì)對(duì)其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成影響；還有就是抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)金融中大多以房屋作為抵押品，一旦借款人無(wú)法償還貸款時(shí)金融機(jī)構(gòu)將面臨低價(jià)拍賣抵押品的局面，會(huì)造成金融機(jī)構(gòu)的部分損失。

3　房地產(chǎn)金融防范風(fēng)險(xiǎn)的措施

通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)出我國(guó)目前面臨的房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，那么我們應(yīng)將不遺余力的尋找防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以期減少金融機(jī)構(gòu)的損失，使其更好的和房地產(chǎn)行業(yè)合作，達(dá)到繁榮我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

首先，針對(duì)存在的信用風(fēng)險(xiǎn)，從國(guó)家角度來(lái)講，我國(guó)政府因該出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范人們的金融行為按合同依法進(jìn)行；從以商業(yè)銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)來(lái)講，應(yīng)該在貸款之前做好充分的審核準(zhǔn)備，同時(shí)相應(yīng)的完善貸款審核制度和信用監(jiān)督機(jī)制，僅把資金貸給信用良好的企業(yè)或個(gè)人。

其次，對(duì)于房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和制度建設(shè)，同時(shí)我國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而達(dá)到控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)的效果。通過(guò)增加供給、抑制需求來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)平穩(wěn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量和營(yíng)業(yè)額的波動(dòng)就會(huì)趨于平緩，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避的效果則就會(huì)相應(yīng)的體現(xiàn)出來(lái)。

再其次，對(duì)于其他風(fēng)險(xiǎn)的防范我們則要從以商業(yè)銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)入手，加強(qiáng)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理。具體則要求我們完善銀行的治理結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量水平，嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，把風(fēng)險(xiǎn)因子扼殺在萌芽狀態(tài)，同時(shí)也要完善商業(yè)銀行內(nèi)部稽查監(jiān)督機(jī)制，各部門間相互監(jiān)督，相互檢查，避免銀行內(nèi)部的失誤。

最后，對(duì)于操作風(fēng)險(xiǎn)的防范，我們因該做好充分的員工的教育培訓(xùn)工作，同時(shí)對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)修理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題，盡量降低操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4　結(jié)論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的主要力量發(fā)展迅速，而房地產(chǎn)金融則是支撐其發(fā)展的主干之一，解決好房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題則是為房地產(chǎn)發(fā)展鋪平了道路，希望本文可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有所幫助。

[1]王佳.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2005.

[2]原維妮.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2004.